Scegliere il tipo di mutuo ipotecario per te

Non puoi permetterti di pagare una nuova casa con un mucchio di contanti? Sei in buona compagnia. La maggior parte di noi non ha sei cifre o più in giro per la presa. Trovare la casa dei tuoi sogni in un mercato immobiliare competitivo può sembrare il premio finale, ma è solo metà della battaglia.

Una volta entrato nel processo di acquisto della casa, devi decidere quale tipo di mutuo funzionerà meglio per la tua situazione finanziaria. Dati i diversi tipi di prestiti ipotecari tra cui scegliere, ti consigliamo di prendere questa decisione con un'attenta considerazione.

Cos'è un mutuo?

Un mutuo è essenzialmente un prestito che prendi in prestito per prendere in prestito i soldi per acquistare la tua casa. Istituti di credito come banche, cooperative di credito e altri istituti finanziari offrono prestiti ipotecari.

In genere, metti dei soldi sulla casa che desideri acquistare, quindi prendi in prestito il resto con un mutuo. Proprio come gli altri prestiti, i mutui hanno tassi di interesse, un termine di rimborso e una rata mensile minima.

Con i mutui ipotecari, gli istituti di credito ti diranno quanto ti qualifichi quando fai domanda. Ciò influisce direttamente sul tipo di casa che puoi acquistare. I finanziatori esaminano fattori come la tua storia creditizia, il debito esistente e il reddito per determinare quanto puoi prendere in prestito per un mutuo.

Prima di iniziare a comprare un mutuo, scopri quanto hai bisogno di risparmiare per acquistare una casa.

Tipologie di mutui:prestiti convenzionali

Un mutuo ipotecario convenzionale non fa parte di alcun programma governativo. È un tipo comune di mutuo per la casa che rappresenta quasi l'80% delle nuove vendite di case negli Stati Uniti. I mutui convenzionali possono avere un tasso di interesse fisso o regolabile con una durata di 30, 20 o 15 anni.

Prestiti conformi e non conformi

Esistono due tipi di mutuo convenzionale:conforme e non conforme. I prestiti conformi hanno regole stabilite da Fannie Mae o Freddie Mac, che sono agenzie sponsorizzate dal governo che acquistano mutui da istituti di credito e li vendono agli investitori.

I prestiti convenzionali conformi hanno limiti massimi di prestito che vanno da $ 647.200 in alcune contee a $ 970.800 in contee con un costo della vita più elevato.

I singoli istituti di credito stabiliscono limiti e termini di prestito per mutui convenzionali non conformi invece di Fannie Mae o Freddie Mac. Ciò significa che l'idoneità, i prezzi e altre funzionalità potrebbero essere meno rigidi, ma potrebbero anche renderti soggetto a commissioni più elevate e condizioni più rischiose.

Con prestiti non conformi, il Consumer Financial Protection Bureau ti consiglia di consultare più istituti di credito per guardarti intorno e assicurarti di comprendere veramente i termini e i requisiti.

Pro dei prestiti convenzionali

• Limiti di prestito più elevati
• Finanzia una residenza principale, una casa per le vacanze o una proprietà in affitto
• Nessuna assicurazione sui mutui privati ​​(PMI) se metti almeno il 20% in meno 
• Termini di rimborso più brevi facoltativi per aiutarti a risparmiare sugli interessi

Contro dei prestiti convenzionali

• I mutuatari con un punteggio di credito inferiore a 620 potrebbero non essere idonei
• Anticipo minimo del 3%
• Requisiti di idoneità complessivi più severi

Chi dovrebbe ottenere un prestito convenzionale?

Prendi in considerazione la possibilità di ottenere un prestito convenzionale se hai un buon credito, un rapporto debito/reddito (DTI) inferiore e puoi soddisfare i requisiti minimi di acconto. I mutui ipotecari convenzionali sono un'opzione anche se stai cercando di acquistare una seconda proprietà o puoi permetterti di mettere più soldi e vuoi evitare di pagare PMI.

Tipologie di mutui:prestiti a tasso fisso

Un mutuo a tasso fisso ha lo stesso tasso di interesse per la durata del periodo di rimborso. Se si ottiene un mutuo con un tasso di interesse fisso del 5% a 30 anni, il tasso rimarrà al 5% fino alla scadenza del termine di 30 anni.

Se nel frattempo vendessi la tua casa o la rifinanziassi, rinunceresti al tasso fisso del mutuo.

Pro dei prestiti a tasso fisso

• Ti protegge dall'aumento dei tassi di interesse
• I pagamenti del mutuo saranno più coerenti 
• Più facile definire il budget e pianificare le tue finanze

Contro dei prestiti a tasso fisso

• Il tasso di interesse potrebbe essere inizialmente superiore al tasso di mercato
• Dovresti rifinanziare per abbassare il tasso

Chi dovrebbe ottenere un prestito a tasso fisso?

Dovresti ottenere un prestito a tasso fisso se stai cercando una maggiore stabilità con la rata mensile del mutuo. Un mutuo a tasso fisso rende più facile il budget per il pagamento della casa. Inoltre, se i tassi di interesse sono bassi, puoi bloccare un ottimo tasso e risparmiare denaro nel tempo.

D'altra parte, se le tue tariffe diminuiscono una volta che hai il tuo mutuo a tasso fisso, potresti sentirti intrappolato con un TAEG più alto di quello attualmente offerto dal mercato. Dovresti essere disposto ad assumerti questo rischio se sei propenso a ottenere un prestito a tasso fisso.

Assicurati di comprendere come funzionano i tassi ipotecari in modo da poter confrontare con sicurezza diversi tipi di prestito ipotecario.

Tipologie di mutui:prestiti a tasso variabile

Un mutuo a tasso variabile (ARM) è un prestito in cui il tasso di interesse cambia durante la vita del prestito. Inizialmente, il tuo tasso potrebbe essere inferiore rispetto ad altri tipi di mutuo e questa fase iniziale durerà da un mese a cinque anni. La maggior parte degli ARM ha un periodo di adeguamento in cui la tua tariffa cambierà in base a una di queste pianificazioni:

• Mensile
• Trimestrale
• Annuale
• Tre anni
• Cinque anni

La rata del mutuo può variare maggiormente durante la durata del prestito.

La maggior parte degli istituti di credito ha limiti di tasso in modo che il tasso di interesse non possa superare un determinato importo. I limiti di tasso si basano su un indice che i prestatori seguono insieme ai termini del tasso. Se il tasso dell'indice sale, la rata del mutuo può aumentare, ma se scende, la rata potrebbe diminuire.

Pro dei prestiti a tasso variabile

• Possibilmente ottenere inizialmente un tasso di interesse inferiore
• Non sarà bloccato in un tasso se il mercato e i tassi dell'indice scendono

Contro dei prestiti a tasso variabile

• Più complesso da comprendere e gestire rispetto a un prestito a tasso fisso
• Le rate del mutuo potrebbero aumentare di molto
• Potrebbe finire per pagare più di quanto hai preso in prestito (anche se effettui pagamenti puntuali ogni mese)

Chi dovrebbe ottenere un prestito a tasso variabile?

Dovresti ottenere un prestito a tasso variabile se sei a tuo agio con la rata del mutuo che fluttua nel tempo. Un prestito a tasso variabile potrebbe sembrare allettante se hai un po' di margine di manovra nel tuo budget e vuoi approfittare di tassi di interesse potenzialmente più bassi ora o in futuro. Basta essere consapevoli degli svantaggi.

Tipi di mutui:prestiti jumbo

I mutui ipotecari jumbo finanziano case per importi maggiori che superano l'Agenzia federale per le finanze degli alloggi. L'attuale limite di prestito per i mutui conformi acquisiti da Freddie Mac e Fannie Mae è soggetto a modifiche ogni anno. Il limite di prestito conforme è attualmente fissato a $ 647.200, ma può variare leggermente a seconda dello stato o della contea. Per le contee con un costo della vita più elevato, la FHFA ha fissato il limite massimo di prestito a $ 970.800.

I prestiti jumbo hanno requisiti più severi, quindi devi avere un credito eccellente e un rapporto debito/reddito inferiore. Potrebbe anche essere necessario dimostrare di avere disponibilità liquide e liquidità sufficiente per coprire i pagamenti per alcuni mesi. I mutui jumbo possono anche avere tassi di interesse più elevati rispetto ai prestiti convenzionali.

Pro dei prestiti jumbo

• Limiti di prestito più elevati
• Ampia gamma di proprietà da considerare

Contro dei prestiti jumbo

• Requisiti di credito e DTI più severi
• Tassi di interesse più elevati
• Non garantito da Fannie Mae e Freddie Mac

Chi dovrebbe ottenere un prestito jumbo?

Considera un prestito jumbo se vivi in ​​una zona in cui i prezzi delle case sono molto più alti della media nazionale. Con un prestito jumbo, puoi finanziare una casa che costa più di $ 1 milione, se necessario. Assicurati di soddisfare i requisiti di credito e DTI e di avere riserve di liquidità sufficienti per qualificarti per il mutuo.

Tipi di mutui:prestiti assicurati dallo stato

Un prestito emesso dal governo è un prestito sostenuto da un'agenzia del governo federale. Il prestatore è protetto se l'acquirente non può rimborsare il prestito. I prestiti emessi dal governo rendono anche più facile per gli acquirenti di case qualificarsi per un mutuo poiché hanno requisiti più clementi, incluso un acconto inferiore.

Anche i prestatori privati ​​offrono questi prestiti in modo che tu possa scegliere di ottenere un prestito emesso dal governo da una banca, un'unione di credito o un prestatore di mutui. Esistono tre tipi di prestiti emessi dal governo:FHA, VA e USDA.

Che cos'è un prestito FHA?

L'Amministrazione federale degli alloggi sostiene i prestiti FHA. Questi prestiti sono destinati a mutuatari con una storia creditizia limitata o bassi risparmi. Puoi qualificarti con un punteggio di credito a partire da 580 e mettere un minimo del 3% in meno sulla tua casa. Potresti essere ancora in grado di ottenere un mutuo FHA con un punteggio di credito inferiore a 580, ma potresti dover versare un acconto più grande.

Puoi utilizzare un prestito FHA solo per la tua residenza principale, quindi questa non sarebbe un'opzione per le case vacanza o gli investimenti immobiliari. Quando metti meno del 20% su una casa, saresti responsabile dell'assicurazione ipotecaria privata (PMI), che tutela il creditore in caso di pignoramento della casa.

Il PMI viene suddiviso e aggiunto alla rata mensile del mutuo. I costi del PMI variano dallo 0,22% al 2,25% del mutuo. Dovresti pagare PMI per tutta la durata del prestito con un prestito FHA. Altri tipi di mutuo, come i prestiti convenzionali, ti consentono di sbarazzarti del PMI una volta raggiunta una certa quantità di capitale proprio.

Cos'è un prestito VA?

Il Dipartimento per gli affari dei veterani degli Stati Uniti sostiene i prestiti VA. Devi essere un membro del servizio in servizio attivo o un veterano per essere idoneo. Possono qualificarsi anche i coniugi superstiti. I mutui ipotecari VA hanno tassi di interesse bassi, costi di chiusura limitati e nessun requisito di acconto. Non ci sono limiti di prestito fintanto che il prestatore crede che tu possa permetterti l'importo che desideri prendere in prestito.

Non c'è nemmeno un PMI con un prestito VA. Puoi ottenere un mutuo per la casa VA tutte le volte che vuoi poiché è un vantaggio a vita.

A volte, c'è una tassa di finanziamento del programma che rappresenta una percentuale del costo totale del prestito. Tuttavia, il Congresso ha introdotto un programma che può aiutare a rinunciare a questo se si soddisfano determinate qualifiche.

Cos'è un prestito USDA?

Il Dipartimento dell'Agricoltura degli Stati Uniti sostiene i prestiti USDA. Per qualificarti, devi acquistare una casa in una zona rurale. L'USDA ha una mappa delle regioni idonee così come le linee guida sul reddito che variano a seconda dello stato.

Con un prestito USDA, la casa deve essere la tua residenza principale e non ci sono requisiti minimi di punteggio di credito o acconto. I tassi di interesse variano a seconda del prestatore privato scelto. I prestiti USDA sono offerti solo con termini di rimborso di 30 anni. Un prestito USDA è un'opzione ipotecaria ideale per le persone che vogliono vivere in una zona rurale ma potrebbero avere difficoltà a soddisfare i requisiti per un mutuo convenzionale.

Chi dovrebbe ottenere un prestito assicurato dal governo?

I prestiti assicurati dal governo sono opzioni per le persone che stanno cercando di acquistare una casa ma potrebbero non essere in grado di soddisfare i requisiti per altri tipi di mutui. Queste opzioni consentono requisiti di credito più clementi e nessuna riduzione di denaro.

Pensieri finali

Hai diverse opzioni quando si tratta di scegliere il tipo di mutuo di cui hai bisogno. Restringi le tue scelte esaminando la tua situazione finanziaria e confrontando i pro ei contro di questi mutui ipotecari. Poni domande come: 

• Qual ​​è il mio punteggio di credito? Ho intenzione di migliorarlo?
• Quanto posso mettere giù?
• Dove voglio comprare casa? Qual è il mio budget?

Naturalmente, la scelta di un tipo di mutuo è solo un aspetto importante del processo di acquisto di una casa. Prima di tuffarti nel mercato immobiliare, scopri se è il momento giusto per comprare casa.