Non riesci a pagare il mutuo? Opzioni per i proprietari di case che stanno lottando per sbarcare il lunario

In un post precedente abbiamo affrontato gli obblighi morali di effettuare le rate del mutuo e di non allontanarsi da una casa quando puoi permetterti le rate mensili. Ma ci sono anche persone là fuori che non possono davvero permettersi i pagamenti.

Ci sono molti proprietari di case là fuori che vogliono rimanere nelle loro case, non può permettersi il mutuo, e non sai a chi rivolgerti. Sebbene non vi sia alcuna garanzia di una modifica del mutuo, ci sono opzioni là fuori di cui molti proprietari di case in difficoltà non sono a conoscenza. I seguenti suggerimenti possono aiutarti a trovare un modo per modificare il tuo mutuo attuale, rifinanziare a un tasso di interesse più basso, o altrimenti ottenere assistenza.

Consulenza abitativa

I proprietari di abitazione che non possono effettuare la rata del mutuo hanno delle opzioni. La prima persona che dovrebbero cercare è un consulente abitativo. Il Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano degli Stati Uniti ha un elenco di consulenti per l'alloggio certificati in ogni stato. Questi consulenti sono formati per aiutare i proprietari di case a valutare la loro situazione finanziaria ed esplorare ogni opzione disponibile per aiutarli a rimanere nella loro casa, compreso lavorare direttamente con il tuo prestatore. Più, la consulenza è gratuita.

Sono disponibili programmi governativi

Ci sono programmi federali per aiutare alcuni proprietari di case.

Rendere il programma a casa a prezzi accessibili

Il programma più noto è il programma Making Home Affordable, che mira ad assistere i proprietari di abitazione attraverso il rifinanziamento o una modifica del mutuo. Un importante vantaggio del programma Making Home Affordable è che i mutuatari non devono essere inadempienti sul loro mutuo per ottenere aiuto. Di fatto, per ottenere un rifinanziamento il mutuatario non può essere delinquente.

I prestiti detenuti da Fannie Mae o Freddie Mac possono essere rifinanziati. Anche altri gestori di prestiti possono partecipare a questo programma. Un elenco dei fornitori di servizi di prestito partecipanti è disponibile sul sito Web del programma.

Se il rifinanziamento non è un'opzione, c'è anche l'opzione di una modifica del mutuo nell'ambito del programma Making Home Affordable. Le opzioni di modifica possono includere il prestatore che abbassa il tasso di interesse del mutuatario, estendendo la durata del prestito fino a 40 anni o dilazionando il capitale del prestito.

È importante notare che accettare una modifica del mutuo potrebbe avere un impatto negativo sul tuo punteggio di credito FICO e potresti finire con un pagamento a palloncino dovuto ad un certo punto.

Oltre al programma federale, alcuni stati hanno programmi disponibili per aiutare i proprietari di case che stanno affrontando la preclusione. I consulenti abitativi nel tuo stato dovrebbero essere a conoscenza di questi programmi.

Programma di rifinanziamento a prezzi accessibili per la casa (HARP)

Molti istituti di credito non sono disposti a rifinanziare un mutuo quando il proprietario della casa deve più del valore della casa. Ma l'aggiornamento dell'Home Affordable Refinance Program (HARP) ha cambiato questo per alcuni proprietari di case, aiutandoli a evitare alti tassi di interesse e possibili preclusioni.

Cosa è cambiato nel nuovo programma di rifinanziamento della casa a prezzi accessibili? Il programma HARP è iniziato nel marzo 2009, e ha subito diverse modifiche. La versione attuale dovrebbe terminare alla fine dell'anno solare 2016.

Forse il cambiamento più grande è stato l'eliminazione del tetto al rapporto prestito/valore. Le vecchie regole impedivano ai proprietari di case di rifinanziarsi se dovevano più del 125% del valore della loro casa. Questo limite è ora rimosso. Le nuove regole eliminano anche la necessità di una nuova valutazione della casa nella maggior parte delle circostanze.

Anche gli investitori immobiliari oi proprietari di seconde case possono beneficiare delle nuove regole. Le proprietà idonee includono case unifamiliari, condomini, cooperative, seconde case, o immobili di investimento fino a quattro unità.

Chi si qualifica per HARP:

• Il tuo mutuo deve essere di proprietà o garantito da Freddie Mac o Fannie Mae, e deve essere stato loro venduto entro il 31 maggio, 2009.
• Puoi usare HARP solo una volta, quindi se l'hai già usato, non sarai più idoneo a riutilizzarlo (potrebbero esserci alcune eccezioni se hai un prestito Fannie Mae che è stato rifinanziato sotto HARP da marzo a maggio, 2009).
• Il rapporto prestito/valore ipotecario (LTV) deve superare l'80% (rapporti LTV inferiori all'80% dovrebbero essere ammissibili per un rifinanziamento tradizionale).
• Deve essere un prestito a tasso fisso (non sono ammessi prestiti a tasso variabile o prestiti subprime).
• I prestiti devono essere aggiornati. Non puoi avere ritardi di pagamento nei sei mesi precedenti, e non più di un ritardo di pagamento nei 12 mesi precedenti.

Scopri se il tuo mutuo è detenuto da Fannie Mae o Freddie Mac: Se ritieni di essere idoneo per il programma Home Affordable Refinance, quindi dovresti verificare quale prestatore possiede il tuo mutuo. Puoi utilizzare i seguenti strumenti online per determinare se Fannie Mae o Freddie Mac possiede o garantisce il mutuo della tua casa:

• Fannie Mae:(800) 7FANNIE o www.fanniemae.com/loanlookup.
• Freddie Mac:(800) FREDDIE o www.Freddiemac.com/mymortgage.

E se il tuo mutuo è detenuto da un prestatore privato? Molte delle più grandi banche desiderano partecipare alle modifiche dei prestiti, ma la partecipazione del prestatore è volontaria, e hanno la possibilità di modificare i dettagli del programma di prestito. Fondamentalmente, ciò significa che le principali banche possono utilizzare questi termini come linee guida, ma non devi seguirli alla lettera. Questo rende ancora più importante verificare i dettagli del tuo mutuo, e non fare affidamento al 100% su ciò che leggi nelle notizie. Verificare sempre i dettagli del prestito prima di firmare sulla linea tratteggiata.

Acquista tassi ipotecari più bassi. Se ritieni di essere idoneo per il programma di rifinanziamento a prezzi accessibili per la casa aggiornato, dovresti contattare il tuo prestatore e chiedere loro come possono aiutarti a rifinanziare il tuo mutuo. Aiuta anche a guardarsi intorno e confrontare i tassi ipotecari in modo da avere una buona idea di quali sono le opzioni.

Lavora direttamente con il tuo prestatore

Solo perché il tuo prestito non è trattenuto da un fornitore di servizi che collabora con il programma federale, ciò non significa che non hai opzioni. Puoi chiamare da solo il dipartimento di mitigazione delle perdite del tuo prestatore; tuttavia, lavorare con il tuo prestatore attraverso il loro dipartimento di mitigazione delle perdite può essere un'esperienza difficile e frustrante. I consulenti abitativi hanno esperienza nel trattare con i finanziatori e nella navigazione del processo per ottenere una modifica del mutuo.

Alcune opzioni di modifica del mutuo sono simili alle opzioni del programma federale, come allungare la durata del prestito o consentire un differimento del capitale del prestito. In casi molto limitati, il creditore può essere disposto a perdonare una parte del prestito. Tuttavia, questo non è molto probabile, soprattutto se non c'è un caso di estrema difficoltà.

Chiedi aiuto ora

Le modifiche al mutuo sono molto complicate. Ci sono molte variabili che tengono conto del fatto che un mutuatario possa o meno ottenere una modifica in base alla situazione di ciascun individuo. La cosa più importante che posso sottolineare, oltre a ricevere aiuto da un consulente immobiliare certificato HUD, è ottenere aiuto non appena ti rendi conto che potresti non essere in grado di effettuare il pagamento del mutuo. Non aspettare di essere indietro con i pagamenti per ricevere assistenza. E, se sei già indietro e non hai parlato con un consulente abitativo, fallo subito. Lavorare con un professionista è il modo migliore per assicurarti di aver esplorato tutte le opzioni per aiutarti a rimanere a casa tua.

Link alle risorse:

• Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano degli Stati Uniti.
• Rendere il programma a casa a prezzi accessibili.

Questo articolo è stato scritto in tandem da Ryan Guina e Kristen Doerschner. Kristen Doerschner è la coordinatrice delle pubbliche relazioni per un'agenzia di alleggerimento del debito senza scopo di lucro e una scrittrice freelance. Attraverso la sua scrittura, Kristen copre una varietà di argomenti, ma è specializzato in questioni relative all'educazione finanziaria.