Prestiti DSCR per Airbnb:finanziamento di immobili in affitto a breve termine

Gli investimenti locativi a breve termine sono diventati una classe di asset seria. Le proprietà Airbnb e VRBO nei mercati giusti generano un reddito mensile che gli affitti a lungo termine nelle stesse località non possono eguagliare. Tuttavia, il lato finanziario non ha tenuto il passo con il funzionamento effettivo di queste proprietà. La maggior parte dei finanziatori convenzionali richiede 12 mesi di storia documentata di affitti prima di sottoscrivere il reddito STR, il che crea un problema immediato per gli investitori che acquistano una nuova proprietà. Ridge Street Capital ha costruito il suo programma di prestiti Airbnb proprio attorno a questa lacuna. Questa recensione illustra come funziona il programma, cosa lo rende diverso dai prestiti DSCR standard e a chi è più utile.

Perché finanziare una proprietà Airbnb è diverso

La sottoscrizione di mutui convenzionali si basa su leasing a lungo termine comparabili per stabilire il reddito locativo di una proprietà. Per un noleggio standard a lungo termine, questo approccio è accurato. Per un noleggio a breve termine, non lo è. Una proprietà in un mercato STR ad alta domanda può generare da due a tre volte il reddito mensile di un contratto di locazione a lungo termine comparabile, ma un prestatore che non rispetta una stima dell'affitto di mercato di 12 mesi sottovaluterà tale reddito in modo significativo. Il risultato è un importo del prestito idoneo inferiore, un acconto richiesto più elevato o un rifiuto totale.

Il requisito della cronologia degli affitti di 12 mesi aggrava il problema. La maggior parte degli investitori che acquistano una nuova proprietà STR non hanno alcun record di reddito esistente su tale attività. Senza una storia documentata, la maggior parte dei finanziatori convenzionali e molti finanziatori DSCR non utilizzeranno affatto il reddito STR nella qualificazione. L'investitore porta più denaro per chiudere o non può procedere con l'affare.

Come funzionano i prestiti DSCR per affitti a breve termine

Un prestito DSCR qualifica un mutuatario in base al reddito della proprietà piuttosto che al reddito personale, alle dichiarazioni dei redditi o alla storia lavorativa. Il rapporto di copertura del servizio del debito divide il reddito da locazione mensile lordo per gli obblighi di debito mensili totali, che includono capitale, interessi, tasse, assicurazione ed eventuali quote HOA applicabili. Un rapporto pari o superiore a 1,0 conferma che la proprietà copre il proprio debito.

Per gli affitti a breve termine, la maggior parte degli istituti di credito applica una riduzione dei posti vacanti e delle spese al reddito STR lordo prima di eseguire il calcolo DSCR, in genere riducendo il reddito previsto del 20-25% per tenere conto delle tariffe della piattaforma, della variabilità stagionale e dei posti vacanti. La maggior parte degli istituti di credito che offrono prestiti DSCR per le proprietà Airbnb richiedono che la cifra del reddito rettificato raggiunga un rapporto minimo di 1,0, confermando che la proprietà copre l'intero obbligo di debito mensile anche dopo aver contabilizzato i posti vacanti e i costi della piattaforma.

Come Ridge Street Capital sottoscrive le proprietà di Airbnb

L’elemento principale di differenziazione del programma di Ridge Street Capital è l’uso dei dati di mercato di AirDNA per proiettare il reddito su proprietà senza uno storico di affitti esistente. AirDNA aggrega i dati di prenotazione effettivi negli annunci Airbnb e VRBO per mercato, tipo di proprietà, dimensione e stagionalità. Per una proprietà che non è mai stata elencata come STR, Ridge Street utilizza tali dati di mercato per stabilire una cifra di reddito prevista invece di richiedere uno storico documentato delle prestazioni.

Questa unica decisione di sottoscrizione rimuove la barriera più comune che gli investitori STR devono affrontare. Un investitore che acquista una nuova proprietà Airbnb non ha bisogno di 12 mesi di locazione per qualificarsi. La performance di mercato prevista dell’immobile guida invece il calcolo del DSCR. Per i mercati con una domanda STR forte e ben documentata, tale proiezione si basa su dati di prenotazione reali provenienti da elenchi attivi comparabili, non su una stima generica dell'affitto di mercato.

Questo approccio avvantaggia anche gli investitori che rifinanziano una proprietà recentemente convertita ad uso STR. Se la proprietà ha meno di 12 mesi di storia di reddito, la maggior parte degli istituti di credito la trattano come non qualificata. La sottoscrizione basata su AirDNA di Ridge Street copre questo scenario e consente al rifinanziamento di procedere in base alle prestazioni previste.

Panoramica del programma di prestito DSCR di Ridge Street Capital

Ridge Street Capital opera in 35 stati e finanzia prestiti DSCR per immobili in affitto sia a breve che a lungo termine. Il programma supporta acquisti, rifinanziamenti a tasso e termine e rifinanziamenti di cash-out.

Parametri chiave del programma:

• Importi del prestito a partire da $ 55.000
• Fino all'80% LTV sugli acquisti
• Commissioni di creazione a partire dallo 0%
• Strutture trentennali a tasso fisso e variabile
• LLC e proprietà di entità supportate
• Non è richiesta alcuna cronologia di noleggio
• Chiusura tra 21 e 25 giorni lavorativi

Requisiti chiave per la qualificazione:

• Tipologia immobile:residenziale da 1 a 4 unità
• DSCR minimo di 1,0
• La proprietà deve essere pronta per l'affitto
• Punteggio di credito minimo di 700

Per chi è più adatto questo programma

Tre profili di investitori traggono i maggiori benefici dalla struttura dei prestiti Airbnb di Ridge Street Capital.

• Acquirenti STR per la prima volta. Gli investitori che acquistano il loro primo affitto a breve termine devono affrontare i requisiti storici di ogni prestatore convenzionale. La sottoscrizione AirDNA di Ridge Street rimuove tale barriera e consente all'accordo di qualificarsi in base alla performance dimostrata dal mercato piuttosto che al precedente track record STR dell'investitore.
• Gli investitori di portafoglio aumentano le partecipazioni in Airbnb. Gli investitori che già gestiscono diverse proprietà STR e desiderano continuare ad aggiungere inventario raggiungono un limite massimo con i finanziamenti convenzionali. Fannie Mae limita i prestiti immobiliari a 10 immobili finanziati per mutuatario e ogni nuova ipoteca si aggiunge al calcolo del rapporto debito/reddito personale indipendentemente dalla performance delle proprietà esistenti. I prestiti DSCR non prevedono tale limite. Ogni proprietà è sottoscritta in base al proprio reddito, il che significa che il portafoglio può crescere finché ogni nuova acquisizione sostiene il proprio servizio del debito.
• Investitori che detengono proprietà tramite una LLC. I mutui convenzionali richiedono che il mutuatario assuma un titolo a nome personale secondo le linee guida di Fannie Mae, il che significa che gli investitori che gestiscono gli affitti attraverso un'entità commerciale non hanno a disposizione alcun percorso convenzionale. Il programma DSCR di Ridge Street Capital supporta direttamente LLC e la proprietà di entità, rendendolo una soluzione pratica per gli investitori che strutturano il proprio portafoglio STR come un'azienda anziché detenere risorse personalmente.

Parole finali

Il finanziamento immobiliare di Airbnb è un problema specifico che richiede un prestatore che comprenda come funziona il reddito STR, come è documentato e come sottoscriverlo accuratamente. La maggior parte degli istituti di credito applica la logica del noleggio a lungo termine a un prodotto che funziona in modo diverso. L'utilizzo dei dati AirDNA da parte di Ridge Street Capital risolve direttamente il problema principale della sottoscrizione e offre agli investitori di STR l'accesso a finanziamenti che corrispondono all'effettiva economia dell'asset.

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