Che cos'è UpREIT vs DownREIT?

I termini UpREIT vs DownREIT descrivono le differenze che esistono nella struttura aziendale dei REIT. Il concetto di UpREIT, che sta per “Umbrella Partnership Real Estate Investment Trusts, ” è stato introdotto nel 1992. Un UpREIT consente ai REIT di lunga data di raggruppare tutte le proprietà immobiliari di loro proprietà in una nuova struttura REIT senza vendere alcuna proprietà al REIT. Significa che il nuovo REIT non possiede direttamente alcuna proprietà.

Allo stesso tempo, un DownREIT consente a un investitore di diventare partner di un REIT stipulando un accordo di partnership congiunta. Entrambe le strutture consentono agli investitori di differire le imposte sulle plusvalenze. Imposte sulle plusvalenze L'imposta sulle plusvalenze è un'imposta imposta sulle plusvalenze o sui profitti che un individuo realizza dalla vendita di beni. L'imposta viene applicata solo una volta che il bene è stato convertito in denaro, e non quando è ancora nelle mani di un investitore. sulla vendita di immobili di pregio.

Riepilogo

• UpREIT e DownREIT sono tipi di strutture societarie di REIT che consentono agli investitori di differire le imposte sulle plusvalenze sulla vendita di proprietà apprezzate.
• Un UpREIT consente agli investitori di conferire le proprie partecipazioni di investimento immobiliare a una partnership ombrello in cambio di unità di società in accomandita.
• Un DownREIT consente agli investitori di diventare partner in un accordo di partnership con un REIT.

Cos'è un UpREIT?

Un UpREIT è un'alternativa a DownREIT, e consente ai proprietari di proprietà di contribuire a una partnership ombrello in cambio di unità operative limitate pari al valore della proprietà conferita. Agli investitori vengono assegnate opzioni put, che possono essere convertiti in contanti o azioni REIT dopo un periodo concordato in futuro.

I proventi ricevuti potranno essere utilizzati per acquisire ulteriori proprietà immobiliari, pagare i debiti, o per altri scopi relativi a REIT. Tutte le funzioni di gestione sono a valle della partnership ombrello, e il nuovo REIT funziona come una holding Holding CompanyUna holding è una società che non conduce alcuna operazione, iniziative, o altri compiti attivi per se stesso. Anziché, esiste allo scopo di possedere.

Gli UpREIT possono essere utilizzati anche come strumento di pianificazione patrimoniale, dove gli investitori possono trasferire i loro beni ai loro eredi esentasse. Gli eredi possono posticipare l'esercizio dell'opzione put fino a dopo la morte del titolare, quando le quote associative vengono ampliate al valore di mercato.

Possono quindi esercitare l'opzione putOpzione putUn'opzione put è un contratto di opzione che conferisce all'acquirente il diritto, ma non l'obbligo, vendere il titolo sottostante a un prezzo specificato (noto anche come prezzo di esercizio) prima o a una data di scadenza predeterminata. È uno dei due tipi principali di opzioni, l'altro tipo è un'opzione call. senza pagare le imposte sulle plusvalenze sul valore apprezzato dei beni immobiliari sottostanti. L'esercizio dell'opzione put dopo il decesso del proprietario fornisce una maggiore liquidità per pagare le imposte di successione e prevenire l'imposta sul reddito sulla tassazione successiva.

Cos'è un DownREIT?

Un DownREIT è una struttura relativamente più recente rispetto a un UpREIT. A differenza di un UpREIT, dove tutte le attività del REIT sono svolte a livello di partenariato, a DownREIT è una partnership congiunta tra il proprietario della proprietà e il REIT. La struttura DownREIT è stata creata per i proprietari di immobili che non intendono operare sotto una partnership ombrello, ma invece, i proprietari diventano soci nella società in accomandita semplice con il REIT.

La nuova società in accomandita può possedere e gestire proprietà immobiliari. Alcune delle proprietà possono essere acquisite direttamente o possedute tramite società in accomandita con proprietari di immobili che hanno conferito proprietà alla partnership.

I DownREIT sono preferiti dagli investitori che vogliono evitare di pagare le tasse sulle plusvalenze sulla vendita di proprietà immobiliari apprezzate se ritengono che il valore delle loro proprietà supererà significativamente il valore delle proprietà di proprietà dei REIT. La performance di investimento del DownREIT dipende dalla proprietà del proprietario, e non l'intero portafoglio del REIT. L'investitore possiede un'opzione put che può essere convertita in azioni REIT o in contanti, e il valore di conversione dipende dal valore degli investimenti immobiliari del proprietario in quel particolare momento.

Però, la struttura di un DownREIT è piuttosto complicata, e gli investitori spesso assumono i servizi di un esperto fiscale per aiutarli a strutturare l'investimento in modo appropriato. I DownREIT tendono ad attirare l'attenzione dell'Internal Revenue Service, e l'agenzia fiscale federale può considerare il trasferimento di proprietà al DownREIT come un evento imponibile, se non adeguatamente strutturato.

Confronto tra UpREIT e DownREIT

1. Benefici fiscali

Gli UpREIT tendono ad essere più ampiamente utilizzati dagli investitori immobiliari grazie ai loro vantaggi fiscali e alla loro semplicità. Se l'obiettivo di un investitore è differire le imposte sulle plusvalenze, un UpREIT è l'opzione migliore poiché il trasferimento di proprietà apprezzata del REIT non crea un evento imponibile.

I DownREIT tendono ad adottare una struttura operativa complessa. Di conseguenza, possono richiedere all'investitore di spendere di più per l'assunzione di un esperto di tasse e investimenti per fornire indicazioni su come strutturare l'investimento. Se l'investitore non segue le regole fornite dall'IRS quando trasferisce la proprietà apprezzata, l'agenzia fiscale federale può considerare la transazione un evento imponibile.

2. Tasso di rendimento

I DownREIT sono preferiti agli UpREIT quando il proprietario si aspetta che la loro proprietà apprezzi più dell'intero portafoglio del REIT. A DownREIT agisce come una joint ventureReal Estate Joint VentureUna Real Estate Joint Venture (JV) svolge un ruolo cruciale nello sviluppo e nel finanziamento della maggior parte dei grandi progetti immobiliari. tra un REIT e un proprietario di un immobile, e solo i beni del proprietario dell'immobile sono detenuti a livello di partnership. L'andamento della partnership non va di pari passo con l'andamento dell'intero portafoglio immobiliare del REIT.

Nell'esercizio dell'opzione put, la conversione è ancorata al valore dei beni della società al momento della conversione e non ai beni della società. D'altra parte, le quote societarie detenute da un investitore in un UpREIT salgono e scendono con le azioni del REIT e possono comportare una perdita se le azioni perdono valore al momento della conversione.

Altre risorse

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