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Come funziona l'ammortamento

Se hai mai avuto un mutuo, sai già molto sull'ammortamento.

Le antiche radici della parola "mutuo" derivano dal francese antico:mort per "morte" e gage per "pegno". Chiunque rischi di non pagare una rata del mutuo sa come ci si sente ad aver firmato un cosiddetto "pegno di morte", ma non è così che la parola era originariamente usata. Se invece l'ipoteca veniva rimborsata con gli interessi, il debito veniva considerato "morto". Allo stesso modo, se il mutuatario è inadempiente, anche i suoi diritti sulla terra sarebbero morti [fonte:Harper].

Se sai come funzionano i mutui, probabilmente sai qualcosa sull'ammortamento. Per chi non lo sapesse, ammortamento è un metodo per estinguere sia il principio del mutuo ipotecario che gli interessi in una rata fissa mensile. L'ammortamento è calcolato esattamente per ripagare sia il principio che gli interessi in un determinato periodo di tempo, noto come termine del prestito. L'ammortamento deriva dalla stessa radice francese antica di "mutuo" e significa "abbattimento" o "estinzione" del debito nel tempo.

Il bello dell'ammortamento sta nella sua consistenza. Ogni singola rata mensile del mutuo per la durata di 30 anni del prestito è esattamente lo stesso importo. Se accendi un mutuo di $ 150.000 a un tasso di interesse annuo del 5%, l'ammortamento ti consente di pagare $ 805,23 ogni mese. Tale importo ti consente di rimborsare sia il capitale del mutuo ($ 150.000) che l'interesse composto totale ($ 139.883,68) in esattamente 30 anni, in 360 rate mensili. La parte interessante dell'ammortamento è che ogni rata del mutuo, pur essendo uguale, contiene importi diversi di capitale e interessi. Ma di questo parleremo più avanti.

C'è anche un secondo uso della parola ammortamento, questa volta nella contabilità aziendale. Questo tipo di ammortamento si riferisce alla pratica contabile di ripartire il costo di una spesa aziendale su un certo numero di anni. Perché un'azienda dovrebbe voler fare questo? Quindi non deve riportare una grossa perdita una tantum nel suo bilancio. Invece, può attenuare il colpo della spesa - e dare all'investimento il tempo di dare i suoi frutti - ammortizzandolo nell'arco di 20 anni. Ne discuteremo anche in modo più dettagliato, ma per ora torniamo ai mutui e vediamo come l'ammortamento sia sia una benedizione che una maledizione nascosta per i proprietari di case.

Ammortamenti e Mutui

L'ammortamento è il calcolo matematico alla base di un mutuo a tasso fisso che rende più conveniente l'acquisto di una casa. I mutui non sono sempre stati i prestiti trentennali a basso interesse che conosciamo oggi. Quando furono emessi i primi mutui negli anni '30, erano prestiti a breve termine (da cinque a sette anni) che coprivano solo il 50 percento del valore totale della casa [fonte:Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano degli Stati Uniti]. A peggiorare le cose, la maggior parte delle rate del mutuo copriva solo gli interessi sul prestito, il che significava che il mutuatario era costretto a effettuare un enorme "pagamento a palloncino" alla fine del termine per ripagare il capitale.

La Federal Housing Authority (FHA), creata nel 1934, ha contribuito a rendere possibile la proprietà di una casa per milioni di americani introducendo il prestito a tasso fisso di 30 anni, che ora è il mutuo ipotecario standard. Si dice che questo tipo di mutuo sia autoammortizzante , perché il tasso fisso e il termine fisso consentono di calcolare una rata mensile fissa che ripagherà costantemente sia gli interessi che il principio in 30 anni.

Per capire come funziona l'ammortamento, devi davvero guardare una tabella di ammortamento . Bankrate.com ha un semplice calcolatore di ammortamento con un'opzione per visualizzare la tabella di ammortamento completa. Prendiamo l'esempio di un mutuo ipotecario di $ 150.000 con un tasso di interesse fisso del 5 per cento e una durata di 30 anni. Il pagamento mensile fisso su tale mutuo sarebbe di $ 805,23 per 360 mesi. Quello che ti mostra la tabella di ammortamento è la ripartizione esatta di ogni pagamento di $ 805,23:quanto è il capitale e quanto sono gli interessi.

Osservando la tabella di ammortamento per il nostro esempio di mutuo, il primo pagamento è quasi interamente di interessi:$ 625 interessi a $ 180,23 capitale. In effetti, il mutuatario non inizierà a pagare più capitale degli interessi fino a quando non avrà 16 anni di mutuo. Il vero shock della tabella di ammortamento è l'interesse totale pagato in quel periodo di 30 anni:$ 139.883,68. È quasi l'intero importo del prestito originale!

Ecco perché l'ammortamento dei mutui è sia una benedizione che una maledizione per i proprietari di case. È una benedizione perché consente ai mutuatari di pianificare una rata mensile fissa e di non preoccuparsi delle variazioni improvvise del tasso integrate nei mutui a tasso variabile. Ma allungare i pagamenti su un così lungo termine significa anche molti interessi composti. Inoltre, se vendi la casa in anticipo, avrai pagato molto poco dal principale, il che significa una riduzione minore del prezzo di vendita.

Ora, diamo un'occhiata all'altro significato di ammortamento.

Ammortamento e Contabilità Aziendale

La contabilità per competenza, un'altra forma di ammortamento, consente alle aziende di ripartire il costo di determinate spese su diversi anni.

Un'impresa misura il proprio successo in base al proprio bilancio. Ancora più importante, anche gli investitori. Il bilancio elenca tutti i guadagni e le spese che determinano se l'anno fiscale termina con un profitto o una perdita. Per accontentare azionisti e potenziali investitori, gli imprenditori cercano di mantenere il più possibile nella colonna positiva e limitare l'impatto negativo delle spese. Un modo per farlo è attraverso due importanti principi contabili:l'ammortamento e l'ammortamento.

L'ammortamento e l'ammortamento sono entrambi principi di contabilità per competenza. La contabilità per competenza è diversa dalla contabilità di cassa, che riconosce gli utili e le spese solo nel momento in cui i contanti passano di mano. Invece, contabilità per competenza consente a un'azienda di distribuire il costo di una spesa aziendale - attrezzature, macchinari, proprietà intellettuale, persino nomi di marchi e nomi di dominio Internet - per tutta la durata dell'investimento [fonte:FinancialWeb].

Ammortamento viene utilizzato per l'acquisto di oggetti tangibili, come un camion per le consegne, attrezzature di fabbrica o un computer portatile utilizzato per scopi commerciali. L'ammortamento, invece, viene utilizzato principalmente per le cosiddette "attività immateriali".

Prendiamo l'esempio dei brevetti, uno di questi beni immateriali. Richiedere e ricevere un brevetto costa denaro, compreso il costo di un consulente in brevetti. La vita legale di un brevetto è di 17 anni [fonte:Cliffs Notes]. Secondo i principi contabili generalmente accettati (GAAP) e la sezione 197 del codice fiscale statunitense, una società può ammortizzare o ripartire il costo del brevetto in quei 17 anni. Quindi, invece di registrare una grande spesa nel bilancio di quest'anno, può registrare 17 spese molto più piccole nei successivi 17 bilanci. Il risultato è che il profitto di quest'anno sembrerà maggiore.

Altri beni immateriali comuni sono diritti d'autore, marchi, franchising, nomi di marchi, licenze, permessi, quote di mercato, accordi di "non concorrenza" e qualcosa chiamato "buona volontà". Buona volontà è il termine contabile per pagare al di sopra del valore equo di mercato per un bene o servizio. Se un'azienda vale $ 1 milione di asset, ma la acquisti per $ 1,2 milioni perché l'azienda ha un'ottima reputazione, quei $ 200.000 extra si chiamano avviamento ed è una spesa immateriale che puoi ammortizzare nel tuo bilancio.

Per molte altre informazioni su mutui, budget e contabilità aziendale, vedere i collegamenti nella pagina successiva.