Tassi ipotecari spiegati:tutto da sapere prima di acquistare

I tassi di mutuo determinano quanto si paga per un mutuo per la casa. Se non hai mai acquistato una casa prima, ecco una semplice regola da seguire:più basso è il tasso di interesse del mutuo, meglio è!

Pagare gli interessi su un mutuo per la casa è proprio come pagare gli interessi su una carta di credito o un altro prestito. Si aggiunge al costo totale del prestito.

Allora, qual è un buon tasso di mutuo? E come puoi ottenere il tasso ipotecario più basso quando acquisti una casa per la prima volta?

Ecco uno sguardo più da vicino ai tassi ipotecari spiegati.

Cos'è un tasso di interesse ipotecario?

Un tasso di interesse ipotecario rappresenta un premio che si paga per prendere in prestito denaro. I finanziatori addebitano interessi sui mutui per la casa, che vengono rimborsati insieme al capitale.

Il tasso di interesse del mutuo determina ciò che si paga per una casa per tutta la durata del prestito. In particolare, il tasso del mutuo può influenzare l'importo totale degli interessi pagati e l'importo della rata mensile.

Vale la pena sottolineare che un tasso di interesse ipotecario non è lo stesso del TAEG di un mutuo. L'APR del mutuo o il tasso percentuale annuo riflette il costo annualizzato del prestito e include il tasso di interesse sul prestito e altri costi. Questi altri costi possono includere:

• Commissioni addebitate dal prestatore
• Assicurazione sui mutui
• Punti sconto
• Alcuni costi di chiusura che vengono inseriti nel prestito

In questo senso, un aprile di un mutuo è simile a un aprile di una carta di credito. Sia i tassi ipotecari che i TAEG dei mutui sono espressi in percentuale. È importante conoscere la differenza, tuttavia, in modo da poter fare confronti tra mele e mele quando acquisti un mutuo per la casa.

Come funzionano i tassi di interesse dei mutui?

I tassi di mutuo vengono applicati al capitale sul prestito. Gli interessi vengono ammortizzati lungo la durata del prestito. In genere, pagherai di più per gli interessi rispetto al capitale nella prima parte del tuo prestito. Man mano che ti avvicini alla fine del prestito, più pagamenti vanno al capitale.

Una volta che chiudi un mutuo per la casa, il tuo prestatore ti darà un piano di ammortamento. Questa pianificazione ti mostra esattamente come vengono applicati i tuoi pagamenti, incluso ciò che va a:

• Interessi 
• Principale
• Assicurazione mutuo privata, se la stai pagando
• Escrow (per l'assicurazione della casa e le tasse sulla proprietà)

In termini di modalità di fissazione dei tassi ipotecari, ciò è determinato in gran parte dalle condizioni economiche. I tassi ipotecari tendono a seguire i movimenti del mercato obbligazionario e il rendimento dei titoli del Tesoro a 10 anni.

Quello che effettivamente paghi per un mutuo dipende da dove si trovano i tassi ipotecari in generale, ma dipende anche dalla tua situazione finanziaria personale. Ciò include il punteggio di credito, il rapporto debito/reddito, il reddito e le attività.

Tariffa fissa e tariffa regolabile:qual è la differenza?

I tassi di mutuo possono essere fissi o regolabili. Che tu scelga un tasso fisso o variabile può fare la differenza in quanto paghi per un mutuo.

Spiegazione dei tassi ipotecari fissi

Un tasso ipotecario fisso viene fissato all'inizio della durata del prestito e rimane lo stesso per tutta la vita del prestito.

Ad esempio, supponiamo di stipulare un mutuo di 30 anni con un tasso fisso del 3,4%. La tua tariffa rimarrebbe del 3,4% per l'intera durata del prestito di 30 anni.

Il vantaggio di scegliere un mutuo a tasso fisso è la prevedibilità. Poiché la tua tariffa è sempre la stessa, sai esattamente cosa pagherai per prendere in prestito. E non devi preoccuparti che i tuoi pagamenti mensili oscillino. Ciò può semplificare il budget per una casa.

Spiegazione dei tassi ipotecari regolabili

Un tasso ipotecario regolabile è legato a un tasso di riferimento sottostante. Questo è anche chiamato tasso di indice. I mutui a tasso variabile o ARM possono utilizzare uno qualsiasi di questi tassi come benchmark:

• Rendimento settimanale a scadenza costante su buoni del Tesoro a un anno
• Tasso di finanziamento notturno garantito (SOFR), che ha sostituito il LIBOR
• 11° Indice distrettuale del costo dei fondi (COFI)

La cosa più importante da sapere su un mutuo a tasso variabile è che il tasso non rimane lo stesso per tutta la durata del prestito. Invece, in genere paghi un tasso fisso per i primi anni del prestito. Quindi il tasso si adegua per riflettere il tasso di riferimento.

Quindi, ad esempio, potresti ottenere un ARM 5/1 o un ARM 7/1. Con questi prestiti avresti un tasso fisso basso per i primi cinque o sette anni. Quindi il tasso si adatterebbe.

Un pro su ARMs è anche un truffatore. Finché il tasso di riferimento rimane basso, anche il tasso regolabile del tuo mutuo rimane basso. È possibile che tu possa pagare meno per un ARM rispetto a un mutuo a tasso fisso.

Ma se il tasso di riferimento o l'indice aumenta, il tasso del tuo mutuo aumenta e anche il tuo pagamento. Quindi non ottieni la stessa prevedibilità che avresti con un prestito a tasso fisso.

Che cos'è un buon tasso ipotecario?

Quando si parla di un buon tasso di mutuo, ci sono alcune regole pratiche da tenere a mente.

Innanzitutto, è importante considerare il tasso di interesse ipotecario medio in un dato momento. Se guardi i dati di Freddie Mac, un'impresa sponsorizzata dal governo che aiuta a finanziare mutui ipotecari, il tasso medio di 30 anni dei mutui era del 2,93% al 17 giugno 2021. È considerato un tasso vicino ai minimi storici.

Se torni indietro di un anno, vedrai che i tassi medi dei mutui erano di circa il 3,13%. Ma cosa succede se si torna indietro di 40 anni, al giugno 1981? Potresti essere sorpreso di apprendere che il tasso di interesse medio del mutuo era del 16,74%. È lo stesso che potresti pagare per una carta di credito APR ora.

Quindi, un buon tasso ipotecario ora è in definitiva un riflesso di ciò che sta accadendo con l'economia e dell'andamento dei tassi. In termini di un buon tasso ipotecario per te personalmente, dipenderà dal tipo di tassi per cui sei in grado di qualificarti. Ancora una volta, tutto ciò risale alla tua storia creditizia, al reddito e ad altri dettagli finanziari.

Cosa fa aumentare e diminuire i tassi di interesse?

Il modo in cui si muovono i tassi ipotecari non è necessariamente determinato da una cosa. Invece, le tariffe possono essere spinte verso l'alto o verso il basso da una serie di fattori, tra cui:

• Movimenti e volatilità del mercato azionario
• Tassi di inflazione e se sono in aumento o in calo
• Tassi di disoccupazione e creazione di nuovi posti di lavoro
• Cosa sta succedendo con i mercati esteri

Quando l'economia va forte, la disoccupazione è bassa e i consumatori hanno soldi da spendere per le case, è tipico vedere aumentare i tassi dei mutui. D'altra parte, se l'economia è fiacca e la creazione di nuovi posti di lavoro diminuisce, è possibile che i tassi ipotecari diminuiscano.

Importante è anche la correlazione tra mutui e attività di acquisto di case. Quando i tassi sono bassi, non è raro vedere più di una spinta verso l'acquisto di case o il rifinanziamento dei mutui. Quando i tassi aumentano, potrebbero esserci meno acquirenti o proprietari di case che cercano l'acquisto o il rifinanziamento di prestiti poiché il prestito diventa più costoso.

Suggerimenti per ottenere i migliori tassi di interesse ipotecario

Se hai intenzione di acquistare una casa, sapere come ottenere il tasso di mutuo più basso è importante. Ricorda, più basso è il tuo tasso, più soldi puoi risparmiare sugli interessi per tutta la durata del tuo mutuo per la casa.

Ogni prestatore imposta i tassi in modo diverso, quindi è importante guardarsi intorno per le opzioni di mutuo ipotecario. Mentre stai confrontando i termini e le tariffe del prestito, considera anche ciò che i prestatori stanno cercando in termini di:

• Punti di credito
• Cronologia pagamenti
• Reddito
• Debito totale in essere
• Rapporto debito/reddito (questo è quanto del tuo reddito va al rimborso del debito ogni mese)
• Cronologia occupazionale
• Risparmi e altri beni
• Anticipi

Per quanto riguarda ciò che è un buon punteggio di credito per un mutuo, può dipendere dal prestito e dal prestatore. Possono entrare in gioco anche l'acconto, l'entità del mutuo e il tipo di immobile.

Con un prestito FHA, ad esempio, è possibile ottenere l'approvazione per un mutuo con un punteggio di credito FICO fino a 580. Ma se sei interessato a un mutuo convenzionale o a un altro mutuo garantito dal governo come un prestito USDA, potresti aver bisogno un punteggio di credito minimo più alto per qualificarsi. I prestiti VA, progettati per i veterani e le loro famiglie, non hanno requisiti minimi di punteggio di credito.

L'asporto?

Mettere il piede in avanti, in termini di credito, può aiutare a ottenere i tassi ipotecari più bassi. Ciò significa fare cose come:

• Pagare le bollette in tempo
• Mantenere basso l'utilizzo del credito
• Mantenere aperti i vecchi conti di credito
• Aspettando la richiesta di un nuovo credito

Puoi anche potenzialmente aumentare il tuo punteggio di credito ripulendo gli errori di segnalazione del credito. Puoi ottenere una copia gratuita dei tuoi rapporti di credito tramite AnnualCreditReport.com per esaminarli per errori o imprecisioni. Se trovi un errore di credito, puoi contestarlo all'agenzia di credito che lo sta segnalando per farlo rimuovere o correggere.

Conclusione

Questa guida ai tassi ipotecari copre alcune delle cose più importanti da sapere quando ci si prepara all'acquisto di una casa. Se sei pronto per l'acquisto, capire quanto puoi permetterti è importante per rispettare il tuo budget per l'acquisto di una casa. Ciò include il controllo dell'ultimo tasso ipotecario e del credito per avere un'idea di quali tassi potresti beneficiare. Puoi anche prepararti all'acquisto di una casa aprendo un conto bancario separato per l'acconto e le spese di chiusura. In questo modo, avrai i soldi che ti servono pronti per partire una volta che sarà il momento di sederti al tavolo di chiusura.