Transazione immobiliare passo passo

Il contratto di acquisto

Il processo di transazione immobiliare inizia con un contratto di acquisto, un accordo tra l'acquirente e il venditore. Include il prezzo della casa, e importanti contingenze e tutele per entrambe le parti.

L'offerta

L'offerta iniziale include il prezzo di acquisto e le clausole che consentono a ciascuna delle parti di recedere dal contratto in determinate situazioni. Queste disposizioni potrebbero includere:

• Capacità dell'acquirente di ottenere finanziamenti a condizioni ragionevoli
  
• Il valore stimato che incontra o supera il prezzo di acquisto
  
• L'ispezione della casa che incontra la soddisfazione dell'acquirente
  
• Un titolo chiaro
  
• Data di chiusura
  

Contro-offerta e accettazione

Tutti i termini del contratto sono negoziabili. Ad esempio, il venditore potrebbe accettare il prezzo di acquisto proposto dall'acquirente, ma insistere sul fatto che la data di chiusura avvenga entro un lasso di tempo più breve. Se il venditore non è d'accordo con uno qualsiasi dei termini dell'offerta originale dell'acquirente, fornisce all'acquirente una controfferta con termini diversi.

Una volta che sia l'acquirente che il venditore accettano tutti i termini del contratto, l'ultimo destinatario dell'offerta o della controfferta vi appone la propria firma, e la casa è ufficialmente sotto contratto.

Deposito di denaro reale

La caparra fornita con l'offerta viene depositata in un conto vincolato. Quel denaro viene accreditato per l'acquisto alla chiusura. Se la transazione non viene completata a causa di disposizioni nel contratto, il denaro viene restituito all'acquirente. Ad esempio, se l'immobile non è valutato ad un valore pari o superiore al prezzo di acquisto. Però, se l'acquirente cambia semplicemente idea sull'acquisto della casa, il venditore può trattenere la caparra.

Ottenere finanziamenti

La maggior parte degli acquirenti si prequalifica con un prestatore prima di guardare le case. Una volta che la casa è sotto contratto, il creditore ipotecario inizia il processo di prestito. Invia una copia del contratto di acquisto, insieme alle informazioni degli acquirenti, alla banca o alla società ipotecaria per l'approvazione. Il processo di approvazione del mutuo può richiedere da 30 a 90 giorni.

Esame del titolo

Il venditore è tenuto a garantire che il titolo della casa sia libero da privilegi. Una società di titoli esegue ricerche per determinare cosa, se del caso, esistono vincoli.

Consiglio

È comune avere un pegno posto da una banca o da una società di mutui. Tale privilegio è soddisfatto con il regolamento della transazione e rimosso. Altri privilegi, come i privilegi dell'appaltatore oi privilegi posti su una casa per le tasse o il mantenimento dei figli non pagato possono influenzare negativamente la vendita.

Divulgazioni di proprietà

I venditori della casa compilano un modulo di divulgazione della proprietà e lo forniscono all'acquirente in modo tempestivo una volta accettata l'offerta. Questo questionario copre tutti i principali sistemi e caratteristiche della casa. Il venditore deve fornire risposte oneste e dettagliare eventuali vizi o difetti. Una volta che l'acquirente esamina la divulgazione della proprietà, può accettare la comunicazione e continuare la transazione, negoziare i termini del contratto in base al contenuto della divulgazione, oppure scegli di annullare la transazione.

Ispezione della casa

Il contratto di acquisto in genere consente all'acquirente di completare un'ispezione della proprietà. Una società di ispezione professionale ispeziona la casa dal tetto al seminterrato. L'ispettore esamina tutti i principali sistemi, come il riscaldamento, aria condizionata, elettrico e idraulico. Controlla che gli elettrodomestici siano funzionanti e che il tetto e le fondamenta siano in buono stato di manutenzione e privi di perdite. L'acquirente in genere paga per l'ispezione e riceve un rapporto scritto completo.

Valutazione dell'Immobile

La vendita di una casa è tipicamente subordinata alla stima dell'immobile; se la casa è valutata a meno dell'importo dell'offerta accettata, l'acquirente può recedere dal contratto, o rinegoziare il prezzo di vendita. Un perito autorizzato completa una valutazione della casa. Prende le misure, valuta le condizioni della casa e ricerca case comparabili nella zona per ottenere un valore per la proprietà. L'acquirente paga per la valutazione come parte del processo di mutuo casa, e ne riceve una copia.

Walk-through prima della chiusura

L'acquirente della casa può completare un walk-through della proprietà prima della chiusura. Questa ispezione fisica serve a determinare che la casa è nelle stesse condizioni di quando l'offerta è stata accettata. Se l'acquirente riscontra problemi durante la procedura dettagliata, può negoziare per ritardare la chiusura fino a quando i problemi non sono stati risolti.

Revisione dei documenti di regolamento

L'acquirente ha il diritto di ricevere una copia della Dichiarazione sulla liquidazione degli alloggi e dello sviluppo urbano 24 ore prima della chiusura. Questo documento contiene i dettagli e le condizioni del mutuo. Se c'è un problema o un'incoerenza nel documento, la società di mutuo può lavorare per modificare i documenti, se necessario.

Liquidazione e chiusura

La liquidazione avviene in genere presso la società del titolo. Nella maggior parte dei casi, sono presenti diversi professionisti, Compreso:

• Agente immobiliare o agente immobiliare
  
• Intermediario ipotecario o rappresentante di banca
  
• Rappresentante della società del titolo o funzionario di garanzia
  
• Avvocato, se applicabile
  

A volte l'acquirente e il venditore completano la transazione contemporaneamente, seduti insieme a un tavolo da conferenza.

Il creditore ipotecario esamina i documenti del mutuo con l'acquirente. L'acquirente firma o sigla ogni pagina. L'acquirente fornisce anche fondi certificati per i costi di chiusura e l'acconto. L'escrow officer esamina le pratiche burocratiche con entrambe le parti per completare il trasferimento di proprietà. L'acquirente riceve le chiavi della proprietà e l'ufficiale di deposito invia i documenti all'ufficio del registro della contea dove l'atto è registrato con il nome del nuovo proprietario.