Posso vendere la casa di una persona deceduta come esecutore testamentario senza passare per la successione?

Qualcuno vicino a te è morto, e ti hanno lasciato la loro casa. Hai già una casa, e potresti volere il freddo, denaro contante invece. Puoi vendere l'immobile? Quasi certamente, ma se puoi farlo senza passare per l'omologazione dipende esattamente da come hai ereditato la casa, non se sei stato nominato esecutore testamentario. E tu puoi essere l'esecutore testamentario solo se l'eredità è sottoposta a verifica.

Dipende dall'atto

Chi può vendere la proprietà immobiliare deceduta dipende da come la erediti. Puoi ereditare una casa con qualsiasi mezzo, e alcuni non richiedono l'omologazione, quindi un esecutore testamentario non sarebbe mai coinvolto.

• I beni immobili possono essere posseduti congiuntamente con " diritti di sopravvivenza ." Forse tu e il defunto siete stati nominati comproprietari sull'atto, e l'atto prevede che la casa si trasferisca automaticamente all'altra per effetto di legge quando uno di voi muore. Non c'è bisogno di omologazione in questo caso.
• UN locazione da parte della totalità funziona allo stesso modo, ma questo tipo di atto può essere utilizzato solo tra coniugi.
  
• Alcuni stati riconoscono atti di trasferimento a morte che funziona in modo simile ai conti bancari pagabili in caso di morte. Sei nominato come il beneficiario di questo tipo di atto, ma non sei un comproprietario della proprietà. Non hai alcun diritto sulla proprietà o responsabilità per la casa fino alla morte del proprietario. Questa disposizione esclude anche l'omologazione.
  

Nessuno di questi atti significa che il defunto non aveva anche un patrimonio di successione composto da altri beni, ma l'esecutore testamentario avrebbe il controllo solo su tali beni di successione, non proprietà che ti è stata lasciata direttamente, se sei l'esecutore o qualcun altro serve.

Quando è richiesta la successione

L'omologazione è sempre richiesta quando la proprietà non passa a un beneficiario vivente per effetto di legge come negli esempi precedenti. Una persona deceduta non può possedere proprietà, quindi il giudice deve trasferire la proprietà. Questo è l'intero scopo della successione, oltre a saldare i debiti del defunto.

La successione è richiesta anche se il defunto non ha lasciato testamento se la casa non ha altro modo di trasferirsi a un beneficiario vivente. L'unica differenza è che la proprietà del defunto sarebbe distribuita agli eredi secondo la legge statale se non c'è testamento, non necessariamente secondo i desideri del defunto, come indicato in un testamento.

Alternative alla successione

Molti stati offrono alternative per le proprietà più piccole. I beni - anche le case - possono essere trasferiti ai beneficiari senza coinvolgere il tribunale delle successioni, a volte semplicemente per affidavit, se l'intero valore di un immobile è inferiore a una certa soglia. Il limite di solito è da qualche parte da $50, 000 a $ 150, 000 . Può variare in base alla legge statale. In questo caso, sei libero di vendere la casa dopo che la proprietà ti è stata trasferita, proprio come se ti fosse trasferito per atto.

Alcuni stati offrono anche esenzioni per la fattoria che consentono di trasferire la casa di un defunto a determinati beneficiari senza necessità di successione, ma la proprietà deve essere proprio quella:la casa principale del defunto, non una casa per le vacanze o un investimento immobiliare. Alcuni stati impongono limitazioni di valore anche a questi tipi di trasferimenti.

Il ruolo dell'esecutore

Il tribunale nominerà qualcuno che agisca come esecutore testamentario e gestire la tenuta attraverso il processo di omologazione se è richiesta l'omologazione, tipicamente la persona citata nel testamento del defunto. Di solito viene nominato un familiare stretto se non c'è testamento, indicato come rappresentante personale o amministratore piuttosto che come esecutore testamentario. La nomina conferisce all'esecutore o al rappresentante personale l'autorità di vendere una casa che è inclusa nel patrimonio di successione, se necessario, sebbene ciò di solito richieda l'approvazione del tribunale.

I beneficiari possono a volte prevalere sugli esecutori testamentari o sui rappresentanti personali, ma ciò richiede invariabilmente anche l'approvazione del tribunale e il mutuo consenso di tutti i beneficiari.

Trattare con un mutuo

In nessuno di questi casi, la casa è tua, e puoi venderlo senza il coinvolgimento di un esecutore testamentario o di un tribunale di successione quando ti è stato trasferito. Ma potresti scoprire di aver ereditato anche un'ipoteca sulla proprietà, e questo deve, Certo, essere preso in considerazione se decidi di vendere la casa.

La buona notizia è che la legge federale proibisce agli istituti di credito ipotecario di estinguere l'intero mutuo dovuto perché il proprietario è morto. La cattiva notizia è che i pagamenti devono ancora essere effettuati – o il mutuo deve essere rifinanziato – per evitare la preclusione.

Mantenimento delle spese di proprietà

Le spese dell'immobile devono essere mantenute fino alla sua vendita, o rischierai di perderlo per preclusione indipendentemente da come lo erediti. Questo non include solo il pagamento del mutuo. Tasse di proprietà e assicurazioni deve essere anche mantenuto. L'esecutore testamentario dovrebbe pagare queste fatture dall'eredità se è richiesta la successione, almeno finché non viene trasferito a te, ma dovrai effettuare personalmente i pagamenti se erediti direttamente la proprietà.

Le tasse sulla proprietà continuano ad accumularsi quando qualcuno muore, e le tasse non pagate possono creare un privilegio contro la proprietà. Nella migliore delle ipotesi, il pegno sarà pagato dal ricavato quando vendi la casa. Nel peggiore dei casi, l'autorità fiscale può effettivamente precludere la proprietà – spesso vendendola al miglior offerente – per reclamare le tasse dovute.

Gestione dei patrimoni insolventi

Una delle maggiori complicazioni che possono verificarsi quando è richiesta la successione è che il defunto non ha lasciato abbastanza beni per pagare tutti i suoi debiti. Questa circostanza è denominata "patrimonio insolvente, " e potrebbe significare che anche se il defunto ti ha lasciato la casa, non lo otterrai o il suo equivalente in contanti, o, se è compreso nel patrimonio. Tutta la proprietà del defunto deve essere liquidato in questo caso per raccogliere quanto più denaro possibile per i creditori.

E i creditori del defunto sapranno della morte. Gli esecutori esecutori e rappresentanti personali sono tenuti per legge a notificarli per iscritto, e la maggior parte degli stati richiede anche di pubblicare anche gli avvisi di morte sui giornali, allertare eventuali creditori ignoti del loro diritto di avanzare pretese di pagamento. I creditori di solito hanno un periodo di diversi mesi per farlo.

Alcune leggi statali e federali esentano determinati beni dalle pretese dei creditori, ma queste esenzioni si applicano normalmente a cose come i conti pensionistici, non immobiliare.

Implicazioni dei mutui inversi

C'è un'ultima ruga di cui essere consapevoli, indipendentemente dal fatto che tu erediti direttamente la casa o ti trasferisca attraverso il processo di successione. Il defunto potrebbe aver avuto un'ipoteca inversa contro la proprietà. Un mutuo inverso consente ai proprietari di case più anziani di prelevare denaro dal patrimonio netto delle loro proprietà, e questo costituisce un pegno contro di essa. Non devono restituire i soldi finché non muoiono, vendere la casa o trasferirsi .

Puoi rifinanziare la casa in questo caso, estinguere il mutuo inverso, oppure puoi vendere l'immobile e soddisfare l'ipoteca con il ricavato della vendita.