Come funziona il rifinanziamento (e quando ha senso)

I tassi ipotecari hanno raggiunto i minimi storici nel 2020, e il rifinanziamento dei mutui è salito alle stelle. Freddie Mac ha riferito che nel quarto trimestre del 2020, i mutuatari che hanno rifinanziato il mutuo hanno potuto ridurre il tasso di interesse di oltre 1,25 punti percentuali.

Dato ciò, potresti chiederti se il rifinanziamento del mutuo sia una buona opzione. Ma come funziona il rifinanziamento? Se non sei sicuro che il rifinanziamento sia giusto per te o da dove iniziare, questa guida può aiutarti a comprendere il processo e prendere una decisione informata.

In questo articolo

• Come funziona il rifinanziamento?
• Perché le persone scelgono di rifinanziare il mutuo?
• Quali tipi di rifinanziamento ipotecario sono disponibili?
• Com'è il processo di rifinanziamento del mutuo?
• FAQ
• Linea di fondo

Come funziona il rifinanziamento?

Quando rifinanziate un mutuo per la casa, collabori con un creditore ipotecario per sottoscrivere un nuovo prestito e utilizzarlo per ripagare quello esistente. Il nuovo mutuo potrebbe avere una durata diversa, tasso d'interesse, o pagamenti mensili.

Quando rifinanziate i vostri prestiti, stai essenzialmente affrontando di nuovo la procedura del mutuo, il che significa che in genere dovrai pagare i costi di chiusura. Però, quella spesa potrebbe valerne la pena, a seconda dei vantaggi che potresti ottenere dal rifinanziamento del mutuo.

Perché le persone scelgono di rifinanziare il mutuo?

Allora perché rifinanziare il mutuo potrebbe essere una buona idea? Potrebbe darti uno o più dei seguenti vantaggi:

1. Ridurre i pagamenti mensili del mutuo

Quando rifinanziate il mutuo, puoi lavorare con il tuo prestatore per scegliere una nuova durata del prestito. Se desideri ottenere un pagamento mensile inferiore per liberare più denaro nel tuo budget ogni mese, potresti optare per un prestito più lungo.

Per esempio, potresti passare da un prestito di 15 anni a uno di 30 anni. Potresti pagare più interessi nel tempo a causa del termine di rimborso più lungo, ma potresti ricevere un pagamento molto più piccolo di quello che hai ora. Potresti utilizzare i soldi aggiuntivi nel tuo budget per coprire le spese quotidiane, risparmia per un grande acquisto, o investire per la pensione.

2. Accedere a un prestito a tasso di interesse più basso

A seconda di quando hai acceso il tuo mutuo e la tua solvibilità, il tuo mutuo attuale potrebbe avere un tasso di interesse relativamente alto. Per esempio, i tassi sui mutui trentennali a tasso fisso hanno raggiunto il 4,94% a novembre 2018.

Secondo Freddie Mac, il tasso di interesse medio sui mutui a tasso fisso trentennale era appena del 2,77%, considerando che il tasso medio su un tasso fisso a 15 anni era del 2,10%, dal 13 agosto 2021. Se hai un buon credito e rifinanzi il mutuo, potresti essere in grado di sfruttare i tassi bassi e potenzialmente pagare interessi significativamente inferiori durante la vita del tuo prestito.

Per esempio, diciamo che hai preso un $ 250, 000 mutuo nel 2018 al 4,94% con durata 30 anni. Se hai rifinanziato e qualificato per un mutuo di 30 anni al 2,77% di interesse, il tuo pagamento mensile diminuirà di $ 358. Anche dopo aver dedotto le spese di chiusura e altri tre anni di pagamenti, risparmieresti quasi $ 74, 000 per tutta la durata del prestito.

Se invece hai optato per un rifinanziamento di 15 anni e hai ottenuto un tasso del 2,10%, i tuoi pagamenti mensili sarebbero leggermente più alti, ma risparmieresti quasi $ 150, 000 di interessi a più breve termine.

Mutuo originale di 30 anni Mutuo rifinanziato 30 anni Mutuo rifinanziato 15 anni Anni rimanenti 27 30 15 Costi di chiusura N/D $7, 000 $ 7, 000 Pagamento mensile minimo $ 1, 333 $ 978 $ 1, 549 Interessi totali pagati $ 196, 000 $ 113, 000 $ 40, 000 Capitale totale pagato $ 239, 000 $ 239, 000 $ 239, 000 Costo totale $ 435, 000 $ 359, 000 (inclusi i costi di chiusura) $286, 000 (compresi i costi di chiusura Risparmi totali ~ $ 76, 000 ~$149, 000

Tieni presente che le tariffe più basse offerte dai prestatori sono in genere per i mutuatari con un credito eccellente, reddito costante, e bassi rapporti debito/reddito. Non tutti potranno beneficiare delle tariffe più basse pubblicizzate.

3. Ottieni denaro per miglioramenti domestici o altre esigenze/obiettivi finanziari

Se hai costruito equità nella tua casa, potresti rifinanziare il tuo mutuo e attingere a quell'equità per pagare l'istruzione universitaria di tuo figlio, estinguere il debito della carta di credito, rinnova la tua casa, o per altre spese.

Con un rifinanziamento ipotecario cash out, potresti richiedere un nuovo prestito per più di quanto devi attualmente. Se approvato, riceverai la differenza tra il nuovo mutuo e il tuo vecchio in un'unica soluzione in contanti da utilizzare a tuo piacimento.

Quali tipi di rifinanziamento ipotecario sono disponibili?

Sono disponibili diversi tipi di rifinanziamento ipotecario, e i tuoi obiettivi finanziari e il tipo di prestito esistente ti aiuteranno a determinare quale opzione funziona meglio per te. A seconda della tua situazione, potresti usufruire di una delle seguenti opzioni di prestito:

Rifinanziamento tradizionale

Ideale per:mutuatari che hanno tassi di interesse relativamente alti sui mutui esistenti

Con il rifinanziamento tradizionale, noto anche come rifinanziamento senza contanti, richiedi un nuovo prestito per sostituire quello esistente. Ottieni un prestito solo per l'importo che devi attualmente, e modifichi solo la durata del prestito o il tasso di interesse. Ad esempio, potresti rifinanziare un mutuo di 30 anni con un prestito di 15 anni o un mutuo a tasso variabile con un prestito a tasso fisso.

Per i costi di chiusura del rifinanziamento ipotecario tradizionale, potresti aspettarti di pagare circa dal 3% al 6% del tuo capitale residuo in commissioni di rifinanziamento, anche se questo può variare a seconda del prestatore. Con 250 dollari, 000 mutuo, ciò significa che dovresti pianificare di risparmiare tra $ 7, 500 e $ 15, 000 per spese di chiusura.

Come con il tuo mutuo originale, i costi di chiusura del rifinanziamento coprono le spese come la valutazione della casa, tasse di origine, tasse di iscrizione, ispezioni, e spese legali. In alcuni casi, potresti essere in grado di trasferire questi costi nel nuovo importo del prestito.

Rifinanziamento in contanti

Ideale per:mutuatari che hanno bisogno di denaro per miglioramenti domestici o altre spese importanti

Con un prestito di rifinanziamento cash-out, richiedi un prestito che è più grande di quello che devi sul tuo mutuo attuale. Dopo aver estinto il prestito in corso, il creditore ti dà la differenza tra gli importi del mutuo in contanti. Puoi utilizzare i soldi di un rifinanziamento in contanti per qualsiasi esigenza tu possa avere, come il finanziamento di progetti di miglioramento della casa o il pagamento di un matrimonio.

Sebbene un prestito di rifinanziamento cash-out possa darti accesso a contanti a basso interesse, riduce il tuo capitale perché in futuro avrai un prestito più grande. A causa del saldo ipotecario più elevato, potresti anche pagare più interessi nel tempo che se mantenessi il mutuo originale. Ma questo dipenderà sia dal tasso di interesse del tuo vecchio mutuo che da quello nuovo.

I rifinanziamenti incassati hanno generalmente costi di chiusura simili ai rifinanziamenti ipotecari tradizionali, quindi potresti aspettarti di pagare dal 3% al 6% dell'importo del prestito. Ancora, questo potrebbe variare a seconda del prestatore con cui lavori, e potresti essere in grado di trasferire i costi nel tuo nuovo prestito.

Se hai bisogno di finanziare una grossa spesa, il rifinanziamento non è l'unico modo per ottenere denaro dal capitale della tua casa. Potresti anche stipulare un secondo prestito contro la tua proprietà. Dai un'occhiata ai nostri articoli sul rifinanziamento incassato rispetto ai prestiti per la casa e HELOC contro i prestiti per la casa per confrontare le opzioni.

Rifinanziamento in contanti

Ideale per:mutuatari che vogliono eliminare l'assicurazione ipotecaria privata (PMI)

Per qualificarsi per il rifinanziamento, in genere hai bisogno di almeno il 20% di equità nella tua casa. Se non ci sei ancora ma sei interessato ad eliminare la tua assicurazione mutui privata, potresti prendere in considerazione un prestito di rifinanziamento in contanti. Con questo approccio, si effettua un pagamento una tantum quando si rifinanzia, riducendo l'importo del mutuo. Il pagamento in un'unica soluzione ti aiuterà a raggiungere il 20% di capitale richiesto, e se il rapporto tra prestito e valore della tua casa raggiunge il 78% o meno, potresti eliminare l'assicurazione ipotecaria privata.

Oltre al pagamento in un'unica soluzione, probabilmente dovrai pagare i costi di chiusura sul nuovo importo del mutuo. Sebbene i costi di chiusura possano variare in base al prestatore, generalmente puoi aspettarti di pagare dal 3% al 6% del saldo del tuo nuovo prestito. Valuta di chiedere al tuo prestatore se ha senso inserire questi costi nel nuovo saldo del prestito.

Semplificare il rifinanziamento

Ideale per:mutuatari con punteggi di credito bassi

Se hai un punteggio di credito da scarso a equo, ovvero un punteggio di 669 o inferiore, può essere difficile qualificarsi per determinati prestiti di rifinanziamento. Però, potresti avere diritto a un prestito di rifinanziamento semplificato, che è un tipo di prestito sostenuto dal governo.

Esistono diversi tipi di rifinanziamento semplificato:

• FHA: Con il rifinanziamento semplificato della Federal Housing Administration degli Stati Uniti, potresti potenzialmente ottenere un mutuo più conveniente. Non ci sono requisiti di reddito per questo tipo di prestito, e alcuni istituti di credito emettono prestiti non idonei al credito senza che sia necessario alcun controllo del credito. Qualificare, devi avere un prestito FHA esistente.
• VA: Se hai un mutuo garantito dal Department of Veterans Affairs, potresti utilizzare un prestito di rifinanziamento con riduzione del tasso di interesse per ottenere un tasso più basso o cambiare il tuo mutuo da un prestito a tasso variabile a un prestito a tasso fisso.
• USDA: Il programma di prestito di rifinanziamento semplificato del Dipartimento dell'agricoltura degli Stati Uniti potrebbe aiutare a qualificare i mutuatari con capitale proprio basso o nullo. Non è richiesto alcun controllo del credito, e non ci sono sopralluoghi o perizie domiciliari. Il programma promette una riduzione di almeno $ 50 sul capitale mensile, interesse, tasse sugli immobili, e pagamenti assicurativi dei proprietari di abitazione rispetto al tuo vecchio mutuo.

I costi di chiusura possono variare in base al programma e al prestatore. Se avete domande, parla con il tuo creditore ipotecario dei costi e delle tue opzioni.

Com'è il processo di rifinanziamento del mutuo?

Se vuoi rifinanziare un mutuo esistente e ti stai chiedendo come ottenere un prestito, Segui questi passi:

1. Pensa ai tuoi obiettivi

All'inizio del processo di rifinanziamento, dedica un po' di tempo a pensare a cosa stai cercando di ottenere rifinanziando il tuo vecchio prestito. Per esempio, potresti voler ottenere una tariffa più bassa per risparmiare denaro, ottenere denaro per consolidamento debiti o spese importanti, o trasforma il tuo mutuo in un prestito a tasso fisso. Fissando un obiettivo, puoi confrontare meglio le tariffe e le condizioni dei prestatori per trovare l'opzione migliore.

2. Ottieni preventivi da diversi istituti di credito

Per assicurarti di ottenere le migliori tariffe possibili, considerare di confrontare le opzioni di rifinanziamento e ottenere preventivi da più istituti di credito. Assicurati di chiedere agli istituti di credito eventuali commissioni aggiuntive e costi di chiusura e se puoi inserirli nel nuovo importo del mutuo.

3. Seleziona un prestatore

Dopo aver esaminato le quotazioni di diversi istituti di credito e aver chiarito quali commissioni sono coinvolte, puoi selezionare un finanziatore e fare domanda per rifinanziare il tuo mutuo. Il prestatore lavorerà con te per completare una valutazione della casa, e i sottoscrittori esamineranno e verificheranno le tue informazioni.

Probabilmente ti verrà chiesto di fornire la documentazione del tuo reddito, spese, e beni. Per esempio, un prestatore può chiedere quanto segue:

• Prova di reddito, come buste paga, W-2 forme, o dichiarazione dei redditi
• Identificazione rilasciata dal governo
• Estratti conto corrente bancario e di investimento
• Registri di proprietà
• Stime delle tasse annuali sulla proprietà, quote associative del proprietario di casa, e polizze assicurative per i proprietari di abitazione
• Conto profitti e perdite, se lavoratore autonomo
• Cronologia dei pagamenti per le bollette
• Dichiarazioni per debiti insoluti, come prestiti agli studenti o prestiti auto
• Lettere di spiegazione del credito per ritardi di pagamento o altri segni dispregiativi sul tuo rapporto di credito

4. Chiudere il prestito

Dopo che il prestito è stato approvato, la tua casa è valutata, e le tue informazioni sono verificate, puoi chiudere il prestito. Questo passaggio potrebbe richiedere diverse settimane o addirittura mesi. Nell'ultimo rapporto di approfondimento sulla creazione di Ellie Mae, i ricercatori hanno scoperto che il tempo medio di chiusura per il rifinanziamento ipotecario era di 48 giorni a giugno 2021, i dati disponibili più recenti.

Fino a quando non ricevi una notifica dal prestatore di rifinanziamento che il tuo nuovo prestito è stato erogato e il tuo mutuo precedente è stato saldato, continua a effettuare i tuoi pagamenti correnti per evitare costose penali per il ritardo o danni al tuo punteggio di credito.

FAQ

Rifinanziare il mutuo danneggia il tuo punteggio di credito?

Generalmente, il rifinanziamento del mutuo potrebbe avere un impatto sul credito in due modi:

• Nuove richieste difficili: Una nuova inchiesta sui tuoi rapporti di credito potrebbe causare un piccolo calo nel tuo punteggio di credito. Generalmente, nuove richieste di credito potrebbero ridurre il tuo punteggio di circa cinque punti.
• Storico dei pagamenti: Stabilire una cronologia di pagamento positiva sul tuo nuovo prestito ipotecario potrebbe aiutare ad aumentare il tuo punteggio di credito nel tempo.

Potete rifinanziare con cattivo credito?

I requisiti di credito per il rifinanziamento ipotecario possono variare a seconda dell'istituto di credito. Però, generalmente avrai bisogno di un punteggio di 620 o superiore per qualificarti per il rifinanziamento con la maggior parte delle banche, cooperative di credito, o finanziatori online.

Alcuni programmi governativi ti consentono di rifinanziare con un punteggio fino a 580, e alcuni potrebbero non richiedere affatto un controllo del credito. Parla con un prestatore approvato dal Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) per discutere le tue opzioni.

Perdi capitale quando rifinanzi?

La perdita o meno di capitale durante il rifinanziamento dipende dal fatto che si opti per un rifinanziamento tradizionale, rifinanziare in contanti, o rifinanziare in contanti.

Con il rifinanziamento tradizionale e il rifinanziamento cash-in, il tuo capitale potrebbe rimanere lo stesso o addirittura aumentare. Però, potresti perdere capitale se aggiungi i costi di chiusura all'importo del prestito perché ciò aumenta il tuo prestito ipotecario totale.

Con un rifinanziamento in contanti, probabilmente perderai parte del tuo capitale perché stai aumentando quanto devi sul tuo mutuo.

Si può rinunciare all'assicurazione ipotecaria privata se si rifinanzia?

Se hai accumulato abbastanza equità nella tua casa, potresti potenzialmente rifinanziare ed eliminare PMI dal tuo mutuo. Se non disponi ancora di un patrimonio netto sufficiente, potresti scegliere di utilizzare un rifinanziamento in contanti ed effettuare un pagamento di grandi dimensioni quando rifinanzi. Ciò potrebbe aiutarti a soddisfare i requisiti dei finanziatori per il rifinanziamento e a sbarazzarti del tuo PMI.

Linea di fondo

Una domanda comune che i proprietari di case hanno è "come funziona il rifinanziamento?" Ora che conosci le basi del rifinanziamento ipotecario e i pro e i contro di farlo, puoi decidere se rifinanziare il tuo mutuo per la casa è una buona idea per te.

Quando stai pensando di rifinanziare, considera la tua situazione finanziaria, bilancio attuale, e i costi di chiusura richiesti. Se sei pronto per richiedere un prestito, dai un'occhiata alle nostre scelte per i migliori istituti di credito ipotecario del 2021.