Che cos'è un titolo garantito da ipoteca (MBS)?

Un titolo garantito da ipoteca (MBS) è un titolo di debito garantito da un'ipoteca o da una raccolta di ipoteche. Un MBS è un titolo garantito da attività che viene negoziato sul mercato secondario Mercato degli investimenti alternativi (AIM) Il mercato degli investimenti alternativi (AIM) è stato lanciato il 19 giugno 1995 come mercato secondario della Borsa di Londra (LSE). Il mercato è stato progettato per e ciò consente agli investitori di trarre profitto dal business dei mutui senza la necessità di acquistare o vendere direttamente mutui per la casa.

I mutui vengono venduti a istituzioni come una banca di investimento Elenco delle migliori banche di investimento Elenco delle 100 migliori banche di investimento del mondo in ordine alfabetico. Le migliori banche di investimento della lista sono Goldman Sachs, Morgan Stanley, BAML, JP Morgan, Pietra nera, Rothschild, Scotiabank, globuli rossi, UBS, Wells Fargo, Banca tedesca, Citi, Macquarie, HSBC, ICBC, Credit Suisse, Istituto governativo della Bank of America Merril Lynchor, che poi lo impacchettano in un MBS che può essere venduto a singoli investitori. Un mutuo contenuto in un MBS deve provenire da un istituto finanziario autorizzato.

Quando un investitore acquista un titolo garantito da ipoteca, sta essenzialmente prestando denaro agli acquirenti di case. In cambio, l'investitore ottiene i diritti sul valore del mutuo, compresi i pagamenti di interessi e capitale effettuati dal mutuatario.

La vendita dei mutui in loro possesso consente alle banche di concedere mutui ai propri clienti senza preoccuparsi se il mutuatario sarà in grado di rimborsare il prestito. La banca funge da intermediario tra gli investitori MBS e gli acquirenti di case. Gli acquirenti tipici di MBS includono investitori individuali, corporazioniCorporazioneUna società è una persona giuridica creata da persone fisiche, azionisti, o azionisti, con lo scopo di operare a scopo di lucro. Le società possono stipulare contratti, citare in giudizio ed essere citato in giudizio, beni propri, rimettere le tasse federali e statali, e prendere in prestito denaro da istituti finanziari., e investitori istituzionali.

Tipi di titoli garantiti da ipoteca

Esistono due tipi fondamentali di titoli garantiti da ipoteca: titoli garantiti da ipoteca pass-through e obbligo ipotecario garantito (CMO) .

1. MBS pass-through

Il titolo garantito da ipoteca pass-through è il più semplice MBS, strutturato come un trust, in modo che i pagamenti del capitale e degli interessi vengano trasferiti agli investitori. Viene fornito con una data di scadenza specifica, ma la vita media può essere inferiore all'età di maturità dichiarata.

Il trust che vende MBS pass-through è tassato secondo le regole del trust concedente, che impone che i titolari dei certificati pass-through debbano essere tassati in quanto titolari diretti del trust ripartito sul certificato.

2. Obbligo ipotecario garantito (CMO)

Le obbligazioni ipotecarie garantite comprendono più pool di titoli, noto anche come tranche. Ogni tranche ha scadenze e priorità diverse nella ricezione del capitale e degli interessi.

Alle tranche sono inoltre attribuiti rating creditizi separati. Le tranche meno rischiose offrono i tassi di interesse più bassi mentre le tranche più rischiose hanno tassi di interesse più elevati e, così, sono generalmente più preferiti dagli investitori.

Come funziona una sicurezza garantita da ipoteca

Quando vuoi comprare una casa, ti rivolgi a una banca per darti un mutuo. Se la banca conferma la tua solvibilità, depositerà i soldi sul tuo conto. Ti verrà quindi richiesto di effettuare pagamenti periodici alla banca secondo il tuo contratto di mutuo. La banca può scegliere di riscuotere il capitale e gli interessi, oppure può decidere di vendere il mutuo a un altro istituto finanziario.

Se la banca decide di vendere il mutuo ad un'altra banca, istituzione governativa, o ente privato, utilizzerà i proventi della vendita per concedere nuovi prestiti. L'ente che acquista il mutuo ipotecario raggruppa il mutuo con altri mutui aventi caratteristiche simili, come i tassi di interesse e le scadenze.

Quindi vende questi titoli garantiti da ipoteca agli investitori interessati. Utilizza i fondi della vendita per acquistare più titoli e far galleggiare più MBS nel mercato aperto.

Il ruolo del governo in MBS

In risposta alla Grande Depressione degli anni '30, il governo ha istituito la Federal Housing Administration (FHA) per aiutare nella riabilitazione e nella costruzione di case residenziali. L'agenzia ha contribuito allo sviluppo e alla standardizzazione del mutuo a tasso fisso e alla divulgazione del suo utilizzo.

Nel 1938, il governo ha creato Fannie Mae, un'agenzia sponsorizzata dal governo, per acquistare i mutui assicurati FHA. Fannie Mae è stata successivamente divisa in Fannie Mae e Ginnie Mae per sostenere i mutui assicurati dalla FHA, Amministrazione dei veterani, e mutui assicurati dall'amministrazione della casa degli agricoltori.,

Nel 1970, il governo ha creato un'altra agenzia, Freddie Mac per svolgere funzioni simili a quelle svolte da Fannie Mae.

Freddie Mac e Fannie Mae acquistano entrambi un gran numero di mutui da vendere agli investitori. Garantiscono inoltre pagamenti tempestivi del capitale e degli interessi su questi titoli garantiti da ipoteca. Anche se i mutuatari originari non effettuano i pagamenti tempestivi, entrambe le istituzioni continuano a effettuare pagamenti ai propri investitori.

Il governo, però, non garantisce Freddie Mac e Fannie Mae. Se sono inadempienti, il governo non è obbligato a venire in loro soccorso. Però, il governo federale fornisce una garanzia a Ginnie Mae. A differenza delle altre due agenzie, Ginnie Mae non acquista MBS. Così, si tratta con il rischio più basso tra le tre agenzie.

Il ruolo di MBS nella crisi finanziaria del 2008

I titoli garantiti da ipoteca di bassa qualità sono stati tra i fattori che hanno portato alla crisi finanziaria del 2008. Sebbene il governo federale abbia regolamentato le istituzioni finanziarie che hanno creato MBS, non c'erano leggi per governare direttamente gli stessi MBS.

La mancanza di regolamentazione ha fatto sì che le banche potessero ottenere i loro soldi subito vendendo mutui subito dopo aver effettuato i prestiti, ma gli investitori in MBS essenzialmente non erano affatto protetti. Se i mutuatari di mutui ipotecari sono inadempienti, non c'era un modo sicuro per compensare gli investitori MBS.

Il mercato ha attratto tutti i tipi di prestatori di mutui, comprese le istituzioni finanziarie non bancarie. I finanziatori tradizionali sono stati costretti ad abbassare i loro standard di credito per competere per le attività di mutuo per la casa.

Allo stesso tempo, il governo degli Stati Uniti stava facendo pressioni sugli istituti di credito per estendere il finanziamento ipotecario a mutuatari con un rischio di credito più elevato. Ciò ha portato alla creazione di massicci importi di mutui ad alto rischio di insolvenza. Molti mutuatari sono semplicemente entrati in mutui che alla fine non potevano permettersi.

Con una fornitura costante di, e la crescente domanda di titoli garantiti da ipoteca, Freddie Mac e Fannie Mae hanno sostenuto in modo aggressivo il mercato emettendo sempre più MBS. Gli MBS creati erano sempre più di bassa qualità, investimenti ad alto rischio. Quando i mutuatari hanno iniziato a non adempiere ai loro obblighi, ha portato a un effetto domino di crollo di MBS che alla fine ha spazzato via trilioni di dollari dall'economia statunitense. Gli effetti della crisi dei mutui subprime si sono diffusi ad altri paesi del mondo.

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