FHA vs. Prestito convenzionale:quale è giusto per te?

Se stai acquistando una casa per la prima volta, ti starai chiedendo se un prestito FHA o convenzionale sia la scelta giusta per te. Il prestito migliore per te dipende in definitiva dalla tua situazione finanziaria e dal tipo di casa che speri di acquistare.

Comprendere la differenza tra questi due tipi di prestito può rendere più facile determinare quale è la soluzione giusta per te. Questo articolo spiegherà cosa sono FHA e prestiti convenzionali, la differenza tra i due e quali sono i pro e i contro di ciascuno.

Che cos'è un prestito FHA?

Un prestito FHA è un prestito sostenuto dal governo per chi acquista per la prima volta una casa. La Federal Housing Administration sostiene il prestito, ma il prestito stesso è concesso da un prestatore di mutui ipotecari approvato.

I prestiti FHA in genere hanno requisiti di credito e acconto inferiori. Sono disponibili a tasso fisso per 15 o 30 anni. Ecco un breve elenco dei requisiti per qualificarsi per un prestito FHA:

• Un punteggio FICO minimo di almeno 500
• È richiesta un'assicurazione ipotecaria
• Il rapporto debito/reddito del mutuatario deve essere inferiore al 43%
• La proprietà deve essere la residenza principale del mutuatario
• Il mutuatario deve essere in grado di fornire una prova di occupazione

Che cos'è un prestito convenzionale?

Un prestito convenzionale è qualsiasi prestito che non è supportato da un'agenzia governativa come la FHA o la Veterans Administration (VA). I prestiti convenzionali sono offerti tramite un prestatore privato e rappresentano circa i due terzi dei mutui stipulati negli Stati Uniti

Ecco i requisiti per beneficiare di un mutuo convenzionale:

• Compila la tua domanda di mutuo
• Fornire tutta la documentazione necessaria
• Fai eseguire un rapporto di credito
• Fornire una prova di impiego

Prestiti conformi e non conformi

Ci sono due diversi tipi di prestiti convenzionali a cui puoi richiedere:

• Prestiti conformi: Questi prestiti hanno termini e condizioni conformi alle linee guida stabilite da Fannie Mae e Freddie Mac. Tuttavia, i singoli istituti di credito possono stabilire requisiti più severi se lo desiderano. Per beneficiare di un prestito conforme, devi essere in grado di soddisfare le seguenti linee guida:
  • Punteggio di credito
  • Anticipo
  • Rapporto debito/reddito
  • Limite di prestito
• Prestiti non conformi: Un prestito non conforme è superiore all'importo massimo del prestito stabilito da Fannie Mae e Freddie Mac. Questi sono anche indicati come prestiti jumbo. I prestiti non conformi tendono ad avere tassi di interesse più elevati e sono meno comuni dei prestiti conformi.

Qual ​​è la differenza tra un prestito convenzionale e un prestito FHA?

La principale differenza tra i due prestiti è che i prestiti FHA tendono ad essere più facili da qualificare. I prestiti convenzionali richiederanno un punteggio di credito più elevato e un acconto più elevato.

Ma questo non significa necessariamente che un prestito FHA sia sempre la scelta migliore. Se scegli un prestito FHA, avrai più disposizioni da affrontare. Di seguito è elencata una spiegazione più dettagliata di come i due prestiti corrispondono.

Punteggi di credito

• Prestiti FHA: Se hai un punteggio di credito minimo di 500, puoi beneficiare di un prestito FHA con un acconto del 10%. I mutuatari con un punteggio di credito minimo di 580 possono beneficiare di un acconto del 3,5%.
• Prestiti convenzionali: I prestiti convenzionali in genere richiedono un punteggio di credito minimo di 620. Ma questo può variare a seconda del prestatore.

Anticipo

• Prestiti FHA: I prestiti FHA richiedono un acconto minimo del 3,5% o del 10%, a seconda del punteggio di credito del mutuatario. E con un prestito FHA, il 100% dell'anticipo può essere un regalo di qualcun altro.
• Prestiti convenzionali: È possibile trovare un prestito convenzionale che accetterà un acconto a partire dal 3%. Tuttavia, dovrai avere un punteggio di credito molto buono per qualificarti per questo. I prestiti convenzionali consentono a una parte dell'anticipo di essere un regalo.

Limiti di prestito

• Prestiti FHA: Il limite di prestito sui prestiti FHA varia a seconda della contea in cui vivi. Tuttavia, i nuovi limiti di prestito sono entrati in vigore il 1 gennaio 2022. Per le aree ad alto reddito, il limite di prestito è di $ 970.800. Il limite minimo di prestito è di $ 420.680.
• Prestiti convenzionali: Per i prestiti conformi, il limite di prestito dipende anche da dove vivi. Fannie Mae ha aggiornato le linee guida del 2022 e i limiti di prestito sono aumentati in tutte le contee degli Stati Uniti tranne 47

Per una casa di una sola unità, il limite di prestito è di $ 548.250. Per una casa di una sola unità in una zona ad alto costo, il limite è di $ 822.375.

Rapporto debito/reddito

• Prestiti FHA: Per il 2022, il rapporto debito/reddito di un mutuatario deve essere inferiore al 43%. Il loro debito immobiliare totale non può superare il 31%. Tuttavia, ad alcuni mutuatari viene concessa un'eccezione, quindi non scoraggiarti se non riesci a rispettare queste linee guida.
• Prestiti convenzionali: Il rapporto debito/reddito massimo dipenderà dal prestatore con cui lavori. Ma alcuni istituti di credito consentiranno rapporti debito/reddito compresi tra il 40% e il 50%.

Proprietà idonee

• Prestiti FHA: Le case unifamiliari, i condomini o le case a schiera approvati, le case unifamiliari e bifamiliari e le case fabbricate sono tutti ammissibili ai prestiti FHA. Un prestito FHA non può essere utilizzato per acquistare una proprietà in affitto o una casa per le vacanze. La casa deve essere utilizzata come residenza principale.
• Prestiti convenzionali: Le case unifamiliari, i condomini e le case a schiera, le case unifamiliari e bifamiliari e le case che necessitano di seri ammodernamenti sono tutte ammissibili ai prestiti convenzionali. I prestiti convenzionali possono essere utilizzati per acquistare la tua residenza principale, una proprietà in affitto o una casa per le vacanze.

Assicurazione ipotecaria privata (PMI)

• Prestiti FHA: Dovrai pagare un premio assicurativo ipotecario (MIP) in anticipo con un prestito FHA. E se il tuo acconto è inferiore al 10%, dovrai tenerlo per tutta la durata del prestito. Tuttavia, se scegli di rifinanziare un prestito convenzionale in un secondo momento, puoi abbandonare l'assicurazione ipotecaria FHA.
• Prestiti convenzionali: Non è richiesta alcuna assicurazione ipotecaria privata (PMI) se si fornisce un acconto del 20%. Se il tuo acconto è inferiore, dovrai pagare l'assicurazione del mutuo. Ma la tua assicurazione sul mutuo viene annullata una volta raggiunto l'80% di equità nella tua casa.

Rifinanziamento

• Prestiti FHA: Finché soddisfi i requisiti del prestatore, puoi rifinanziare il tuo prestito FHA lungo la strada. E potrebbe essere più facile rifinanziare un prestito FHA grazie a un programma noto come ottimizzazione del rifinanziamento.

Questo programma è offerto dal Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD). Ti consente di rifinanziare il tuo prestito FHA esistente ma evita il processo di valutazione domestica.

Richiede anche meno documentazione e sottoscrizione. Per qualificarti, devi essere aggiornato sulle rate del mutuo.

• Prestiti convenzionali: Puoi rifinanziare un prestito convenzionale purché soddisfi i requisiti del tuo prestatore. I mutuatari che hanno preso un prestito da Fannie Mae o Freddie Mac possono anche beneficiare dell'Home Affordable Refinance Program (HARP).

Questo programma consente a tutti i mutuatari di rifinanziare le loro case, indipendentemente da quanta capitale hanno nella loro casa. È disponibile per i mutuatari che hanno stipulato un prestito entro il 31 maggio 2009 e sono in regola con i pagamenti mensili.

FHA e prestiti convenzionali

Se non sei ancora sicuro se un prestito FHA o un prestito convenzionale sia la scelta giusta per te, ecco alcuni dei pro e dei contro di ciascuno.

Vantaggi dei prestiti FHA

• Questi prestiti sono più facili da ottenere
• Meglio per i mutuatari con bassi punteggi di credito
• Requisiti di acconto basso
• Viene fornito con migliori opzioni di rifinanziamento

Svantaggi dei prestiti FHA

• Richiede un'assicurazione sul mutuo
• Se l'acconto è inferiore al 10%, l'assicurazione sul mutuo è richiesta per tutta la durata del prestito
• Mette limiti a determinati tipi di proprietà
• Può avere tassi di interesse elevati
• Di solito ci vuole più tempo per elaborare i prestiti FHA

Vantaggi dei prestiti convenzionali

• Offre limiti di prestito più elevati rispetto ai prestiti FHA
• Non è richiesta l'assicurazione ipotecaria con un acconto del 20%
• Puoi contrarre prestiti per investimenti immobiliari
• Alcuni prestiti accettano acconti fino al 3%

Svantaggi dei prestiti convenzionali

• Per fare domanda, i mutuatari devono avere almeno un punteggio di 620 crediti
• Potrebbe essere più difficile qualificarsi per i mutuatari a basso reddito
• È necessario un acconto più elevato per evitare l'assicurazione ipotecaria

Come decidere tra i due

Se sei un mutuatario a basso reddito o hai un punteggio di credito basso, un prestito FHA potrebbe essere la scelta giusta per te. Assicurati solo di poterti permettere l'assicurazione del mutuo e le rate mensili del mutuo.

Se hai un punteggio di credito di 620 o superiore e puoi permetterti un acconto maggiore, un mutuo convenzionale è probabilmente l'opzione migliore per te. E se il tuo punteggio di credito è 720 o superiore, probabilmente scoprirai che i mutui convenzionali sono l'opzione più conveniente.

Il miglior punto di partenza è parlare con un broker di mutui e chiedere loro di guidarti attraverso le tue opzioni. Oppure, se sei interessato a saperne di più, puoi consultare le seguenti risorse:

• I migliori istituti di credito per prestiti FHA
• Requisiti del prestito FHA
• I migliori istituti di credito ipotecario del 2022