I termini medi del contratto di terra nel Michigan

Contratti fondiari a rate, noto anche come contratto per atto, è una varietà di finanziamenti per proprietari di immobili che consente a un acquirente e un venditore di saltare il processo di approvazione della banca e lavorare direttamente tra loro. I contratti fondiari sono un modo comune per acquistare e vendere proprietà nello stato del Michigan, e mentre ogni contratto di terra può variare a causa della natura flessibile dell'accordo, ci sono punti in comune che ogni parte dovrebbe aspettarsi.

Termini di base

Il tipico contratto fondiario, nel Michigan e altrove, chiede al venditore di tenere l'atto a proprio nome come garanzia mentre finanzia temporaneamente l'acquisto per il venditore. Il venditore di solito vuole un prestito di 30 anni, con un pagamento a mongolfiera dovuto dopo cinque o 10 anni. Si accordano su un prezzo, tasso di interesse e acconto, che è mediamente piccolo e varia dall'1 al 10 percento. Il venditore si impegna inoltre a mantenere la proprietà e ad eseguire le riparazioni necessarie, oltre a pagare le tasse di proprietà e l'assicurazione. Le trattative vengono registrate con il registratore degli atti della contea.

Pagamenti e tasse

I termini medi del contratto di terra del Michigan richiedono un ammortamento di 30 anni che richiede al venditore di pagare l'intero saldo dovuto dopo la fine del periodo di finanziamento del venditore. Questo è di solito realizzato tramite rifinanziamento vendee. I pagamenti che la venditrice effettua durante il termine accumulano per lei una quota equa; quel capitale viene utilizzato per rifinanziare un prestito bancario, e il venditore è pagato per intero. Quando ciò si verifica, il venditore trasferisce il titolo al venditore.

Quando le cose vanno male:la decadenza

Se il venditore è inadempiente, Il Michigan concede al venditore i diritti di decadenza, a condizione che la clausola sia scritta nel contratto di vendita. La decadenza consente al venditore di restituire semplicemente la proprietà al venditore se è in ritardo con i pagamenti e non può recuperarli. Il venditore ha 90 o 180 giorni per sanare l'inadempimento, a seconda della somma di denaro che ha versato nel contratto. Se lei non può curare il default, la proprietà viene restituita al venditore e il venditore trattiene i pagamenti effettuati a titolo di liquidazione dei danni.

Quando le cose vanno male:preclusione

Il Michigan fornisce inoltre ai venditori il diritto di precludere in via non giudiziale se il contratto di vendita contiene una clausola di potere di vendita. Ciò significa che il venditore non deve passare attraverso il sistema giudiziario per reclamare la casa. Il venditore può anche precludere giudizialmente ai sensi della legge del Michigan, ma è più lento e più costoso. La grande differenza tra decadenza e preclusione è che in decadenza, il venditore può diventare corrente solo pagando il saldo scaduto (e può quindi rimanere nella proprietà, a patto che sia sempre attuale). La preclusione accelera l'intero saldo dovuto; e in aggiunta, può obbligare il cessionario a rispondere di qualsiasi difetto non soddisfatto dalla vendita dell'immobile.

Predefinito fornitore

Il Michigan fornisce anche protezioni per i venditori nel caso in cui il venditore non sia in grado di fornire un titolo chiaro al momento dell'adempimento del contratto (ovvero, il venditore paga per intero il venditore). Il venditore può ottenere un ordine del tribunale che ordina al venditore di consegnare l'atto. Il venditore può anche recedere dal contratto di terra, e chiedere la restituzione di tutte le somme versate nella proprietà. Finalmente, il venditore può chiedere ulteriori danni pecuniari.