Le banche non dovrebbero sottovalutare il rischio di concentrazione nel mercato immobiliare

L'opinione delle banche australiane sul rischio che lo stress ipotecario rappresenta per la nostra economia e la redditività delle banche è preoccupante. Shayne Elliott, Il CEO di ANZ Bank ha commentato nel rapporto Four Corners di questa settimana:

Questo punto di vista è in contraddizione con la ricerca degli Stati Uniti secondo cui i mercati immobiliari sono meno diversificati di quanto si pensasse in precedenza. Ciò significa che qualsiasi shock sui prezzi delle case si verificherà probabilmente contemporaneamente in tutto il paese, causando ingenti perdite cumulative a mutuatari e banche tramite inadempienze sui mutui. È probabile che i mercati immobiliari australiani siano ancora più concentrati che negli Stati Uniti a causa delle dimensioni della popolazione di Sydney e Melbourne.

Il regolatore bancario, l'Australian Prudential Regulation Authority (APRA), ha già emanato linee guida per le banche sul monitoraggio dell'esposizione ai mutui e sulla limitazione della crescita dei prestiti agli investitori, in particolare per i prestiti a soli interessi. Una revisione indipendente di Stephen Sedgewick per conto del settore ha anche raccomandato alle banche di smettere di pagare i broker ipotecari in base al volume dei prestiti che garantiscono, nel tentativo di ridurre i rischi. Ma questi passaggi potrebbero non essere sufficienti per garantire la sicurezza.

Esposizione della banca australiana al rischio ipotecario

Le perdite delle banche durante la crisi finanziaria globale sono state in gran parte causate dall'impossibilità di rimborsare i mutui i mutuatari. Dopo aver ricevuto un prestito, i mutuatari possono subire shock di reddito come perdita di posti di lavoro o retrocessione e shock di spesa come prezzi della benzina o tassi di interesse più elevati, che influiscono sulla loro capacità di onorare i propri mutui.

I contratti di mutuo australiano sono rischiosi per i mutuatari in termini internazionali. A differenza di altri paesi, Le banche australiane offrono prestiti solo fino a cinque anni a tasso fisso e la maggior parte dei prestiti è a tasso variabile.

Ciò lascia i mutuatari australiani esposti agli aumenti dei tassi di interesse. Negli ultimi anni, i tassi di interesse sono stati abbassati poiché gli economisti della Reserve Bank of Australia hanno preso di mira bassi tassi di inflazione.

I tassi di interesse sono ormai prossimi allo zero, limitando la capacità della RBA di stimolare la crescita economica. C'è la possibilità che la RBA aumenti i tassi di interesse, causando shock ai mutuatari ipotecari. La mia ricerca mostra che questo shock potrebbe aumentare sostanzialmente le perdite delle banche.

Al momento il 23% delle spese per i consumatori è legato all'alloggio e questo numero è probabilmente più alto per i mutuatari e potrebbe essere in crescita. Aumenti dei tassi di interesse, in combinazione con gli attuali elevati livelli di indebitamento, sono quindi suscettibili di aumentare l'inflazione e innescare ulteriori aumenti degli interessi.

Affrontare il rischio di stress ipotecario

Gli attuali portafogli bancari non sono ben diversificati, se il 60% delle attività bancarie è costituito da mutui. Anche altre classi di prestiti, come i prestiti immobiliari commerciali ei prestiti alle piccole e medie imprese, sono spesso garantiti da proprietà.

Gli standard di prestito bancario devono essere più coerenti per evitare che i mutuatari cerchino il prestatore che offre loro l'importo del prestito più alto. Gli standard di prestito dovrebbero anche considerare la concentrazione delle entrate e delle spese immobiliari nel portafoglio di un mutuatario.

Le banche dovrebbero promuovere mutui a tasso fisso. Questo tipo di mutuo trasferisce il rischio di tasso di interesse dai mutuatari alle banche, che sono in una posizione migliore per gestire questo rischio. Questo può comportare un costo aggiuntivo, ma dovrebbe essere piccolo rispetto al costo sostenuto dai consumatori se la bolla immobiliare dovesse mai scoppiare.

Occorre inoltre un esame più approfondito dell'uso dei conti di compensazione e delle strutture di ridistribuzione, utilizzato come compensazione per i prestiti in essere. I mutuatari utilizzano spesso questi fondi per acquistare proprietà aggiuntive e potrebbero non essere disponibili in caso di insolvenza del mutuo. Invece di promuovere conti di compensazione, potrebbe essere meglio dare ai mutuatari un pagamento anticipato sul loro mutuo, ma non un'opzione per ridisegnare. Se i consumatori vogliono attingere all'equità nelle loro case, potrebbero quindi richiedere una seconda ipoteca.

I broker ipotecari dovrebbero agire come consulenti indipendenti, uno strumento per l'informazione dei consumatori e la concorrenza bancaria, poiché i piccoli istituti di credito in particolare si affidano a broker ipotecari. Il rapporto Sedgwick ha suggerito che il rapporto prestito/valore dei mutui dovrebbe essere preso in considerazione quando si pagano i broker ipotecari. Ciò significherebbe che i prestiti con un elevato rapporto prestito/valore (in cui è più probabile che il mutuatario sia insolvente) guadagnerebbero una commissione inferiore.

La revisione bancaria di Sedgwick è stata un passo nella giusta direzione, ma l'attenzione dovrebbe essere sulle banche piuttosto che sui mediatori di mutui, in quanto è in definitiva la banca che ha un contratto con il consumatore.

Alcuni di questi potrebbero richiedere un cambiamento di valore fondamentale. Non è probabile che l'appetito australiano per la proprietà cambierà, ma ciò significa che dobbiamo proteggere le nostre scommesse da eventuali rischi migliorando la diversificazione e il modo in cui le banche finanziano i mutui.