Documenti per impostare il finanziamento del proprietario

Una piccola percentuale di venditori di case potrebbe optare per il finanziamento del proprietario, essenzialmente in qualità di prestatore di un acquirente di casa. Piuttosto che prendere in prestito da una banca tradizionale per comprare una casa, l'acquirente si impegna a rimborsare al venditore il saldo del prezzo di vendita della casa. Questo tipo di accordo di vendita e finanziamento è anche noto come venditore riporto indietro o finanziamento del venditore . Si tratta di un contratto di terra o di vendita, una cambiale e un atto_, _ impostare .

Impostazione dei termini di vendita con un contratto

Il finanziamento del proprietario può essere strutturato in diversi modi. La scelta di solito dipende dal fatto che il venditore accetti di finanziare, o "riportare indietro, " la maggior parte o solo una minima parte del prezzo di vendita. Ad esempio, un acquirente può versare un acconto e finanziare il saldo del prezzo di vendita con il venditore. Oppure l'acquirente può ottenere un primo mutuo per coprire una percentuale del prezzo di vendita, ad esempio l'80 percento, effettuare un acconto, e finanziare il resto con il venditore, attraverso un mutuo secondo o junior .

Se il venditore finanzia l'intero prezzo di vendita meno l'acconto dell'acquirente, l'accordo può essere scritto come un contratto fondiario, noto anche come:

• Contratto di vendita di terreni
  
• Contratto di vendita rateale
  
• Contratto di vendita
  
• Contratto per atto
  

Questo documento consente all'acquirente di guadagnare titolo equo a casa, piuttosto che il pieno titolo legale. Il titolo e la proprietà legali sono concessi solo al rimborso integrale del prestito che ha coperto la maggior parte del prezzo di vendita.

Se il venditore finanzia solo un seconda ipoteca sulla casa, di solito viene utilizzato un contratto di vendita. Il contratto di vendita funziona in modo simile a quello di una vendita definitiva in cui non è coinvolto alcun finanziamento del venditore. L'acquirente ottiene il titolo della proprietà e diventa il nuovo proprietario, ma deve restituire due cambiali:una a una banca e una al venditore.

Consiglio

Un acquirente che è inadempiente su un contratto di terra è soggetto a decadenza, perdere soldi già pagati, e la proprietà, al venditore. Un acquirente che è inadempiente sul finanziamento del proprietario in un contratto di vendita è soggetto a preclusione dal venditore. Entrambi comportano un processo legale e documenti del tribunale.

La promessa di ripagare

Una cambiale è un documento finanziario legalmente vincolante che stabilisce termini di rimborso del prestito come:

• Ammontare del prestito, che è il saldo iniziale dovuto
  
• Tasso d'interesse
  
• Condizioni a tasso fisso o variabile
  
• Penali per ritardato pagamento
  
• Termine di rimborso, o numero di anni o mesi per estinguere il prestito
  

Questo documento IOU non deve essere registrato presso la contea.

Mutuo o atto di fiducia

A seconda dello stato, un mutuo o un atto di fiducia viene utilizzato per garantire il rimborso del prestito. Questi documenti sono noti come strumenti di sicurezza, poiché legano la rendita del prestito alla proprietà della casa. Se l'acquirente non riesce a rimborsare il venditore in un contratto di vendita, l'acquirente può perdere la proprietà tramite il processo di preclusione. Quando il prestito è completamente rimborsato, l'ipoteca o l'atto di fiducia è svincolato. Questi documenti sono registrati con la contea poco dopo la firma.

Risorse e servizi

I venditori possono aprire e conto vincolato con una società titolare per trattenere i pagamenti dell'acquirente, compreso il deposito, acconto e rate mensili. I venditori possono anche utilizzare a società di servizi di prestito redigere e amministrare il contratto di prestito. Un prestatore di servizi di prestito fattura e riscuote il pagamento mensile per conto del venditore. Venditori e acquirenti dovrebbero assumere ciascuno un avvocato immobiliare per consulenza e per preparare il contratto, nota e atto . Gli avvocati forniscono assistenza legale per tutto il periodo di rimborso, ed elaborare i documenti legali necessari nel caso in cui la transazione vada storta.