La tua casa è un investimento migliore del mercato azionario?

Lo ammetto:ci sono volte in cui penso che tutto quello che c'è da dire sulla finanza personale sia già stato detto, che tutte le informazioni sono là fuori in attesa che le persone le trovino. Il problema è risolto.

Forse questo è tecnicamente vero, ma di tanto in tanto, come stamattina, mi viene in mente che insegnare alla gente il denaro è un processo senza fine. Non ci sono molti nuovi argomenti di cui scrivere, è vero (questo è qualcosa di cui anche famosi giornalisti finanziari professionisti brontolano in privato), ma ci sono tonnellate di nuove persone da raggiungere, persone che non sono mai state esposte a queste idee. E, ma ancora più importante, c'è un flusso costante di nuova disinformazione che inquina il pool di consigli intelligenti. (A volte questa disinformazione è ben intenzionata, a volte no.)

Ecco un esempio. Questa mattina, Ho letto un pezzo su Slate di Felix Salmon intitolato "The Millionaire's Mortgage". L'argomento di Salmon è semplice:"Pagare la tua casa è risparmiare per la pensione".

Ora, Non sono necessariamente in disaccordo con questa premessa di base. Anch'io credo che il denaro che paghi per il principio del mutuo sia, in effetti, soldi che hai risparmiato, proprio come se lo mettessi in banca o investissi in un fondo comune di investimento. Molti consulenti finanziari dicono la stessa cosa:il denaro che metti per la riduzione del debito è lo stesso che hai investito. (Ovviamente, loro non sono Esattamente lo stesso ma sono abbastanza vicini.)

Così, sì, pagando la tua casa è risparmio per la pensione. O, più precisamente, sta costruendo il tuo patrimonio netto.

Ma a parte una solida premessa di base, il resto dell'articolo di Salmon si riduce a stronzate.

Mentire con le statistiche

Guardando oltre il sottotitolo "pagare la tua casa è risparmiare per la pensione" sul suo pezzo (un sottotitolo che è stato probabilmente aggiunto da un editore, non da Salmon), arriviamo alla sua tesi vera e propria:“Fare le rate del mutuo può, in teoria, essere un modo per accumulare ricchezza quasi con la stessa efficacia di contribuire a un fondo pensione”.

Sono contento che Salmon abbia qualificato questa affermazione con "in teoria" e "quasi" perché questa è pura stronzata non adulterata. Ed è una stronzata pericolosa. Ecco come funziona questa “logica”:

Se compri una casa urbana oggi per $ 315, 000 (il prezzo medio) e si apprezza dell'8 per cento all'anno per i prossimi 15 anni, vivrai in una casa da 1 milione di dollari quando pagherai il tuo mutuo di 15 anni, e lo possiedi libero e chiaro. Vale a dire:sarai milionario.

Perché questo sia vero, ecco cosa deve succedere.:

• I prezzi delle case nella tua zona devono aumentare in media dell'otto percento non solo quest'anno e il prossimo anno, ma per quindici anni.
• Devi stipulare un mutuo di 15 anni invece di un mutuo di 30 anni.
• Devi restare in quella casa (o continuare a possederla) per tutti quei quindici anni.
• Una volta che sei diventato un proprietario di casa milionario, ora devi toccare quell'equità perché sia ​​utile. Fare quello, devi vendere la tua casa, acquisire un mutuo inverso, o altrimenti accedi in modo creativo al valore bloccato nella tua casa.

Il vero problema qui, Certo, sono le ipotesi sui rendimenti immobiliari. Il salmone sputa sciocchezze da venditore ambulante:

Il tasso di apprezzamento dell'8% è aggressivo, ma non del tutto irrealistico:è inferiore al tasso di apprezzamento dell'8,3% dal 2011 al 2017, e anche inferiore al tasso di apprezzamento del 9% dal 1996 al 2007.

Giusto. Salmon cita statistiche dal 1996 al 2007, poi dal 2011 al 2017 — e lascia completamente fuori dal 2008 al 2010. WTF?

Questo come se avessi corso una maratona e ti avessi detto che avevo una media di quattro minuti per miglio... ma stavo solo contando le miglia durante le quali stavo correndo in discesa! Oppure ti ho detto che Diventa ricco lentamente guadagna $ 5000 al mese ... ma ti stavo solo dando i numeri di aprile. Oppure ho registrato il mio consumo di alcol per trenta giorni e ti ho detto che in media tre bicchieri a settimana... ma ho omesso quanto bevevo nei fine settimana.

Non è così che funzionano le statistiche! Non puoi scegliere i dati. Non puoi semplicemente dire, “Le case in alcuni mercati hanno apprezzato il 9% annuo dal 1996 al 2007, poi 8,3% annuo dal 2011 al 2017. Pertanto, la tua casa dovrebbe aumentare di valore in media dell'otto percento all'anno". E gli anni sabbatici? E il periodo prima dei (brevissimi) 22 anni che stai citando? Cosa ti fa pensare che i tempi del boom per l'edilizia abitativa continueranno?

Apprezzamento del prezzo della casa a lungo termine

A maggio, Ho condiviso una breve storia della proprietà di una casa negli Stati Uniti. Per scrivere quell'articolo, Ho passato ore a leggere documenti di ricerca ea ordinare i dati. Un pezzo chiave di quel post erano le informazioni sui prezzi delle case negli Stati Uniti.

Permettetemi di condividere di nuovo queste informazioni.

Per 25 anni, Il professore di economia di Yale, Robert Shiller, ha monitorato i prezzi delle case negli Stati Uniti. Monitora i prezzi correnti, sì, ma ha anche studiato i prezzi storici. Ha raccolto tutte queste informazioni in un foglio di calcolo, che aggiorna regolarmente e rende disponibile gratuitamente sul suo sito web.

Questo grafico dei dati di Shiller (fino a gennaio 2016) mostra come i prezzi delle case sono cambiati nel tempo:

L'indice di Shiller è corretto per l'inflazione e basato sui prezzi di vendita delle case esistenti (non di nuova costruzione). Usa 1890 come punto di riferimento arbitrario, a cui viene assegnato un valore di 100. (Per me, 110 sembra normale al basale. Forse il 1890 è stato un anno negativo?)

Come potete vedere, i prezzi delle case sono rimbalzati fino alla metà degli anni '10, a quel punto sono scesi bruscamente. Questo declino è dovuto in gran parte alle nuove tecniche di produzione di massa, che ha abbassato il costo di costruzione di una casa. ( Per trent'anni, potresti ordinare la tua casa da Sears! ) I prezzi non si ripresero fino alla conclusione della seconda guerra mondiale e all'avvento del G.I. Fattura. Dagli anni Cinquanta fino alla metà degli anni Novanta, i prezzi delle case si aggiravano intorno a 110 sulla scala Shiller.

Negli ultimi vent'anni, il mercato immobiliare degli Stati Uniti è stato una corsa sfrenata. Abbiamo vissuto un'enorme bolla (e le sue conseguenze) durante la fine degli anni 2000. Sembra proprio che oggi siamo nella parte anteriore di un'altra bolla. A partire da dicembre 2017, i prezzi delle case erano a circa 170 sulla scala Shiller. (Personalmente, Credo che una volta che i tassi di interesse cominceranno a salire di nuovo, i prezzi delle case diminuiranno.)

Ecco la realtà degli immobili residenziali: Parlando in generale, i valori delle case aumentano all'incirca allo stesso (o leggermente di più) dell'inflazione. Ho notato in passato che l'oro fornisce un rendimento reale a lungo termine di circa l'1%, il che significa che supera l'inflazione dell'1% su periodi misurati in decenni. Per me, questa è la cifra che uso anche per i valori della casa.

Scrivendo i numeri

Perché sono un blogger dedicato (o stupido), Ho passato un'ora a costruire questo grafico per voi gente. Ho preso i suddetti dati sugli alloggi dal foglio di calcolo di Robert Shiller e li ho combinati con il valore di chiusura corretto per l'inflazione del Dow Jones Industrial Average per ogni anno dal 1921. (Ho preso i dati del mercato azionario qui.) Se vuoi , puoi fare clic sul grafico per vedere una versione più grande.

Lascia che ti spieghi cosa stai vedendo.

• Primo, Ho normalizzato tutto a 1921. Ciò significa che ho impostato i valori di casa nel 1921 su 100 e ho impostato il Dow Jones Industrial Average di chiusura su 100. Da lì, tutto si muove normalmente rispetto a quei valori.
• Secondo, Non sono sicuro del perché, ma Excel ha impilato i grafici. (Non sono abbastanza esperto di fogli di calcolo per risolvere questo problema.) Dovrebbero iniziare entrambi da 100 nel 1921, ma invece il grafico del mercato azionario inizia da 200. Questo no veramente fare molta differenza per il mio punto, ma mi dà fastidio. Ci sono alcuni posti — 1932, 1947 - dove la linea per i valori delle case dovrebbe effettivamente superare la linea per il mercato azionario, ma non puoi dirlo con il grafico in pila.

Come mostra il grafico, il mercato azionario ha enormemente ha sovraperformato il mercato immobiliare a lungo termine. Non c'è gara. La porzione abitativa blu della mia carta è equivalente alla linea nella carta di Shiller (dal 1921 in poi, ovviamente).

Ora, avendolo detto, ci sono alcune cose che posso vedere nei numeri del mio foglio di calcolo che non vengono visualizzate in questo grafico.

Perché Felix Salmon di Slate sta usando una finestra di 15 anni per la sua discussione, Ho calcolato le variazioni di 15 anni sia per i prezzi delle case che per i prezzi delle azioni. Ammetto che i risultati mi hanno sorpreso. Parlando in generale, il mercato azionario fornisce rendimenti migliori rispetto alla proprietà della casa. però , in 30 degli 82 quindicenni dal 1921, l'alloggio offriva rendimenti migliori. (E in 14 dei 67 periodi trentennali, l'alloggio è stato il vincitore.) Non me l'aspettavo.

In ciascuno di questi casi, immobiliare ha sovraperformato i titoli dopo un crollo del mercato. Durante un periodo di 15 anni che inizia nel 1926 e termina nel 1939 (eccetto il 1932), ad esempio, l'alloggio era la scommessa migliore. Stessa cosa dal 1958 al 1973. In altre parole, se dovessi acquistare solo quando il mercato è in calo, l'alloggio è probabilmente la soluzione migliore - Se stai facendo un investimento forfettario e non contribuisci subito.

Un'altra cosa che i numeri mostrano è che è molto meno probabile che tu subisca cali a lungo termine con le case che con il mercato azionario. Sicuro, ci sono periodi occasionali in cui i prezzi delle case diminuiscono nell'arco di quindici o trent'anni, ma generalmente le case crescono gradualmente di valore nel tempo.

La linea di fondo? Penso che sia perfettamente giusto chiamare la tua casa un investimento, ma è più come una riserva di valore che un modo per far crescere la tua ricchezza. E non è come investire nel mercato azionario statunitense.

Pensieri finali

Onestamente, Probabilmente avrei ignorato l'articolo di Salmon se non fosse stato per gli attacchi che fa al risparmio per la pensione. Guarda questo:

Se sei il tipo di persona che può massimizzare il tuo 401 (k) ogni anno per 30 o 40 anni di fila - disciplinato, frugale, e apparentemente immune alla sventura - allora, bene, complimenti per la tua grande fortuna, e spero che tu sia almeno un po' imbarazzato per l'entità delle agevolazioni fiscali che stai ricevendo rispetto alle persone che hanno bisogno del sostegno del governo molto più di te.

Gatti santi! Salmon ha appena equiparato la disciplina e la frugalità che i lettori come te esibiscono con "buona fortuna", e allo stesso tempo sosteneva che dovresti essere imbarazzato per prepararti per il tuo futuro. Vuole che tu senta colpevole perché sei proattivo per prepararti alla pensione. Invece di farlo, vuole che tu compri nel suo piano di "mutui milionari" di merda.

Questo attraversa la linea dal consiglio marginale alla totale stupidità.

C'è una discussione in corso nella comunità del pensionamento anticipato sull'opportunità o meno di includere l'equità domestica nel calcolo di quanto hai risparmiato per la pensione. C'è chi sostiene “assolutamente no”, non dovresti mai considerare l'equità domestica. (Alcune di queste persone non includono nemmeno il patrimonio immobiliare quando calcolano il loro patrimonio netto, ma questo fondamentalmente manca il punto di quale valore netto è .)

Scendo dall'altra parte. Penso che vada bene - bene, anche - per includere l'equità domestica quando si effettuano i calcoli del pensionamento. Ma quando lo fai, devi essere consapevole che il denaro che hai in casa è accessibile solo se vendi o usi la casa come garanzia su un prestito.

Indipendentemente, Non ho mai sentito nessuno nella comunità sostenere che dovresti usare la tua casa come fonte primaria di risparmio per la pensione invece di investire in fondi comuni di investimento e/o proprietà in affitto. Tu sai perché? Perché è una cattiva idea!