Riesci davvero ad arricchirti rapidamente aggiustando e lanciando case?

Alcune storie di lettori contengono consigli generali; altri sono esempi di come un lettore GRS ha raggiunto il successo o il fallimento finanziario. Queste storie presentano persone con tutti i livelli di maturità finanziaria e reddito.

Mark Ferguson è un agente immobiliare dal 2001 dopo essersi laureato in finanza aziendale all'Università del Colorado. Gestisce un team immobiliare di 10 persone che vende oltre 200 case all'anno, aggiusta e capovolge da 10 a 15 case all'anno e possiede 11 proprietà in affitto. Mark gestisce anche www.investfourmore.com, un blog che discute la correzione di Mark e capovolge, immobili in affitto, diventare un agente immobiliare e tutto ciò che riguarda il settore immobiliare.

Molti programmi televisivi descrivono il fix e il flipping come un'attività molto redditizia che può essere facilmente svolta nel tempo libero. Certo, di solito ci sono alcuni problemi con l'appaltatore, ma alla fine la casa si vende per un sacco di soldi ei proprietari fanno una strage. In realtà, tu Potere fare aggiustare i soldi e capovolgere le case, ma ci vuole un sacco di duro lavoro e un sacco di capovolgimenti per fare un sacco di soldi. È anche molto facile perdere molti soldi se non si tiene conto di tutti i costi o si sopravvaluta il valore del proprio flip.

Sono un agente immobiliare dal 2001, e ho riparato e capovolto quasi 100 case negli ultimi 10 anni. Ho 10 fix e flip in corso in questo momento, e posso dirti che non è facile gestire un fix e un flip figuriamoci 10! Ci vogliono molti soldi per finanziare fix e flips, più tempo di quanto pensi per vendere un flip, tanta esperienza per occuparsi di riparazioni e appaltatori, e le spese sono quasi sempre più di quanto immagini.

Se acquisti case abbastanza economiche con un margine di errore sufficiente, puoi fare buoni soldi aggiustando e lanciando case, ma non aspettarti di essere milionario dopo un anno o due nel settore.

Gli spettacoli televisivi sono precisi nella loro rappresentazione del business del flipping?

La maggior parte dei programmi televisivi fix e flip ama mostrare le immagini prima e dopo di un flip con il prezzo di acquisto iniziale e il prezzo di vendita alla fine. Ci sono un paio di spettacoli che ritraggono le spese in modo accurato, ma la maggior parte tralascia molti dei costi che le pinne incontrano. Nel business fix e flip, molti investitori usano la regola del 70% per determinare se possono realizzare un buon profitto quando capovolgono una casa.

La regola del 70 percento afferma che il prezzo di acquisto dovrebbe essere il 70 percento del valore dopo la riparazione (ARV) meno il costo di eventuali riparazioni. Per esempio, se una casa varrà $ 150, 000 dopo che è stato riparato e ha bisogno di $ 30, 000 in riparazioni, la regola del 70% afferma che un investitore dovrebbe pagare $75, 000 per quella casa. Comprare una casa che varrà $ 150, 000 per $ 75, 000 sembra un fuoricampo, ma in realtà è solo un affare medio perché ci sono così tanti costi associati al lancio.

Quali costi sono coinvolti in Fix e Flipping Home?

I costi ovvi coinvolti nel ribaltamento sono il prezzo di acquisto di una casa e i costi di riparazione. Nel nostro esempio, sembra che ci siano $ 45, 000 di profitto una volta inclusi il prezzo di vendita e le riparazioni, ma ci sono molte più spese che molti principianti non considerano.

• Costi di finanziamento: La maggior parte delle persone non ha $75, 000 più i costi di riparazione e di trasporto per l'acquisto di un flip. È più costoso finanziare un flip perché le banche guadagnano con gli interessi pagati sui prestiti. Il tempo più breve si detiene un prestito, meno soldi farà una banca. La maggior parte delle grandi banche non finanzierà i flip, ma alcuni istituti di credito locali lo faranno. I prestatori di denaro duro finanzieranno i lanci, ma sono molto costosi, addebitando tassi di interesse dal 12 al 16% più il 2-4 percento dell'importo del prestito per le spese di emissione. Un prestatore di denaro non è una banca, ma una società che prende denaro dagli investitori a un determinato tasso di interesse. Il prestatore di denaro duro poi presta quei soldi per riparare e girare a un tasso di interesse molto più alto.
• Costi di trasporto: Quando possiedi una casa, devi pagare per la cura del prato, il riscaldamento, assicurazione, le tasse, HOA e altro mentre possiedi la casa.
• Costi di acquisto: Oltre ai costi di erogazione del prestito, ci sono altri costi da considerare quando si acquista un flip. Un'ispezione domestica verrà eseguita da $ 300 a $ 800. Alcuni istituti di credito richiedono una valutazione, che è da $ 400 a $ 600. Ci sarà una tassa di chiusura, spese di registrazione, certificati fiscali e molto altro.
• Costi di vendita: Quando vendi la tua casa, molto probabilmente dovrai pagare un agente immobiliare per vendere il flip e possibilmente coprire i costi di chiusura per un acquirente. La commissione immobiliare e i costi di chiusura possono raggiungere il 10% del prezzo di vendita.
• Costi vari: A seconda di dove e come acquisti la tua proprietà, potrebbe avere un inquilino o il precedente proprietario potrebbe ancora viverci. Potresti avere costi di sfratto o costi da pagare agli occupanti per andarsene.

Ecco un esempio di come sarebbero i costi totali su un tipico fix e flip che compro e vendo. Ho un ottimo prestatore che mi addebita un tasso di interesse del 5,25 percento e un'origine dell'1,5 percento, ma prestano solo il 75% del prezzo di acquisto. I miei costi di prestito sono molto più bassi della maggior parte delle pinne.

Prezzo di acquisto:$75, 000

Importo del prestito:$ 56, 250

Costi:

Costi del prestito:$ 2, 500

Costi di trasporto:$ 1, 600

1. un. Assicurazione:$ 400
2. B. Manutenzione del prato:$ 300
3. C. Tasse:$ 400
4. D. Utilità:$ 500

Costi di acquisto:$ 1, 000 (di solito non faccio un sopralluogo o non ho una valutazione)

Riparazioni:$ 30, 000

Costi di vendita:$7, 000 (dato che sono un agente immobiliare, Pago solo la commissione dell'agente dell'acquirente. Metto in vendita la casa da solo e non devo pagare un agente di quotazione.)

Varie:$5, 000

Costi totali:$ 47, 100

Se vendessi la casa per 150 dollari, 000, il mio profitto sarebbe di $ 27, 900. Questo è un profitto decente, ma voglio guadagnare almeno $25, 000 su ogni lancio a causa del rischio e dei soldi che ci ho messo. Su questo ribaltamento, avrei bisogno di almeno $ 50, 000 dei miei soldi per l'acconto, sostenere i costi e le riparazioni. Le pinne principianti potrebbero facilmente spendere tre volte tanto per i costi di finanziamento e altri $ 4, 500 per pagare un agente di quotazione. Questo riduce il profitto a meno di $ 20, 000 per una casa che vende al doppio di quanto è stata acquistata. La prossima volta che guardi uno spettacolo fix and flip, guarda quanti di questi costi effettivamente ti raccontano!

Guadagnerai più soldi riparando e lanciando case più costose?

È vero che il potenziale di profitto aumenta quando si lanciano case più costose. Però, ci sono molti più rischi coinvolti quando si lanciano case costose.

• Le riparazioni saranno molto più costose perché gli acquirenti richiederanno una qualità superiore.
• Ci vuole più tempo per vendere case più costose e i costi di trasporto saranno più alti.
• I costi di trasporto saranno più elevati a causa di HOA, più manutenzione necessaria, tasse più alte, eccetera.
• Avrai bisogno di più contanti perché gli acconti, i costi di trasporto e le riparazioni saranno più elevati.
• Tutti i tuoi soldi sono in una casa invece che in più case, aumentando il rischio se qualcosa va storto.

Il problema più grande con il ribaltamento di case più costose è che la differenza tra il prezzo di acquisto e il prezzo di vendita è enorme. Usando la regola del 70%, una casa con 500 dollari, 000 ARV dovrebbero essere acquistati per $ 300, 000, se aveva bisogno di $ 50, 000 nel lavoro ($ 500, 000*.7-$50, 000 =$ 300, 000). È molto difficile trovare un affare che abbia una differenza così grande tra l'ARV e il prezzo di acquisto perché un acquirente proprietario-occupante sarebbe disposto a pagare molto di più per la casa. Il proprietario-occupante può pagare $ 400, 000, metti $50, 000 in casa e ho ancora molto. Nel mercato più costoso, è molto più probabile che i proprietari-occupanti avranno i soldi da mettere nelle case.

Quanto tempo ci vuole per riparare e capovolgere una casa?

Dall'inizio alla fine, il mio obiettivo è avere un flip per quattro mesi dal momento in cui lo compro al momento in cui lo vendo. Non ho quasi mai raggiunto quel numero perché ci sono così tante incognite. Il ritardo più grande che ho è trovare buoni appaltatori, soprattutto quando ho 10 proprietà contemporaneamente. Mi ci vogliono un paio di settimane per far iniziare il lavoro a un appaltatore, circa un mese per il lavoro da fare, circa tre settimane perché la casa sia sul mercato prima che un contratto venga accettato e ancora un altro mese per il processo di escrow/chiusura, se tutto va alla perfezione.

Sfortunatamente, spesso l'appaltatore impiega più tempo per effettuare le riparazioni. Inevitabilmente vediamo alcune cose che l'appaltatore ha perso e devono tornare a casa per prendersi cura di quegli oggetti. Quindi dobbiamo mettere in fila gli addetti alle pulizie e inserire la casa nell'elenco. A volte ci vogliono tre settimane per ottenere una buona offerta; a volte è solo una settimana, ma potrebbero essere altrettanto facilmente due mesi. Inoltre, il processo di deposito a garanzia può variare da un mese a talvolta due mesi. Ora che ho tante case e non abbastanza appaltatori, Sto esaminando i tempi di svolta di quasi nove mesi su alcune delle mie proprietà.

Ne vale la pena quando si ripara e si capovolge le case?

Dopo aver esaminato tutti i costi e tutto ciò che deve essere contabilizzato, può sembrare un po' intimidatorio capovolgere una casa. Soprattutto se si considera che non abbiamo nemmeno parlato di come trovare una soluzione e un flip che possono essere acquistati abbastanza a buon mercato per fare soldi. Proprio come qualsiasi cosa nella vita, ci vuole tempo per imparare quello che stai facendo e sentirti a tuo agio. Sto ancora imparando nuove tecniche per trovare proprietà e trovare modi migliori per riparare e capovolgere le case.

Dopo aver appreso il mestiere, può essere molto divertente. Mi emoziono ancora ogni volta che ricevo un nuovo contratto sotto contratto, quasi eccitato come quando ne vendo uno per un bel profitto. Negli ultimi due anni, Ho una media di circa $ 35, 000 di profitto su ciascuno dei miei fix e flip. Ho completato 10 lanci l'anno scorso e dovrei completare (acquista, aggiustare, vendere) oltre 10 quest'anno. Nella maggior parte dei ribaltamenti, Guadagno circa $ 30, 000 di profitto; ma una volta ogni tanto, ne farò di più, come questa proprietà che ho guadagnato più di $ 50, 000. Negli ultimi 13 anni di case riparate e ribaltate, ho guadagnato più di 100 dollari, 000 due volte in un singolo lancio. Il mio successo non è venuto dal realizzare un enorme profitto su uno o due lanci all'anno, ma sul realizzare costantemente modesti profitti su più case. C'è molto meno rischio di capovolgere molte case a basso prezzo rispetto a capovolgere una casa costosa.

La parte migliore di questo business è che non mi lavo a tempo pieno. Gestisco un team immobiliare di 10 persone e il mio lavoro principale è gestire quel team e vendere case. Una volta che ti sei impostato correttamente con gli appaltatori giusti, il giusto finanziamento, abbastanza dei tuoi soldi e della tua esperienza, l'azienda fa la maggior parte del lavoro stesso. Non è facile arrivare a quel punto e ci vuole molto tempo e reinvestire denaro nel business.

Come trovi un ottimo affare da sistemare e capovolgere?

Trovare un ottimo affare è la chiave per fare soldi nel business fix e flip. Ero solito comprare il 90 percento della mia dose e dei miei ritorni alla vendita di preclusione del fiduciario pubblico. Queste case sono state vendute così come sono per contanti, e molte volte l'interno della casa non poteva essere visto o le case erano occupate. Quando ho comprato una casa alla vendita fiduciaria, Non ho avuto alcun periodo di ispezione e nessun modo per tirarmi indietro una volta acquistata la proprietà. Negli ultimi due anni, la concorrenza alla vendita fiduciaria è aumentata e non ho acquistato case da quella vendita in più di un anno. Infatti, Non vado nemmeno più alla vendita perché la gente sta pagando vicino all'importo per cui potresti comprare una casa sulla MLS. Quando compro su MLS, devo fare un sopralluogo, Posso usare un prestito per acquistare la proprietà, e non ho a che fare con nessun occupante.

Quasi tutte le mie offerte vengono acquistate sulla MLS ora. Ci sono alcuni trucchi per ottenere un ottimo affare, ma non è facile con l'aumento dei prezzi e la concorrenza.

• Agire in fretta:faccio offerte entro poche ore dall'elenco delle case.
• Diventa un agente:uno dei motivi per cui posso agire così velocemente è che scrivo l'offerta, organizzare uno spettacolo e non devo aspettare un agente.
• Cerca le proprietà che necessitano di lavori:più problemi ha una proprietà, maggiore è il profitto potenziale. Assicurati di sapere come risolvere i problemi e quanto costerà!
• Cerca le proprietà che sono state sul mercato più di 90 giorni. È più probabile che i venditori accettino offerte basse su queste case. Se sono decisamente troppo cari, Non mi preoccupo nemmeno.
• Fai offerte su case che tornano velocemente sul mercato. Posso impostare avvisi MLS per dirmi quando una casa a un certo prezzo arriva sul mercato o torna sul mercato dopo che un contratto va in pezzi. Molte volte i grandi affari che necessitano di lavoro hanno contratti che cadono a pezzi perché gli acquirenti non si rendono conto di quanto lavoro è necessario fino alla loro ispezione.

Ci sono altri modi per ottenere grandi affari come il marketing diretto ai venditori che non hanno le loro proprietà in vendita o trovare grossisti che vendono proprietà economiche agli investitori.

Cosa dovresti evitare se decidi di iniziare a lanciare case?

Se hai deciso di provare il flipping, ecco alcuni suggerimenti per evitare di perdere troppi soldi al primo tentativo.

• Fai le riparazioni da solo solo se sai cosa stai facendo e hai tempo per completarle. Molte pinne cercano di risparmiare denaro facendo il lavoro da sole. Non si rendono conto di quanto tempo ci vuole per fare le riparazioni, soprattutto nel loro tempo libero. Alla fine ci vogliono mesi per sistemare la proprietà e il tempo extra divorerà i soldi che pensavi di aver risparmiato facendo il lavoro da solo. A peggiorare ulteriormente la situazione, il lavoro non sarà buono come se lo facesse un professionista.
• Non sopravvalutare il valore di una casa o affidarsi a valori da aumentare per fare soldi. Molti mercati hanno prezzi in aumento, ma questo non significa che continueranno ad aumentare. Molti flipper sono falliti durante la crisi immobiliare perché pensavano che il mercato avrebbe continuato a crescere. Quando i prezzi hanno smesso di aumentare e poi sono diminuiti, hanno perso tutto. Ho continuato a girare a destra attraverso la crisi immobiliare perché ho basato i valori sul mercato attuale e mi sono lasciato spazio per l'adeguamento.
• Non sovrastimare una casa quando la metti in vendita. Per fare soldi lanciando, devi vendere rapidamente e mantenere i tuoi soldi spostati da una proprietà all'altra. Se hai una casa sul mercato che non vende, è molto probabilmente troppo caro. Ho scoperto che il punto debole per una casa per essere sul mercato è di tre settimane e poi di solito ricevo un'offerta. Se non ricevo un'offerta accettabile dopo 30 giorni, Abbasso il prezzo dal 5 al 10 percento, a seconda dell'attività.
• Non cercare di vendere una casa da solo a meno che tu non sia un agente. Se vendi una casa in vendita dal proprietario, perdi esposizione al mercato non essendo in MLS. Il novanta percento degli acquirenti usa un agente immobiliare per rappresentarli e quegli agenti cercano su MLS per trovare proprietà per i loro acquirenti. Se utilizzi una società di servizi a responsabilità limitata che mette la casa su MLS, devi ancora pagare per l'agente dell'acquirente. Stai risparmiando pochissimo denaro e l'acquirente ha una rappresentanza mentre tu no. Chi otterrà l'affare migliore?
• Considera sempre che le tue riparazioni saranno più costose di quanto pensi e che il ribaltamento richiederà più tempo di quanto pensi. Anche se ricevi un'offerta per tutto il lavoro in anticipo, saltano fuori sempre cose che non hai visto o di cui non potevi sapere.

La mia peggiore esperienza di flipping

Ci sono molte informazioni in questo articolo e non mi sono nemmeno avvicinato a coprire tutti gli argomenti che riguardano il ribaltamento delle case. Spero che ti dia una panoramica di com'è e cosa serve per capovolgere le case. Non si tratta di fare un fuoricampo ad ogni capovolgimento, ma colpendo un sacco di singoli più e più volte. Ho perso soldi in lanci prima, a volte a causa di cose su cui non ho alcun controllo. Dato che avevo molti salti in corso contemporaneamente, perdere soldi in un colpo solo non ha distrutto la mia attività, ma questa è stata l'esperienza peggiore.

Un paio d'anni fa, Ho comprato un flip alla vendita fiduciaria. Ho visto l'interno della casa attraverso le finestre ma non sono mai entrato in casa prima di acquistarla. Era un buon affare su una casa più nuova, con poco lavoro necessario e ho pensato di fare dei soldi facili. Dopo aver comprato la casa e aver cambiato le serrature, abbiamo trovato una BMW nuova di zecca nel garage. Sapevo che stava succedendo qualcosa di molto strano, così abbiamo rintracciato i precedenti proprietari in California (io sono nel nord del Colorado). Dissero che la banca aveva pignorato ingiustamente e che avrebbero avuto la casa gratis. Hanno finito per intentare una causa contro la banca una settimana dopo e avevamo una casa che non potevamo vendere perché era coinvolta in un contenzioso.

I precedenti proprietari erano convinti che avrebbero ottenuto la casa gratuitamente con un patrocinio. Abbiamo offerto loro $ 5, 000 per abbandonare il caso e non ci penserebbero nemmeno, perché sapevano che avrebbero avuto la casa gratis. Per farla breve, la causa fu frivola e respinta da un giudice non appena vide il caso. Il problema era che il tribunale ha impiegato quasi un anno per esaminare il caso, anche dopo che avevamo assunto degli avvocati e li avevamo pagati quasi $ 10, 000 per accelerare il processo. Dopo aver sostenuto le spese e gli onorari degli avvocati, ho perso circa $ 15, 000 su quella casa. Non c'era modo di sapere che sarebbe successo, ma a volte è così che funziona quando si acquistano case alla vendita di preclusione. Ecco perché preferisco avere più case di basso valore contemporaneamente, invece di una casa costosa. Stavo ancora facendo soldi e girando altre proprietà mentre quella casa era occupata. Se tutti i miei soldi fossero vincolati in una casa che non potrei vendere per un anno, Avrei potuto essere in guai seri.

Conclusione

Mi occupo di fix e flipping da molto tempo ed è stato molto positivo con me. Non è facile iniziare, per trovare grandi affari, trovare grandi appaltatori o ottenere tutti i soldi necessari per capovolgere. Non è nemmeno impossibile, ma ci vuole molta pianificazione e istruzione per iniziare. Se vuoi fare domande nei commenti, Cercherò di rispondere il più rapidamente possibile.