Tipi di mutui | Prestiti per acquirenti di case e proprietari di case

Al consumatore medio, un mutuo è un prodotto finanziario piuttosto semplice. Utilizzerai i fondi del prestito per coprire la maggior parte del prezzo di acquisto della casa, quindi effettuare rimborsi mensili per molti anni. Alla fine del mandato, il mutuo è completamente rimborsato, e avrai la tua casa libera e libera.

Ma l'equazione dei mutui diventa più complicata in quanto ci sono molti tipi di mutui. Le tipologie di mutuo per la casa sono talmente tante che puoi praticamente personalizzare il finanziamento sulla tua casa.

Ma prima che tu possa farlo, devi prima sapere quali sono queste opzioni.

Quanti tipi di prestiti ipotecari esistono?

Non solo ci sono molti diversi tipi di mutui, ma sono anche diversi programmi di mutuo, così come tipi molto specializzati di prestiti per la casa.

Ecco gli 11 tipi più comuni di mutui per acquirenti di case o proprietari di case:

1. Mutuo a tasso fisso/convenzionale
2. Mutuo a tasso variabile (ARM)
3. Mutuo Palloncino
4. Mutuo a soli interessi
5. Mutuo Jumbo
6. Mutuo FHA
7. Prestito per la casa VA
8. Mutuo USDA
9. Secondo Mutuo
10. Programmi di assistenza del governo statale e locale
11. Mutuo inverso

Mutuo a Tasso Fisso/Convenzionale

Questi sono i tipi più elementari di mutui, e quelli più familiari ai consumatori. Come il nome suggerisce, avrai lo stesso tasso per tutta la durata del tuo prestito. E per questo motivo, anche il tuo pagamento mensile rimarrà stabile per tutta la durata. La durata del prestito può variare da 10 anni a 30 anni.

I mutui convenzionali sono disponibili in quasi tutti i mercati immobiliari degli Stati Uniti. Sono indicati come mutui convenzionali perché non sono garantiti dal governo. I prestiti sono finanziati dalla Federal National Mortgage Association (FNMA, o "Fannie Mae") o la Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC, o "Freddie Mac").

Quanto puoi prendere in prestito con un mutuo convenzionale?

Il limite massimo di prestito per le case unifamiliari è di $ 548, 250 per il 2021. Tuttavia, limiti più elevati sono disponibili in aree determinate ad essere ad alto costo, così come per le proprietà da due a quattro famiglie.

Uno dei principali vantaggi dei mutui convenzionali è che non richiedono un'assicurazione ipotecaria privata (PMI) se hai o avrai almeno il 20% di capitale nella proprietà. Però, Il PMI sarà richiesto se il tuo capitale è inferiore.

Come funziona PMI?

PMI fornisce un'assicurazione per coprire il creditore su una certa percentuale dell'importo del prestito in caso di inadempienza. La copertura assicurativa è fornita da compagnie assicurative private, a differenza dell'assicurazione governativa fornita su FHA, VA, nei prestiti dell'USDA.

Con PMI in mente, i mutui convenzionali possono essere ottenuti con un anticipo fino al 3%. Naturalmente, il costo dei premi PMI sarà tanto più alto quanto più basso sarà l'acconto.

Uno dei principali vantaggi dei mutui convenzionali rispetto ai prestiti FHA e VA è che sono disponibili per le proprietà non occupate. Questo include sia le case vacanza che gli investimenti immobiliari.

Mutuo a tasso variabile (ARM)

Gli ARM sono un importante passo avanti nella scala delle complicazioni dei mutui.

In genere iniziano con un tasso iniziale inferiore rispetto ai mutui a tasso fisso. Comprendono anche un periodo iniziale a tasso fisso, che saranno tre, cinque, Sette, o dieci anni. Dopo quel periodo iniziale, si adeguano ogni anno.

Come funzionano i tassi di interesse ARM?

Gli aggiustamenti dei tassi sono calcolati sulla base di un indice stabilito, come l'indice LIBOR a 12 mesi, più un margine. Per esempio, se hai un ARM quinquennale al 3%, e ha un margine del 2%, il tasso salirà al 5% se l'indice LIBOR è del 2% al momento dell'adeguamento (3% più 2%).

Fortunatamente, Gli ARM sono dotati di limiti ai tassi di interesse. Di solito sono espressi in tre numeri, che rappresentano gli adeguamenti tariffari iniziali, successivi adeguamenti, e una regolazione massima a vita.

Per esempio, un ARM che ha un limite massimo di 2/2/5 significa che il tuo primo aggiustamento non può aumentare di più di due punti percentuali. Anche gli adeguamenti successivi sono limitati al 2%, e la regolazione della durata massima è del 5%.

Se hai un ARM che parte dal 3%, il tuo primo aggiustamento sarebbe limitato a non più del 5%. Gli adeguamenti successivi sarebbero limitati a aggiunte di due punti percentuali. E il massimo che puoi pagare durante la vita del prestito è dell'8% (3% più 5%).

Dovrei prendere in considerazione un mutuo a tasso variabile?

Questi prestiti comportano un rischio molto maggiore rispetto ai mutui a tasso fisso. Dovresti prendere un ARM solo se prevedi di estinguere il prestito durante il periodo iniziale a tasso fisso.

Ma gli ARM hanno un vantaggio significativo rispetto ai mutui a tasso fisso, diverso dal tasso iniziale più basso. Se effettui pagamenti extra del capitale su un ARM, il tuo pagamento mensile verrà ricalcolato alla successiva data di adeguamento. Supponendo che il tasso di interesse rimanga lo stesso, il tuo pagamento mensile sarà inferiore in base al saldo del capitale residuo ridotto.

Mutuo Palloncino

I mutui a palloncino non sono così popolari come una volta poiché comportano un rischio più elevato. Un mutuo palloncino offre un tasso di interesse leggermente inferiore rispetto a un mutuo a tasso fisso, ma quel tasso è in vigore solo per tre, cinque, Sette, o dieci anni.

Almeno in teoria, alla fine del periodo iniziale, dovrai estinguere il prestito. Puoi farlo vendendo la casa o rifinanziandola con un nuovo mutuo.

Ma la maggior parte dei mutui in mongolfiera oggi offre un azzeramento del tasso alla fine del termine del palloncino. Questo è, il tuo tasso verrà ripristinato al tasso prevalente sui mutui trentennali a tasso fisso al momento dell'adeguamento. Se l'aumento del tasso di interesse supera un certo importo, generalmente 2%, potrebbe essere necessario essere riqualificati per il mutuo al momento della reimpostazione. Questo, Certo, contiene la possibilità che tu non venga approvato a un tasso più alto.

I mutui in mongolfiera non sono così rischiosi come gli ARM, ma sono molto più rischiosi dei mutui a tasso fisso.

Mutuo a soli interessi

Come il nome suggerisce, pagherai gli interessi sul tuo mutuo solo per un certo periodo di tempo. Per esempio, puoi prendere un mutuo di 30 anni che ha una durata di soli interessi che va da tre anni fino a dieci anni.

La buona notizia è che la funzione di soli interessi si tradurrà in un pagamento mensile molto basso.

Ma la cattiva notizia è che quando il prestito si azzera alla fine del periodo di soli interessi, il tuo pagamento mensile sarà più alto di quello che sarebbe stato se avessi preso un mutuo completamente ammortizzato.

Il motivo dell'aumento è la minore durata dell'ammortamento del capitale. Per esempio, quando si accende un tipico mutuo a tasso fisso di 30 anni, il capitale del prestito si ammortizza in 30 anni. Ma con un mutuo a soli interessi, il termine di ammortamento è ridotto.

Se si accende un mutuo di 30 anni con una durata di cinque anni a soli interessi, l'ammortamento del capitale avverrà negli ultimi 25 anni del finanziamento. La riduzione di cinque anni del termine di pagamento del capitale renderà i pagamenti rimanenti sostanzialmente superiori a quelli che sarebbero su un tradizionale mutuo a tasso fisso di 30 anni.

Come le armi, i mutui con soli interessi dovrebbero essere presi in considerazione solo se si prevede di estinguere o estinguere il mutuo entro la fine del periodo di soli interessi.

Mutuo Jumbo

Abbiamo appena descritto il limite di prestito convenzionale sopra. Ma se l'importo del prestito richiesto per acquistare o rifinanziare la tua casa è più alto, dovrai rivolgerti a quello che è noto come un mutuo Jumbo. Questi sono così chiamati perché superano i limiti massimi dei mutui convenzionali.

Le banche e altri istituti finanziari in genere forniscono prestiti jumbo. Poiché hanno importi di prestito più elevati, sono considerati prestiti ad alto rischio per i finanziatori. Di conseguenza, hanno requisiti più severi, che può includere un tasso di interesse più elevato, maggiore requisito di acconto, e punteggi di credito più elevati.

Il requisito di acconto più elevato di solito elimina la necessità di PMI, ma alcuni prestiti Jumbo supereranno l'80% del valore di una proprietà, e sarà, perciò, richiedono la copertura assicurativa.

Uno dei motivi principali per scegliere un mutuo Jumbo, a parte l'ovvio vantaggio di limiti di prestito molto più elevati, è il fatto che molti sono personalizzati. Per esempio, un particolare programma Jumbo può funzionare specificamente con i prestiti dei medici. Questo è un programma unico, perché i medici potrebbero non beneficiare facilmente di un mutuo all'inizio della loro carriera. La combinazione di un reddito relativamente basso e un elevato debito per prestiti studenteschi può rendere più difficile la qualificazione per un mutuo nell'ambito di altri programmi.

Ma i prestiti medici sono progettati specificamente per la situazione finanziaria unica che i medici rappresentano. Per esempio, anche se un medico potrebbe non qualificarsi per altri tipi di prestito, prestiti medici possono soddisfare il mutuatario riconoscendo il significativo reddito potenziale futuro che un professionista medico può guadagnare.

Mutuo FHA

"FHA" è l'abbreviazione di Federal Housing Administration. L'agenzia non concede i prestiti ma fornisce invece l'assicurazione ipotecaria che funge da incentivo per i prestatori diretti a metterli a disposizione dei mutuatari.

FHA fornisce una copertura assicurativa ipotecaria al posto di PMI. Questo perché i prestiti FHA sono generalmente concessi a mutuatari che sono considerati a più alto rischio per i finanziatori. Gli acconti sono in genere minimi – il 3,5% è la norma – e i mutuatari spesso hanno un credito non perfetto.

I mutui FHA sono disponibili tramite banche, banche ipotecarie, e mediatori di mutui. I limiti di prestito corrispondono a quelli dei prestiti convenzionali.

Prestiti per la casa VA

I mutui per la casa VA sono progettati specificamente per i veterani. Se sei idoneo, un mutuo VA può essere pari al 100% del prezzo di acquisto della casa che stai acquistando o rifinanziando. Le qualifiche sono alquanto rilassate rispetto ai prestiti convenzionali, a favore dei veterani.

Di nuovo, il VA in realtà non fa i prestiti. Anziché, forniscono un'assicurazione ipotecaria attraverso la cosiddetta commissione di finanziamento VA. Per la maggior parte dei veterani idonei, la commissione di finanziamento sarà del 2,3% dell'importo del prestito. Il veterano non lo paga direttamente. Anziché, la commissione viene aggiunta all'importo del prestito e finanziata per tutta la durata del prestito. In alternativa, il venditore della proprietà o qualche altra parte interessata può pagare la quota di finanziamento per il veterano.

Gli importi del prestito VA corrispondono a quelli dei prestiti convenzionali, ma in determinate circostanze, possono essere estese a importi molto più elevati. I prestiti sono disponibili attraverso istituti di credito partecipanti, ma è sempre meglio lavorare con uno specializzato in mutui VA.

Mutuo USDA

I mutui USDA sono un tipo di prestito speciale fornito dal Dipartimento dell'Agricoltura degli Stati Uniti, principalmente per il finanziamento nelle zone rurali. Però, questo tipo di prestito è anche ampiamente disponibile in molte aree metropolitane.

Proprio come i mutui VA, I mutui USDA sono disponibili per importi fino al 100% del valore della proprietà. Ma i mutuatari possono anche aggiungere fino al 6% dei costi di chiusura all'importo del prestito. L'assicurazione ipotecaria è fornita anche dal governo degli Stati Uniti attraverso il Dipartimento dell'Agricoltura degli Stati Uniti. Però, a differenza dei mutui VA, I mutui USDA sono disponibili per i non veterani.

Ma i prestiti dell'USDA sono progettati specificamente per i mutuatari con reddito da basso a moderato. Possono essere utilizzati anche per effettuare riparazioni o ristrutturazioni all'immobile in oggetto. Questo rende questi prestiti una buona scelta se ti qualifichi sotto i limiti di reddito, e la necessità di acquistare una proprietà che richiederà un aggiornamento significativo.

Gli importi del prestito ipotecario USDA sono inferiori rispetto ad altri tipi di mutui e variano notevolmente da una contea all'altra. Però, di solito sono sufficienti per i valori delle proprietà nelle aree rurali a basso prezzo.

Se richiedi un mutuo USDA, dovresti essere consapevole che ci sono requisiti di proprietà molto specifici. Per esempio, la casa generalmente non deve essere più di 2, 000 piedi quadrati, non hanno piscine interrate, e non essere progettato per produrre reddito.

Secondo Mutuo

Una seconda ipoteca è una descrizione generale di qualsiasi finanziamento per la casa che si trova in qualcosa di diverso dalla prima posizione di pegno. Se hai già un primo mutuo o ne sei stato approvato per l'acquisto di una nuova casa, ogni ulteriore finanziamento si qualifica come seconda ipoteca.

Le seconde ipoteche sono di due tipi fondamentali.

Prestiti per la casa

I prestiti per la casa hanno tassi e condizioni fissi e possono essere utilizzati come finanziamento secondario per una proprietà. Possono essere presi al momento dell'acquisto, per abbassare l'obbligo di acconto, e aiutare il mutuatario a evitare il requisito PMI. Ma possono anche essere utilizzati dai proprietari di case esistenti come un modo per prelevare azioni dalle loro case senza dover rifinanziare il primo mutuo.

HELOC

Il secondo tipo di mutuo è a linea di credito di equità domestica o HELOC. È essenzialmente una linea di credito revolving garantita dalla tua casa. Solitamente emesso da banche, ti verrà dato un limite di credito contro l'equità nella tua casa. Puoi accedere a quei fondi quando vuoi, e quando li ripaghi, ripristinerai il tuo limite di credito per un uso futuro.

I tassi di interesse in genere funzionano su base variabile, ed ovviamente, il tuo pagamento mensile aumenterà e diminuirà in base al tasso di interesse, nonché l'importo della linea di credito a cui hai avuto accesso.

I prestiti sono in genere utilizzati per prelevare azioni da una casa che già possiedi. Ma a volte possono essere utilizzati in una seconda posizione dietro la prima ipoteca su un acquisto.

Poiché entrambi i tipi di prestito sono garantiti dalla tua casa, di solito comporta un tasso di interesse solo leggermente superiore a quello della prima ipoteca. Anche meglio, in genere sono necessarie poche o nessuna commissione per ottenere entrambi i tipi di prestito.

Programmi di assistenza mutui statali e locali

Stati, contee, e le grandi città spesso mettono a disposizione dei mutuatari all'interno delle loro giurisdizioni fondi per mutui per la casa. Di solito sono progettati per aiutare i mutuatari a reddito basso e moderato a diventare proprietari di case. Anche se raramente si tratta di prime ipoteche a titolo definitivo, più tipicamente funzionano come un secondo prestito per coprire l'acconto su una proprietà.

Sono più comunemente usati in combinazione con i prestiti FHA. Poiché i prestiti FHA richiedono un acconto del 3,5%, il prestito del governo locale fornirà i fondi per tale acconto. FHA in genere accetta questi accordi.

Poiché i prestiti sono piccoli, e di solito comportano tassi di interesse molto bassi, non aumenteranno significativamente il tuo pagamento mensile. Ma molti hanno una disposizione in cui se paghi il prestito in tempo per diversi anni, il saldo residuo sarà perdonato.

Le emissioni obbligazionarie di solito forniscono fondi per i programmi di assistenza ipotecaria del governo statale e locale. Per tale motivo, i fondi saranno disponibili solo se una recente emissione obbligazionaria è stata approvata e finanziata. Ma non saranno disponibili se non c'è stata una recente emissione di obbligazioni.

Puoi verificare con il tuo prestatore o con il tuo governo locale per scoprire se tali programmi di finanziamento sono disponibili.

Mutuo inverso

Potresti aver già sentito parlare di mutui inversi, anche se sono entrambi unici e relativamente nuovi. Ma sono progettati principalmente per aiutare i proprietari di case anziani a rimanere nelle loro case, nonché accedere ai fondi del prestito per le spese di soggiorno di base.

Il motivo per cui sono indicati come "reverse" è perché invece del mutuatario che effettua i pagamenti del prestito al prestatore, il prestatore effettua pagamenti mensili al mutuatario.

Mentre il creditore effettua i pagamenti, l'indebitamento sull'immobile aumenta. I limiti massimi di prestito sono stabiliti in base all'età del mutuatario e al valore dell'immobile. Il prestito dovrà essere rimborsato quando il mutuatario vende la proprietà, o quando il mutuatario muore.

Un mutuo inverso è una buona idea?

Un mutuo inverso è un ottimo modo per fornire denaro per spese di soggiorno aggiuntive, ma alla fine può lasciare il proprietario della casa con poca o nessuna equità nella proprietà una volta che l'importo del prestito raggiunge il massimo.

Qualificare, devi avere almeno 62 anni. I proventi del prestito possono essere prelevati sia in rate mensili, come una somma forfettaria, o anche impostato come linea di credito a cui puoi accedere quando sono necessari fondi. Non ci sono requisiti di reddito o di credito per qualificarsi; però, devi possedere la tua casa libera e libera o avere un'equità sostanziale.

I prestiti sono effettivamente supportati dalla FHA, e possono essere ottenuti solo tramite istituti di credito specializzati nel tipo di prestito.

Qual è il miglior tipo di prestito ipotecario da ottenere?

Per la maggior parte degli acquirenti di case, un mutuo a tasso fisso sarà la scelta migliore. Potrebbe non fornire necessariamente il pagamento mensile più basso, ma fornisce la sicurezza sia di un tasso di interesse fisso che di pagamenti mensili per tutta la durata del prestito. Questa prevedibilità elimina gran parte del rischio associato al finanziamento ipotecario.

Uno dei vantaggi significativi di un mutuo a tasso fisso è che effettuare pagamenti di capitale aggiuntivi ridurrà la durata del prestito. Non abbasseranno il tuo pagamento mensile, ma tagliano mesi o addirittura anni dal back-end del tuo prestito.

Un altro grande vantaggio dei mutui convenzionali è che possono essere utilizzati per l'acquisto di immobili non occupati dal proprietario, come case vacanza o immobili da investimento. Altri tipi di prestito non offrono queste opzioni.

Puoi persino creare il tuo metodo per effettuare pagamenti di capitale extra sul tuo prestito ogni anno, che ridurrà la durata del mutuo a una certa lunghezza desiderata. Per esempio, effettuando un'ulteriore rata del mutuo all'anno, puoi ridurre un mutuo di 30 anni fino a 25 anni e nove mesi. Ciò eliminerà più di quattro anni di pagamenti.

Che tu scelga un mutuo a tasso fisso, un braccio, un pallone, o solo interessi, è importante ottenere il miglior tasso ipotecario disponibile per quel tipo di prestito. Una differenza di tasso di appena un ottavo di punto può aggiungere fino a migliaia di dollari in pagamenti di interessi extra per un periodo di 30 anni. Lo devi a te stesso per fare acquisti.

Acquisto contro rifinanziamento

Anche, capire che ci sono differenze significative nel processo di mutuo se stai acquistando una casa rispetto al rifinanziamento di quella che già possiedi.

Più si conosce, più ti renderai conto che il rifinanziamento non riguarda solo l'ottenimento di un tasso più basso. Potrebbero esserci fattori attenuanti che renderanno nel tuo interesse non rifinanziare, anche se è disponibile una tariffa più bassa.

Come scegliere tra i vari tipi di prestito

I mutui convenzionali hanno diversi vantaggi, ma ciò non significa che i prestiti convenzionali siano la scelta migliore per tutti .

Se sei un veterano, generalmente starai meglio con un mutuo VA. Non solo non devi versare un acconto, ma i mutui VA non vengono forniti con premi assicurativi mensili sui mutui. Ciò si tradurrà in un pagamento mensile inferiore della casa.

Se hai un credito deteriorato, quasi sicuramente starai meglio con un mutuo FHA. Sebbene di solito non accettino mutuatari con scarso credito, le loro linee guida sono più rilassate per accogliere le questioni di credito.

Se ti qualifichi come reddito basso o moderato e vivi in ​​una contea che offre prestiti USDA, può essere un grande vantaggio. Come i prestiti VA, I prestiti USDA non richiedono il versamento di un acconto. E se la proprietà necessita di riparazioni importanti, generalmente possono essere inclusi nel nuovo importo del prestito.

Se puoi lavorare con qualsiasi prestito, ma in particolare FHA, VA, o USDA, sarà fondamentale lavorare con un prestatore esperto in quella specifica area. Dovrai lavorare con il miglior prestatore di mutui, soprattutto nel caso di prestiti VA e USDA. Non tutti i finanziatori hanno lo status di vero esperto in questi due tipi di prestito.

Qual è il tipo più comune di prestito ipotecario?

Poiché hanno meno restrizioni e sono disponibili per più tipi di proprietà, i mutui convenzionali sono il tipo più comune preso dai consumatori. Ma quanto sia comune un tipo di prestito non dovrebbe essere un criterio per determinare quale mutuo è giusto per te.

Se sei un veterano, un prestito VA sarà senza dubbio la scelta migliore. Per le persone con credito deteriorato, FHA è il mutuo preferito. Se stai acquistando un immobile molto costoso, e necessitano di un prestito di importo considerevole, i mutui jumbo saranno l'opzione migliore. E se vivi in ​​una zona rurale, potresti trovare un mutuo USDA come opzione preferita.

Quale tipo di mutuo per la casa è giusto per te?

Per la maggior parte dei mutuatari, un mutuo a tasso fisso sarà l'opzione migliore. Questo perché è il mutuo a più basso rischio che puoi prendere. Non ha nessuna delle variabili che vengono con gli ARM, palloncini, e mutui a soli interessi. E se i tassi di interesse scendono, puoi sempre rifinanziare per ottenere il vantaggio di interessi più bassi e una rata mensile più bassa.

Ma prima di decidere quale programma di prestito o tipo di prestito prendere, prima esplora le tue opzioni con un funzionario di prestito da un creditore ipotecario. Armati delle informazioni contenute in questa guida, dovresti essere in grado di porre il tipo di domande intelligenti che ti porteranno al programma che funzionerà meglio per te.