Tre grafici sullo stress dei mutui:non è così male come potresti pensare

Questo pezzo fa parte della nostra nuova serie Three Charts, in cui ci proponiamo di evidenziare tendenze interessanti in tre semplici grafici.

L'attuale dibattito sugli alloggi confonde due questioni separate:l'accessibilità economica degli alloggi, e il rischio nel sistema bancario di un calo significativo dei prezzi delle case. Chiaramente, sono entrambe questioni importanti e il collegamento tra di loro è il potenziale per molti proprietari di casa di esagerare nelle loro finanze, non essere in grado di rimborsare i loro prestiti, e così per far crollare le loro banche.

Ma quando si guardano i dati sullo stress sui mutui, il rischio sistemico di questo eccesso sembra piccolo. I dati dell'Autorità australiana di regolamentazione prudenziale (APRA) rivelano che il saldo medio sui prestiti per l'edilizia abitativa è a malapena aumentato negli ultimi cinque anni (vedi il nostro primo grafico qui sotto).

Questo è stato durante un periodo in cui i prezzi delle case sono aumentati abbastanza fortemente. In effetti, ciò significa che, in media, le persone hanno più equità nelle loro case per sostenere i loro prestiti.

Questo non vale solo per la media ma anche se si guarda ai prestiti per investitori o ai prestiti a bassa documentazione (loc-doc) (questi sono rivolti a coloro che non possono fornire le solite pratiche burocratiche richieste, ad esempio lavoratori autonomi). Emergono le stesse tendenze. Non è chiaro da ciò che le persone si stanno assumendo un rischio eccessivo, e certamente non di recente.

Anche per i nuovi prestiti si ottiene lo stesso quadro di base. Il grafico seguente mostra il rapporto prestito/valutazione per i nuovi prestiti. Ciò che è chiaro è che per la maggior parte dei nuovi prestiti le persone prendono in prestito tra il 60% e l'80% del valore delle loro case.

La percentuale di persone che hanno un'esposizione molto elevata a un calo dei prezzi delle case – quelle con un rapporto prestito/valutazione superiore al 90% – è diminuita nel tempo. Di nuovo, il quadro di fondo è quello di famiglie prudenti, piuttosto che una comunità di persone che scommettono sugli aumenti dei prezzi delle case.

Molta confusione sull'alloggio nasce perché le persone fanno paragoni inappropriati. Un errore comune è confrontare l'importo del debito immobiliare con il reddito nazionale. Questo è altamente fuorviante.

Un confronto più corretto è tra il tuo reddito e l'importo del tuo reddito necessario per il servizio del tuo prestito. A livello nazionale, ciò significa che dovremmo considerare l'entità del reddito nazionale e l'importo del reddito necessario per onorare il debito (non l'importo del debito).

Un'alternativa utilizzata dalla Reserve Bank è confrontare l'ammontare del debito che le persone hanno con l'ammontare delle attività che detengono. Come possiamo vedere nel grafico sottostante, il valore delle passività delle famiglie è aumentato, ma il valore totale delle attività detenute dalle famiglie sembra essere aumentato più rapidamente. Ancora, non vi è alcun caso chiaro che il settore delle famiglie abbia indebitato eccessivamente.

Nulla di tutto questo per negare che i prezzi delle case possano scendere, o che alcune persone trovano molto difficile comprare un posto dove vivere a Sydney. Le case sono molto più economiche in altre parti dell'Australia e di recente i prezzi degli immobili sono addirittura diminuiti in alcune regioni.