Leggi sulla possessione avversa nel New Jersey

Il possesso avverso è il processo mediante il quale una persona può acquisire il titolo di un immobile occupandolo. L'immobile deve essere occupato per un certo periodo di tempo, che varia a seconda dello stato. Nel New Jersey, il periodo di tempo e altri elementi richiesti di possessione avversa sono stabiliti nella Sezione 2A:14-31 del Codice del New Jersey. Se il possessore avverso prevale nella sua pretesa, il proprietario originario dell'immobile non viene risarcito per la perdita.

Periodo di possesso

Se una persona che possiede una casa o un terreno libero installa una recinzione, costruisce un vialetto o colloca una struttura oltre la linea di confine della sua proprietà - su proprietà di qualcun altro - può ottenere il titolo dopo aver mantenuto il possesso per un lungo periodo di tempo. Ai sensi della Sezione 2A:14-31, se la proprietà è un'area boschiva non sviluppata, il periodo di possessione avversa è di 60 anni. Tutte le altre proprietà hanno un periodo di occupazione di 30 anni.

virata

A causa del lunghissimo periodo di tempo necessario per rivendicare il possesso avverso nel New Jersey, un possessore sfavorevole può accertare che il termine di legge è soddisfatto virando. Virare significa che la persona che rivendica la proprietà per possessione avversa può utilizzare atti passati o registri pubblici per stabilire che il periodo di 30 o 60 anni di possesso è iniziato con un precedente proprietario.

Per esempio, se una persona ha costruito una recinzione a due piedi dal confine della sua proprietà e vi è rimasta per 12 anni prima di vendere, e il nuovo proprietario ha tenuto alta la recinzione, il nuovo proprietario potrebbe chiedere il titolo per possessione sfavorevole dopo 18 anni. Questo perché l'occupazione è iniziata 30 anni prima, quando la recinzione è stata costruita durante il possesso del proprietario originale.

Elementi

Un possessore avverso deve stabilire gli elementi di possesso avverso per acquisire il titolo nel New Jersey. Gli elementi includono continuo, ostile, aperto e famoso, possesso esclusivo ed effettivo. "Continuo" significa che il possesso deve essere costante e regolare; l'uso sporadico della terra non è sufficiente per stabilire il possesso avverso. "Ostile" significa che il possessore avverso utilizza la proprietà sapendo di non essere il legittimo proprietario della proprietà. Un possessore avverso può stabilire un possesso "aperto e famigerato" usando la terra in un modo che tutti, incluso il proprietario effettivo, possano vedere, come mantenere il prato o posizionare un capannone o altro tipo di struttura sul terreno. L'elemento di proprietà "esclusiva" richiede che il possessore avverso sia l'unico possessore della proprietà. Ciò significa che anche il proprietario effettivo non utilizza la terra. Infine, "possesso effettivo" significa che il possessore avverso deve fare uso della terra - ad es. per la raccolta del raccolto, piuttosto che semplicemente rivendicarlo.

Eccezione

L'unica eccezione al diritto di proprietà per possessione avversa nel New Jersey è quando il governo federale o statale possiede la proprietà in questione. Immobile ad uso pubblico, come una scuola e il terreno circostante o un'autostrada, è protetto da qualsiasi rivendicazione di possesso avverso. Inoltre, boschi di proprietà federale o statale, anche se non sviluppato e inutilizzato, inoltre non sono soggetti a prelievo da parte di un possessore sfavorevole.