Modifiche del prestito ipotecario:un'alternativa ai pignoramenti

Se hai difficoltà a pagare il mutuo, non sei solo. Secondo l'Ufficio per la protezione finanziaria dei consumatori, oltre due milioni di famiglie sono in ritardo di almeno tre mesi sulle rate del mutuo a partire dal 2021. Con la fine di alcune protezioni ipotecarie pandemiche, ciò significa che milioni di famiglie potrebbero essere a rischio di perdere la propria casa.

Per chi cerca un po' di sollievo, i programmi di modifica dei mutui sono una potenziale soluzione. Ma cos'è una modifica del prestito ipotecario? È un processo in cui lavori con il tuo prestatore per modificare i termini del prestito, potenzialmente riducendo i pagamenti mensili o addirittura riducendo il saldo principale.

• Che cos'è una modifica del prestito ipotecario?
• Come funzionano le modifiche al prestito ipotecario
• Pro e contro della modifica del mutuo ipotecario
• Come ottenere una modifica del prestito ipotecario
• Modifica del prestito ipotecario contro rifinanziamento
• FAQ
• Alternative alla modifica del prestito ipotecario
• La linea di fondo

Che cos'è una modifica del prestito ipotecario?

Una modifica del prestito ipotecario è un tipo di mitigazione delle perdite, il che significa che tu e il tuo prestatore lavorate insieme per prevenire la preclusione. Potresti essere in grado di iniziare il processo per ottenere una modifica del prestito dopo aver perso una rata del mutuo o stai per perdere un pagamento.

Le modifiche al mutuo richiedono che tu dimostri che stai attraversando una notevole difficoltà finanziaria che rende impossibile pagare le tue attuali rate del mutuo. Se sei idoneo, puoi potenzialmente modificare i termini del tuo prestito per rendere le rate del mutuo più facili da gestire con il tuo budget attuale.

Come funzionano le modifiche al prestito ipotecario

Se stai perdendo il sonno a causa dei soldi e hai paura di perdere la tua casa, una modifica del prestito ipotecario potrebbe essere per te. Se puoi dimostrare al tuo prestatore che stai attraversando difficoltà finanziarie, potrebbero essere disposti a lavorare con te in modo che tu possa rimanere a casa tua - ed evitare i mal di testa che derivano dal processo di preclusione.

Se hai diritto a una modifica del prestito ipotecario, il prestatore potrebbe potenzialmente modificare i termini del prestito nei seguenti modi:

• Modifica della durata del mutuo: Il tuo prestatore potrebbe estendere la durata del prestito originale. Per esempio, se ti restano 20 anni di prestito, il creditore può estenderlo a 25 o anche a 30 anni. Il termine più lungo del prestito ridurrà l'importo del pagamento mensile, ma pagherai di più in interessi per tutta la durata del tuo prestito.
• Abbassare il tasso di interesse: Il creditore potrebbe ridurre il tasso di interesse. Tagliare il tasso anche di pochi punti può ridurre il tuo pagamento mensile e può aiutarti a risparmiare denaro durante il periodo di rimborso.
• Riducendo il saldo principale: Sebbene raro, il tuo prestatore potrebbe offrirti una riduzione del capitale ipotecario e darti più equità nella tua casa. Però, l'equità che ricevi può essere tassabile come reddito, aumentare la bolletta fiscale in seguito.
• Conversione del mutuo in prestito a tasso fisso: Se hai un mutuo a tasso variabile (ARM), il creditore potrebbe convertire il tuo prestito in un mutuo a tasso fisso. Con i prestiti a tasso fisso, il tasso di interesse e i pagamenti mensili non cambieranno, che potrebbe rendere più facile il budget e la gestione delle tue finanze.

Pro e contro della modifica del mutuo ipotecario

Prima di subire una modifica del prestito ipotecario, assicurati di valutare attentamente i pro e i contro:

Professionisti

• Potresti essere in grado di prevenire la preclusione: Se sei rimasto indietro con i pagamenti o rischi di rimanere indietro, la banca può pignorare la tua casa. Lavorare con il tuo prestatore per modificare i termini del mutuo potrebbe aiutare a prevenire il verificarsi di preclusione, permettendoti potenzialmente di mantenere la tua casa.
• Potresti essere in grado di ottenere un pagamento mensile inferiore: Se non puoi permetterti i tuoi pagamenti attuali, una modifica del prestito ipotecario potrebbe aiutare a ridurre i pagamenti.
• Potresti potenzialmente ottenere un mutuo a tasso fisso: Se hai un ARM, il tasso di interesse e le rate mensili del mutuo possono variare nel tempo, rendendo difficile pianificare in anticipo. Passando a un mutuo a tasso fisso, otterrai pagamenti mensili più prevedibili.
• Potresti ridurre lo stress: Preoccuparsi delle rate del mutuo può essere un onere mentale significativo. Subire una modifica del prestito ipotecario potrebbe aiutare ad alleviare lo stress finanziario una volta completato poiché i pagamenti potrebbero essere più convenienti.

Contro

• Il processo è in genere lungo: Una modifica del prestito ipotecario può richiedere molto tempo. A seconda del tuo prestatore e della tua situazione, il processo di modifica potrebbe richiedere dai tre ai 12 mesi.
• Devi dimostrare una significativa difficoltà finanziaria: Non tutti potranno beneficiare di una modifica del prestito ipotecario. Di solito devi avere una difficoltà di qualificazione, come la disoccupazione, disabilità a lungo termine, o divorzio, per poter beneficiare di programmi di modifica mutui mutuante.
• I costi totali del prestito possono aumentare: A seconda dei termini della modifica del prestito ipotecario, il costo complessivo del mutuo per la casa può aumentare. Se il termine di pagamento viene esteso per ridurre il pagamento mensile, potresti pagare migliaia di interessi in più per tutta la durata del tuo prestito a causa della maggiore durata del prestito.

Come ottenere una modifica del prestito ipotecario

Se ti stai chiedendo come ottenere una modifica del prestito, è importante seguire questi passaggi e tenere registri accurati:

1. Contatta il tuo prestatore o prestatore di servizi di prestito: Non appena ti rendi conto che sei a rischio di perdere una rata del mutuo, contatta il tuo prestatore o gestore di mutui e spiega cosa sta succedendo. Contattarli subito potrebbe potenzialmente renderli più disposti a lavorare con te.
2. Raccogli la documentazione: In genere dovrai mostrare una prova di difficoltà finanziarie, quindi raccogliere la documentazione. Per esempio, se hai perso il lavoro, fare una copia della lettera di licenziamento o dell'indennità di disoccupazione. Se sei diventato disabile, ricevi una lettera dal tuo medico che descriva in dettaglio la gravità della tua disabilità e come influisce sulla tua capacità di guadagnare.
3. Completa una domanda di modifica del prestito ipotecario: Ogni prestatore avrà il proprio processo di richiesta di modifica del prestito, quindi dovrai completare la versione del tuo prestatore. Il creditore probabilmente richiederà la prova del reddito, come le dichiarazioni dei redditi, buste paga, o estratti conto mensili.
4. Scrivi una lettera di disagio: Il tuo prestatore potrebbe chiederti di scrivere una lettera di disagio in cui dichiari perché non puoi permetterti le rate del mutuo. Nella tua lettera, includi le tue informazioni di contatto, numero di conto del prestito, e dettagli specifici sulle tue difficoltà finanziarie. Se sei stato in contatto con un rappresentante o un consulente di un prestatore, includere anche le informazioni di quella persona.
5. Accettare o rifiutare l'offerta del prestatore: Dopo aver inviato la richiesta di modifica del prestito, il prestatore rifiuterà la tua richiesta o ti invierà un'offerta di modifica. Rivedi attentamente i termini del tuo prestito e rispondi secondo le istruzioni del prestatore se desideri accettare l'offerta.
6. Effettua i tuoi pagamenti di prova: A seconda del programma del tuo prestatore, potrebbe essere necessario completare un periodo di prova prima che la modifica del prestito possa essere completata. Durante il periodo di prova, potrebbe essere necessario effettuare diversi mesi di pagamenti puntuali del prestito all'importo appena determinato.

Programmi federali di modifica del prestito ipotecario

Potresti essere idoneo per i programmi di modifica del prestito ipotecario federale. A seconda della tua situazione e del tipo di prestito che hai, potresti potenzialmente qualificarti per uno dei seguenti:

• Soccorso COVID-19: Se non puoi permetterti le rate del mutuo e il tuo prestito è di proprietà di Freddie Mac o Fannie Mae, potresti qualificarti per i programmi di disagio. Fannie Mae e Freddie Mac hanno esteso la loro moratoria sui pignoramenti sulle case unifamiliari fino al 30 giugno, 2021. Inoltre, i mutuatari con mutui garantiti dalle società possono beneficiare di proroghe di tre mesi. L'idoneità per l'estensione della concessione del mutuo COVID-19 è limitata ai mutuatari che erano in un piano di tolleranza COVID-19 al 28 febbraio, 2021.
• Freddie Mac Enhanced Relief Mutuo di rifinanziamento: Il Freddie Mac Enhanced Relief Refinance Mortgage (FMERR) è per i mutuatari con mutui Freddie Mac esistenti che stanno effettuando i loro pagamenti ma non possono usufruire delle opzioni di rifinanziamento standard di Freddie Mac perché il loro nuovo mutuo supera i limiti massimi di prestito-valore.
• Prestito di rifinanziamento per la riduzione del tasso di interesse veterano: I veterani con mutui garantiti dal Department of Veterans Affairs (VA) potrebbero potenzialmente beneficiare di un prestito di rifinanziamento della riduzione del tasso di interesse (IRRR) VA. I prestiti IRRR possono ridurre i pagamenti mensili abbassando il tasso di interesse o convertire il prestito a tasso variabile in un prestito a tasso fisso.

Modifica del prestito ipotecario contro rifinanziamento

Le modifiche al prestito ipotecario sono molto diverse dal rifinanziamento ipotecario tradizionale. Mentre le modifiche al prestito ipotecario sono progettate per i mutuatari che si trovano in gravi difficoltà finanziarie, i rifinanziamenti ipotecari tradizionali sono per i mutuatari in forma finanziaria stabile che vogliono approfittare di tassi di interesse ipotecari più bassi.

Con il rifinanziamento, sostituisci il tuo prestito esistente con un nuovo mutuo. Puoi anche cambiare completamente i finanziatori. Le modifiche al prestito ipotecario aiutano i mutuatari a rimanere nelle loro case, mentre l'obiettivo del rifinanziamento ipotecario tradizionale è in genere quello di risparmiare denaro per tutta la durata del prestito abbassando il tasso di interesse del mutuo.

Il rifinanziamento è più costoso della modifica del mutuo. Probabilmente dovrai pagare i costi di chiusura quando rifinanzi il mutuo, o potresti essere in grado di inserirli nel capitale del prestito.

FAQ