Quanto mutuo puoi permetterti? Tutte le considerazioni importanti

L'acquisto di una casa è spesso l'investimento più costoso che farai nella tua vita, quindi è essenziale assicurarsi che i pagamenti mensili del mutuo siano convenienti. Capire quanto mutuo puoi permetterti non è così semplice come determinare cosa la banca è disposta a prestarti. Oltre alla convenienza, è anche saggio prendere in considerazione le tue esigenze e i tuoi obiettivi finanziari.

Se hai intenzione di acquistare una nuova casa, abbiamo creato questa utile guida per aiutarti a determinare quanto mutuo puoi permetterti e quali fattori sono essenziali da considerare.

In questo articolo

• Quanto mutuo posso permettermi?
• Cosa considerano gli istituti di credito quando richiedi un mutuo
• Fattori che influiscono sull'accessibilità dei mutui
• Opzioni di mutuo con acconto basso
• FAQ
• Linea di fondo

Quanto mutuo posso permettermi?

Quando si determina l'importo del mutuo che ci si può permettere, un buon punto di partenza è con la regola del 28/36. Secondo questa regola empirica ampiamente accettata, i proprietari di case non dovrebbero spendere più del 28% del loro reddito mensile lordo per le spese abitative e il 36% per il loro debito totale, compreso il mutuo, carte di credito, prestiti auto, prestiti studenteschi, e altri pagamenti mensili del debito.

I finanziatori spesso considerano le cifre del 28% e del 36% nell'intervallo accettabile per i mutuatari. Queste cifre sono relative al rapporto debito/reddito, di cui parleremo tra poco.

Diamo un'occhiata a come determinare e applicare la regola 28/36:Dì, il tuo reddito mensile lordo (al lordo delle imposte) è di $ 8, 000. Primo, moltiplicare 8, 000 x 28, che è 224, 000. Successivamente, dividere quel numero per 100, quindi 224, 000 ÷ 100 =2, 240. Questo rappresenta il 28% del tuo reddito lordo. In questo esempio, una rata mensile totale conveniente del mutuo sarebbe di $ 2, 240.

Per determinare il numero del 36%, sostituire "28" con "36" nella formula precedente, e ottieni $ 2, 880. Quindi le tue spese di alloggio più tutti gli altri pagamenti mensili ricorrenti del debito dovrebbero essere inferiori a $ 2, 880 per soddisfare la quota del 36% della regola 28/36.

I calcolatori online sono un altro prezioso strumento per aiutarti a capire l'importo del mutuo che è fattibile con il tuo budget. Molti dei migliori prestatori di mutui offrono calcolatori di accessibilità della casa, e puoi anche trovarli sui mercati immobiliari come Zillow e Realtor.com.

Con la maggior parte dei calcolatori di accessibilità domestica, inserirai il tuo reddito, debito mensile, Posizione, e un importo di acconto. Calcolatori più estesi possono anche richiedere alcune delle seguenti informazioni:

• ​​rapporto debito/reddito (DTI)
• Tasso d'interesse
• Durata del prestito
• Imposta patrimoniale
• Assicurazione sulla casa
• Quote dell'associazione dei proprietari di abitazione (HOA)

La regola 28/36 e i calcolatori di accessibilità della casa possono fornirti un punto di partenza per determinare quanto puoi permetterti di pagare il mutuo. Da li, dovrai prendere in considerazione le tue esigenze e obiettivi finanziari unici per capire un numero che abbia senso per te.

Cosa considerano gli istituti di credito quando richiedi un mutuo

I sottoscrittori generalmente considerano il tuo reddito annuo lordo, rapporto DTI, profilo di credito, e beni quando si richiede un mutuo ipotecario.

1. Reddito annuo lordo

Il tuo reddito annuo lordo è la somma totale di denaro che guadagni ogni anno prima che le detrazioni vengano prelevate dalla tua busta paga. In altre parole, se il tuo stipendio annuale è di $ 70, 000, questo è il tuo reddito annuo lordo, anche se le detrazioni dallo stipendio ti lasciano con meno di $ 70, 000 in paga da portare a casa.

Il tuo reddito annuo lordo include i guadagni derivanti dal tuo lavoro o dalla tua attività, ma può includere anche prestazioni di invalidità, Benefici della sicurezza sociale, alimenti, e pagamenti per il mantenimento dei figli.

2. Rapporto debito/reddito

Un'altra cosa importante che i sottoscrittori di prestiti considerano è il rapporto debito/reddito (DTI). Il tuo rapporto DTI è la percentuale del tuo reddito lordo mensile che va verso i tuoi debiti mensili. I finanziatori attribuiscono grande importanza a questa metrica per garantire che i mutuatari possano permettersi le rate mensili del mutuo.

I finanziatori considerano due tipi di rapporti DTI:front-end e back-end. Il DTI front-end include solo le spese relative all'alloggio. Questi si allineano con la regola 28/36. I finanziatori in genere non vogliono che più del 28% del tuo reddito mensile venga utilizzato per le spese di alloggio, che includono il principale, interesse, tasse di proprietà, e assicurazione (PITI) sulla vostra proprietà.

Se il tuo reddito mensile lordo mensile è di $ 6, 000, ciò significa che la rata del mutuo non dovrebbe essere superiore a $ 1, 680. In questo esempio, il DTI front-end è determinato moltiplicando il tuo reddito mensile totale per il 28%:$ 6, 000 x 0,28% =$ 1, 680 in spese abitative mensili consigliate.

A differenza del DTI front-end, che tiene conto delle spese di alloggio rispetto al tuo reddito, back-end DTI considera i tuoi debiti mensili totali, compresa la proposta di rata del mutuo. In genere, i finanziatori richiedono il tuo debito a lungo termine, compreso il mutuo, prestiti auto, pagamenti del prestito studentesco, e altri debiti, essere inferiore al 33% o al 36% del reddito lordo mensile.

In questo caso, se il tuo reddito mensile lordo è di $ 6, 000, quindi il totale del tuo mutuo e altri debiti insoluti non dovrebbe essere superiore a $ 2, 160 come $6, 000 x 0,36% =$2, 160.

3. Profilo di credito

Molti prestatori di mutui seguono una formula che li aiuta a valutare il rischio. Queste formule variano a seconda del prestatore, ma spesso si basano sul punteggio di credito dell'acquirente della casa. Tipicamente, gli acquirenti di case con punteggi di credito elevati ricevono offerte di prestito con tassi di interesse inferiori.

Poiché i tassi di interesse influiscono sull'importo della rata mensile e sul costo complessivo del prestito, conviene avere un buon credito. Prima di richiedere un mutuo, è una buona idea controllare il tuo rapporto di credito dalle tre principali agenzie di segnalazione del credito:Equifax, Esperia, e TransUnion. Puoi ottenere una copia gratuita del tuo rapporto ogni anno da AnnualCreditReport.com.

Esamina attentamente i tuoi rapporti, alla ricerca di errori e imprecisioni. Se noti degli errori, prova a rimuoverli contestando gli errori del rapporto di credito con le agenzie di credito. Il processo per rimuovere i segni negativi richiede tempo, ma ripulire il tuo credito potrebbe significare la differenza per ottenere l'approvazione per un prestito o ricevere un tasso percentuale annuo migliore (TAEG).

4. Il tuo patrimonio totale

Un modo in cui i finanziatori considerano la loro esposizione al rischio è la revisione del tuo patrimonio totale. Lungo quelle linee, il creditore in genere vuole vedere i tuoi estratti conto, conti di investimento, e altre fonti per determinare se si dispone di riserve di liquidità sufficienti per effettuare un acconto e pagare i costi di chiusura.

Più beni di alto valore hai, meno rischiosa può sembrare la tua domanda agli istituti di credito. Avere beni di valore indica che probabilmente sarai in grado di effettuare pagamenti puntuali del mutuo ogni mese e che potresti sostenere un duro colpo finanziario come la perdita del lavoro o un'emergenza medica.

Fattori che influiscono sull'accessibilità dei mutui

Se ti stai chiedendo come ottenere un prestito che ti puoi permettere, considerare alcuni dei fattori che influiscono sull'accessibilità dei mutui.

1. Tasso di interesse

Forse nessun fattore influisce sull'accessibilità economica di una casa più del tasso di interesse del mutuo ipotecario. Questo perché è la rata del mutuo che devi inserire nel tuo budget ogni mese, non l'importo del prestito. ​​Più basso è il tasso del mutuo, minore è l'interesse pagato sul prestito. Minore è l'interesse pagato, più potresti essere in grado di permetterti di prendere in prestito.

2. Durata del mutuo

La durata del prestito influisce sulla rata mensile e sull'importo totale degli interessi che pagherai per tutta la durata del prestito. Con una durata del prestito più breve, i tuoi pagamenti saranno solitamente più alti, anche se pagherai meno interessi nel tempo.

Confrontiamo i costi tra un mutuo di 30 anni con un TAEG del 3,8% e un mutuo di 15 anni con un TAEG del 3,25%:

prestito di 30 anni prestito di 15 anni Prezzo della casa $ 300, 000 $ 300, 000 Importo dell'acconto 20% 20% Ammontare del prestito $ 240, 000 $ 240, 000 APRILE 3,8% 3,25% Pagamento mutuo mensile totale $ 1, 118,30 $, 686.41 Interessi totali pagati per la durata del prestito $ 162, 587,15 $ 63, 552.91

In questo caso, i pagamenti mensili sul mutuo di 30 anni sono inferiori di oltre $500 rispetto ai pagamenti mensili sul mutuo di 15 anni. Però, se guardi all'interesse totale che pagherai durante la vita dei prestiti, pagheresti più di $ 99, 000 in più di interessi con il mutuo di 30 anni a causa del lungo termine. Vale la pena considerare sia il pagamento mensile che gli interessi totali quando si confrontano i prestiti per la casa.

3. Risparmio totale

Un altro fattore che influenza l'accessibilità della casa è la quantità di risparmi in contanti che hai a portata di mano. Questo probabilmente avrà un impatto sulla quantità di anticipo che puoi permetterti di fare. Generalmente, più alto è il tuo acconto, minore è la rata mensile del mutuo.

I finanziatori potrebbero anche considerare quanto hai in risparmi mentre stanno esaminando la tua richiesta di prestito. Se un mutuatario ha un importo elevato di risparmi, potrebbe renderli a basso rischio agli occhi di un prestatore.

4. Tasse di proprietà

Quando si tratta della convenienza di un mutuo ipotecario, le tasse sulla proprietà sono una considerazione spesso trascurata. L'importo che pagherai in tasse di proprietà si basa sul valore stimato della casa. In genere, maggiore è il valore valutato, maggiore sarà il tuo obbligo fiscale mensile.

Le tasse di proprietà variano a seconda di dove vivi. Fai riferimento al sito web del tuo assessore di contea e agli elenchi immobiliari locali per avere un'immagine delle aliquote fiscali sulla proprietà nella tua posizione.

5. Assicurazione dei proprietari di abitazione

Il tuo prestatore ti chiederà di acquistare un'assicurazione sui proprietari di abitazione per coprire potenziali perdite dovute a cose come incendi o catastrofi naturali. Il costo dell'assicurazione per i proprietari di casa può variare a seconda di dove vivi. Ad esempio, questa assicurazione generalmente costa di più nei luoghi in cui i proprietari di case presentano più reclami, come nelle zone soggette a frequenti tempeste.

Parla con un agente assicurativo locale per ottenere un preventivo accurato per l'assicurazione dei proprietari di case. La National Association of Insurance Commissioners elenca il premio assicurativo annuale medio nazionale per i proprietari di case a $ 1, 249, circa $ 104 al mese, come riferimento generale.

6. Assicurazione ipotecaria privata

L'assicurazione ipotecaria privata (PMI) è un tipo di assicurazione che protegge il creditore se non sei in grado di effettuare i pagamenti mensili. Tipicamente, se stai effettuando un acconto inferiore al 20% del prezzo di acquisto di una casa, sarai agganciato per l'assicurazione ipotecaria.

PMI aumenta il costo del tuo prestito. A seconda del creditore, potrebbe esserti richiesto di pagare il PMI come parte del tuo pagamento mensile totale, e potresti essere responsabile del pagamento dei costi dell'assicurazione ipotecaria alla chiusura, pure, nel caso di prestiti FHA. Maggiori informazioni su quei prestiti in un minuto.

7. I tuoi obiettivi personali

Come abbiamo visto, i finanziatori considerano il tuo reddito, debiti e spese, credito e beni quando si valuta se approvare o meno un prestito. Però, non considerano i tuoi obiettivi finanziari personali nel determinare se un mutuo è conveniente. Per esempio, potresti avere un piano di risparmio per la pensione, l'educazione di un bambino, o per saldare debiti.

In altre parole, solo perché puoi ottenere l'approvazione per un importo del prestito specifico non significa che dovresti scegliere di farlo. Potrebbe avere più senso acquistare una casa con un prezzo di vendita inferiore al massimo e lasciare un po' di ammortizzazione nel budget.

Opzioni di mutuo con acconto basso

Sebbene alcune banche e istituti finanziari abbiano requisiti di anticipo inferiori, molti istituti di credito richiedono un acconto del 20% per i prestiti convenzionali.

Se un anticipo del 20% è un ostacolo che ti impedisce di acquistare a casa, ecco alcune alternative che potrebbero avere requisiti di acconto inferiori:

Prestiti FHA

I prestiti della Federal Housing Administration (FHA) sono mutui garantiti dal governo federale con requisiti meno rigorosi rispetto ai prestiti convenzionali. Se stai confrontando FHA con prestiti convenzionali, considera che i prestiti FHA potrebbero richiedere solo un acconto del 10% se il tuo punteggio di credito è compreso tra 500 e 579. Se il tuo punteggio di credito è superiore a 580, potresti qualificarti per un prestito FHA con un minimo del 3,5% in meno.

I prestiti FHA includono un premio assicurativo ipotecario (MIP) che costa l'1,75% dell'importo del prestito, dovuto alla chiusura. Inoltre, i mutuatari pagano premi assicurativi ipotecari mensili per un totale dello 0,45%-1,05% dell'importo del prestito all'anno.

Prestiti USDA

Il Dipartimento dell'Agricoltura degli Stati Uniti (USDA) offre prestiti progettati per aiutare gli acquirenti di case con un reddito medio-basso per la loro zona. Questi prestiti richiedono quanto segue:

• Punteggio di credito FICO di 640 e superiore (sebbene possa variare a seconda del prestatore)
• Nessun acconto
• Assicurazione ipotecaria:una commissione anticipata dell'1% viene aggiunta al saldo del prestito e pagata con la rata mensile del mutuo. Più, una commissione annuale dello 0,35% del saldo principale residuo ogni anno.
• La casa deve trovarsi in una zona rurale qualificata

prestiti VA

Per i veterani e i membri del servizio, I prestiti VA forniscono un percorso più semplice verso la proprietà della casa rispetto a molti tipi di mutui. Questo perché i prestiti per la casa dei veterani in genere non richiedono un acconto o un'assicurazione ipotecaria.

La maggior parte dei finanziatori VA richiede un punteggio di credito di 620 o superiore, mentre altri possono accettare punteggi di credito a partire da 580 quando si considera l'idoneità per un prestito VA.

FAQ

Che mutuo posso permettermi con il mio stipendio?

Una buona linea guida è che il mutuo totale, compreso il tuo preside, interesse, le tasse, e assicurazioni (PITI), non deve superare il 28% del tuo reddito mensile ante imposte. Puoi determinare questo numero moltiplicando il tuo reddito per 28 e dividendo il numero risultante per 100.

Posso ottenere un mutuo cinque volte il mio stipendio?

Il reddito è solo uno dei tanti fattori che i sottoscrittori di prestiti ipotecari considerano quando valutano una richiesta di prestito. Quando si considerano tutti i fattori, compreso il TAEG, debito, e acconto, potrebbe essere possibile ottenere l'approvazione per un importo del prestito pari a diverse volte il tuo stipendio.

Vale la pena ottenere la preapprovazione per un mutuo?

Può valere la pena ottenere una pre-approvazione per un mutuo. Questo non solo ti aiuterà a determinare quanto potresti essere approvato, ma potrebbe anche segnalare ai professionisti del settore immobiliare e ai venditori di case che sei un serio acquirente di casa.

Linea di fondo

Quando consideri quanto mutuo puoi permetterti, la regola 28/36 può darti un numero generico. I calcolatori di ipoteca possono perfezionare ulteriormente la tua gamma di convenienza. Però, il modo migliore per capire quanta casa puoi permetterti è parlare con un funzionario locale di prestito ipotecario.

Ricorda che solo perché un prestatore potrebbe approvarti per un importo specifico non significa che dovresti optare per quell'importo. Considera le tue esigenze e i tuoi obiettivi finanziari a lungo termine. Pagherai su questo prestito presumibilmente per 15-30 anni, quindi vorrai assicurarti che ci sia spazio nel tuo budget per risparmiare per la pensione, fondi universitari, e altri obiettivi.