Che cos'è l'ingranaggio negativo?

L'indebitamento negativo si verifica quando un investimento effettuato utilizzando fondi presi in prestito produce flussi di cassa inferiori agli interessi e ad altre spese Spese Una spesa è un tipo di spesa che scorre attraverso il conto economico e viene detratta dai ricavi per arrivare al reddito netto. A causa del pagamento di tale investimento.

Riepilogo

• Il gearing negativo si verifica quando un investimento effettuato utilizzando fondi presi in prestito produce flussi di cassa inferiori agli interessi e alle altre spese pagate per tale investimento.
• Un vantaggio dell'ingranaggio negativo è che qualsiasi valore di perdita netta può essere compensato con qualsiasi altro reddito che sarà tassabile.
• L'ingranaggio negativo è principalmente vantaggioso per le persone che guadagnano un reddito elevato e si trovano in una fascia fiscale più ampia, che consentirà loro di beneficiare del beneficio fiscale.

Comprendere l'ingranaggio negativo

Il concetto può essere spiegato utilizzando la figura seguente:

Normalmente, l'ingranaggio negativo è visto nel mercato immobiliareReal EstateImmobiliare è una proprietà immobiliare che consiste in terreni e miglioramenti, che comprendono edifici, infissi, strade, strutture, e sistemi di utilità. I diritti di proprietà danno un titolo di proprietà alla terra, miglioramenti, e risorse naturali come minerali, impianti, animali, acqua, ecc. dove gli immobili vengono affittati. Per una persona che ha acquistato la proprietà e l'ha affittata a un inquilino, la spesa più grande che deve affrontare è l'interesse sul prestito per acquistare la proprietà.

Vengono sostenute anche altre spese, che possono essere sotto forma di spese di manutenzione, riparazioni, e tasse di proprietà. Il flusso di cassa della proprietà è il reddito da locazione ricevuto dall'inquilino.

Ingranaggio positivo

Il termine gearing viene spesso utilizzato quando il denaro viene preso in prestito per investire in un'attività, tipicamente un investimento immobiliare. Il reddito che deriva dall'investimento può essere orientato positivamente o negativamente.

L'ingranaggio positivo si ha quando il rendimento che si ottiene dall'investimento (reddito da locazione) è maggiore degli interessi pagati sull'importo preso in prestito e di altre spese relative alla proprietà.

Normalmente, il reddito derivante dal gearing positivo può essere utilizzato per far fronte a futuri rimborsi oa fini di investimento.

Implicazioni fiscali del cambio negativo

L'ingranaggio negativo può essere innescato da diversi fattori. Una possibilità è se ti trovi in ​​un ambiente ad alto tasso di interesse e i canoni di locazione non sono sufficienti per coprire le tue spese.

Un'altra situazione può essere quando la perdita è amplificata dall'ammortamentoMetodi di ammortamentoI tipi più comuni di metodi di ammortamento includono doppio saldo in calo, unità di produzione, e somma delle cifre degli anni. della proprietà o qualsiasi spesa in conto capitale relativa alla proprietà. Poiché entrambi sono deducibili dalle tasse, può comportare anche un ingranaggio negativo.

Un vantaggio dell'ingranaggio negativo è che qualsiasi valore di perdita netta può essere compensato con qualsiasi altro reddito che sarà tassabile. Per esempio, se il reddito che guadagni è tassato con un'aliquota del 30%, ogni dollaro che contribuisce alla perdita di gearing negativa ti aiuterà a risparmiare $ 0,30.

Ci sono anche alcuni aspetti negativi dell'ingranaggio negativo. Le agevolazioni fiscali sono normalmente vantaggiose per i soggetti che percepiscono un reddito elevato. Se qualcuno guadagna e paga poche o nessuna tassa, avere un indebitamento negativo sul tuo investimento immobiliare non farà una grande differenza.

L'ingranaggio negativo può anche gonfiare il valore della proprietà se le spese non sono controllate in modo ordinato - i pagamenti degli affitti possono essere aumentati, portandoli ad essere superiori al rendimento del canone di mercato.

Esempio di ingranaggio negativo

Supponiamo che una persona di nome Bob acquisti una proprietà a scopo di investimento prendendo un prestito dalla banca. Affitta quella proprietà al suo amico e riceve un reddito da locazione di $ 10, 000 all'anno.

Bob paga gli interessi sul prestito bancario e sostiene le spese relative all'investimento immobiliare. L'importo annuo totale di interessi e spese è di $ 25, 000. In questo caso, è evidente che poiché gli afflussi sono inferiori ai deflussi, vediamo un caso di gearing negativo di importo pari a $15, 000.

Supponiamo ora che l'anno sia passato, e il reddito annuo di Bob è di $ 150, 000 dal suo lavoro a tempo pieno. Poiché ha subito una perdita di $ 15, 000, l'importo sarà ridotto, e il suo reddito imponibile totaleReddito imponibileIl reddito imponibile si riferisce al compenso di qualsiasi individuo o azienda che viene utilizzato per determinare la responsabilità fiscale. L'importo totale del reddito o il reddito lordo viene utilizzato come base per calcolare quanto l'individuo o l'organizzazione deve al governo per il periodo fiscale specifico. ora sarà $ 135, 000.

Bob sta essenzialmente risparmiando l'imposta sostenuta equivalente all'importo della perdita sui suoi guadagni annuali.

Rischi associati al cambio negativo

1. Mancanza di liquidità per i rimborsi

L'ingranaggio negativo può comportare un rischio elevato per l'investitore. Il rischio più grande è quando prende in prestito denaro per acquistare l'investimento immobiliare. È possibile che l'investitore non disponga di flussi di cassa sufficienti per effettuare i pagamenti degli interessi e del capitale sul prestito.

2. Mancanza di inquilini (e perdita dei canoni di locazione)

Il rischio può sorgere anche se l'investitore non riesce a trovare un inquilino e l'immobile rimane inutilizzato per lungo tempo, con conseguente perdita dei canoni di locazione.

3. Ammortamento significativo della proprietà

Un altro rischio può sorgere sotto forma di un significativo deprezzamento del valore della proprietà o di eventuali modifiche alle leggi fiscali che potrebbero essere sfavorevoli per l'investitore.

Tutte le cose di cui sopra devono essere prese in considerazione quando si decide di investire in una proprietà per evitare una situazione di gearing negativo.

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