Che cos'è la tolleranza ipotecaria e come ci si qualifica?

Se hai problemi a pagare il mutuo, contatta il tuo prestatore per vedere se sei idoneo per una tolleranza.

La tolleranza ipotecaria è una pausa temporanea o una riduzione dei pagamenti mensili del mutuo per un proprietario di casa in difficoltà finanziarie. Non è il condono del prestito; invece i pagamenti differiti devono essere rimborsati ad un certo punto. Ma la concessione del mutuo può essere un'ancora di salvezza per i proprietari di case che perdono inaspettatamente il lavoro o subiscono perdite a causa di un disastro naturale, inclusa la pandemia di COVID-19.

La chiave per evitare la preclusione durante una crisi finanziaria è chiedere aiuto immediatamente, afferma Chuck Kracht, direttore del servizio di prestito per l'Idaho Housing and Finance Association, che offre consulenza gratuita sui prestiti ai mutuatari in difficoltà.

"Questo è il miglior consiglio che posso dare a chiunque", dice Kracht. "Nel momento in cui qualcuno ha qualche tipo di problema, deve chiamare il proprio gestore di mutui o prestatore, o un consulente per i prestiti."

Il tempo è essenziale, perché se sei in grado di rimanere aggiornato sulle rate del mutuo non solo il tuo prestatore sarà più aperto alla tolleranza, ma anche il tuo credito non subirà un colpo. Durante la tolleranza, i pagamenti sospesi non vengono segnalati alle agenzie di credito come insolventi se sei stato puntuale con i tuoi pagamenti mensili precedenti.

"La tolleranza ipotecaria è quando un prestatore o un gestore di mutui sospende o abbassa il pagamento per un periodo di tempo limitato", afferma Kracht. "È progettato per fornire uno sgravio di pagamento durante una difficoltà finanziaria a breve termine."

In tempi non pandemici, i piani di tolleranza vengono generalmente offerti come un modo per mantenere i mutuatari nelle loro case durante un periodo di disoccupazione o ripresa da un disastro naturale come un uragano o un incendio.

I termini di un accordo di concessione dipendono dalla situazione finanziaria specifica del mutuatario, quindi i prestatori in genere richiedono documenti finanziari come entrate e spese mensili. A volte la rata del mutuo viene ridotta e altre volte viene sospesa del tutto. Kracht afferma che la durata tipica della tolleranza va da tre mesi a un anno.

Come vengono rimborsati i pagamenti posticipati?

La tolleranza ipotecaria è una soluzione temporanea alle difficoltà finanziarie, non una soluzione a lungo termine. Una volta che un mutuatario è tornato in piedi, Kracht afferma che ci sono tre opzioni standard per rimborsare un mutuo agevolato:

• Attaccalo fino alla fine. Molti istituti di credito consentiranno ai proprietari di abitazione di spostare tutti i pagamenti differiti alla fine del mutuo. Pensalo come un secondo prestito senza interessi che viene rimborsato quando la casa viene venduta o quando il mutuo originale viene completamente rimborsato.
• Aggiungilo al tuo pagamento mensile. Una seconda opzione è rimborsare lentamente l'importo differito come un piccolo aumento delle rate mensili rimanenti del mutuo.
• Pagalo in un'unica soluzione. Sebbene questa opzione sia meno comune, alcuni mutuatari pagano l'intero importo delle rate del mutuo differito immediatamente dopo la fine del periodo di concessione.

Vantaggi e svantaggi della tolleranza ipotecaria

La tolleranza è un'opzione intelligente sia per i mutuatari che per i prestatori. Per i mutuatari, il vantaggio più grande è che offre una pausa temporanea dalle rate mensili del mutuo senza influire negativamente sul loro credito. La tolleranza offre loro il tempo tanto necessario per trovare un nuovo lavoro o riprendersi da un disastro senza perdere tecnicamente un pagamento.

Kracht afferma che la tolleranza è un buon affare anche per le banche e gli istituti di credito ipotecario, anche se significa una riduzione o una pausa nei pagamenti, perché tutto è meglio del pignoramento.

"Il processo di preclusione in realtà non avvantaggia nessuno", afferma Kracht. "È molto costoso passare attraverso il pignoramento. L'alternativa è trattenere, tenere qualcuno nella sua casa, che è l'opzione migliore."

Lo svantaggio principale della tolleranza sarebbe che se hai difficoltà a pagare il mutuo in generale (perché non guadagni abbastanza, ad esempio), a un certo punto, i pagamenti saranno scaduti. Come abbiamo detto in precedenza, la concessione del prestito non è la stessa cosa del condono del prestito, quindi i debiti non pagati continuano ad accumularsi.

Mortgage Forbearance e CARES Act

Prima della pandemia di COVID-19, alcuni stati avevano creato programmi di tolleranza per fornire uno sgravio temporaneo dei mutui dopo una tempesta come l'uragano Harvey nel 2017, ma l'incredibile perdita di posti di lavoro causata dalla pandemia - 22,2 milioni di nuove richieste di disoccupazione solo a marzo e aprile 2020 - richiedeva un livello completamente nuovo di assistenza ipotecaria di emergenza.

Ai sensi della legge CARES, ai proprietari di case colpiti dalla pandemia viene automaticamente concessa una sospensione del mutuo per 180 giorni con un'opzione per l'estensione di ulteriori 180 giorni se necessario. Kracht afferma che la più grande differenza tra le opzioni di tolleranza autorizzate dal CARES Act e i normali piani di tolleranza è quanto sia semplice e snello il processo per ottenerle.

Di solito un prestatore o un gestore di mutui richiede rendiconti finanziari e registri prima di estendere un'offerta di tolleranza, ma non ai sensi del CARES Act.

"Tutto ciò che serve è che il mutuatario chiami la società di mutui e dica che sono stati colpiti", afferma Kracht. "A quel punto, il gestore del mutuo o il prestatore li metterà in un piano di concessione, senza fare domande e senza informazioni finanziarie richieste."

Le opzioni di rimborso previste dal CARES Act sono le stesse dei normali accordi di concessione. Secondo un rapporto dell'ottobre 2020, circa 3,6 milioni di famiglie, ovvero il 6,8% di tutti i mutui attivi, erano in tolleranza legata al COVID-19.

E se la tolleranza non bastasse?

La tolleranza è intesa come una pausa a breve termine nelle rate del mutuo mentre un mutuatario si rimette in sesto, ma cosa succede se il periodo di tolleranza è destinato a scadere e la situazione finanziaria non è migliorata?

La preclusione è sempre una possibilità, ma come dice Kracht, i finanziatori hanno le proprie ragioni per voler mantenere i mutuatari nelle loro case e si rivolgeranno alla preclusione solo come ultima risorsa. Spiega che il miglior consiglio è chiamare il tuo prestatore o un consulente di prestito gratuito e riservato (trovane uno vicino a te) non appena ti rendi conto che potrebbero esserci difficoltà a effettuare i pagamenti al termine del periodo di tolleranza.

A quel punto, l'opzione migliore per te e il tuo prestatore è apportare modifiche al tuo mutuo che rendano i pagamenti più convenienti, rifinanziando il mutuo a un tasso di interesse più basso o creando una sorta di piano di pagamento personalizzato che si adatti meglio al tuo budget.