5 modi per investire in REIT

Gli investitori in cerca di crescita e reddito da dividendi potrebbero voler considerare i REIT come una soluzione a lungo termine. I REIT - abbreviazione di fondi di investimento immobiliari - hanno generato un rendimento medio annuo del 10,6% nei 10 anni fino al 31 agosto. 2021. Ciò si confronta bene con il rendimento medio del mercato di circa il 10% nel tempo.

I REIT sono ben noti per i loro dividendi carnosi, e il reddito in contanti può aiutare a fornire stabilità agli investitori durante i periodi più difficili dei mercati. Quei pagamenti li rendono popolari, soprattutto con gli investitori più anziani. I REIT di solito offrono i rendimenti più alti sul mercato.

Ecco cinque modi per investire in REIT, come fanno soldi e i loro pro e contro.

Come funzionano i REIT

Un REIT è un nome di fantasia per una società con vantaggi fiscali che investe nel settore immobiliare. In cambio di non pagare le tasse a livello aziendale, I REIT sono tenuti a pagare il 90 percento del loro reddito imponibile come dividendi, quindi in genere hanno dividendi molto più grandi rispetto alle società normali.

Per legge, I REIT devono investire almeno il 75 percento delle loro attività in immobili e ricavare almeno il 75 percento del loro reddito lordo da affitti o interessi ipotecari per immobili.

I REIT fanno soldi in due modi fondamentali:investendo e gestendo proprietà, e finanziando mutui immobiliari. Sulla base di questa distinzione, I REIT si dividono in due grandi tipologie:

• REIT azionari – Questi REIT possiedono direttamente una partecipazione nel bene reale e lo gestiscono, riscuotendo regolarmente gli affitti e mantenendo la proprietà come un proprietario tradizionale.
• REIT ipotecari – Questi REIT possiedono ipoteche sul bene reale e riscuotono interessi o altri pagamenti sul finanziamento di tale proprietà.

I REIT di solito prendono in prestito molti soldi per acquistare le loro proprietà, proprio come fa il tipico proprietario di casa. Ma i consistenti flussi di cassa derivanti da affitti o altri pagamenti consentono loro di prendere in prestito importi considerevoli in modo relativamente sicuro. Questo prestito consente loro di fare più soldi che altrimenti.

I REIT operano praticamente in ogni settore immobiliare, Compreso:

• Case unifamiliari
• Condomini
• Al dettaglio
• Magazzini
• Centri dati
• Edifici medici
• centri commerciali
• Alberghi
• Torri cellulari

Queste sono alcune delle categorie principali, ma i REIT possono possedere quasi ogni tipo di proprietà immobiliare. Però, tendono a specializzarsi in determinati settori, preferendo concentrarsi su una o due aree, perché i dirigenti possono utilizzare le loro conoscenze approfondite e le connessioni professionali. Più, gli investitori tendono a valutare maggiormente le società focalizzate rispetto alle attività diversificate.

5 modi per investire in REIT

Di seguito sono riportati cinque diversi modi in cui puoi entrare nel gioco REIT, anche se per tre di loro avrai bisogno prima di un conto di intermediazione.

1. REIT privati

Sebbene abbia le altre caratteristiche di un REIT, i REIT privati ​​non sono negoziati in borsa e non sono registrati presso la Securities and Exchange Commission (SEC) degli Stati Uniti. Perché non sono registrati, non devono divulgare agli investitori lo stesso elevato livello di informazioni che farebbe una società pubblica. I REIT privati ​​sono generalmente venduti solo a investitori istituzionali, come i grandi fondi pensione e gli investitori accreditati - quelli con un patrimonio netto superiore a $ 1 milione o con un reddito annuo superiore a $ 200, 000.

I REIT privati ​​possono avere un investimento minimo, e che in genere va da $ 1, 000 a $ 25, 000, secondo NAREIT, l'Associazione nazionale dei fondi comuni di investimento immobiliare.

Rischio: I REIT privati ​​sono spesso molto illiquidi, il che significa che può essere difficile accedere ai tuoi soldi quando ne hai bisogno. Secondo, perché non sono registrati, i REIT privati ​​non devono avere politiche di governo societario. Ciò significa che il team di gestione può fare cose che mostrano un conflitto di interessi senza molto, se del caso, supervisione.

Scorso, molti REIT privati ​​sono gestiti esternamente, il che significa che hanno un manager che viene pagato per gestire il REIT. Il compenso per i manager esterni si basa spesso su quanto denaro viene gestito, e questo crea un conflitto di interessi. Il gestore può essere incentivato a fare cose che aumentano le sue commissioni piuttosto che fare ciò che è nel tuo migliore interesse come investitore.

2. REIT non negoziati

I REIT non quotati occupano una via di mezzo:come le società quotate in borsa, sono registrati presso la SEC, ma come i REIT privati, non commerciano nelle principali borse valori. Perché sono registrati, questo tipo di REIT deve fornire informazioni finanziarie trimestrali e di fine anno, e i documenti sono a disposizione di chiunque. I REIT non negoziati sono anche chiamati REIT pubblici non quotati.

Rischio: I REIT non negoziati possono addebitare elevate commissioni di gestione, e come i REIT privati, sono spesso gestiti esternamente, creando potenziali conflitti di interesse con il tuo investimento.

Inoltre, come i REIT privati, i REIT non negoziati sono generalmente molto illiquidi, ed è difficile riavere indietro i tuoi soldi se ne hai improvvisamente bisogno. (Ecco alcune altre cose a cui devi prestare attenzione con i REIT non scambiati.)

3. Azioni REIT quotate in borsa

Questo tipo di REIT è registrato presso la SEC e viene negoziato pubblicamente nelle principali borse valori, e probabilmente offre la migliore possibilità per gli investitori pubblici di trarre profitto da investimenti individuali. I REIT quotati in borsa sono considerati superiori ai REIT privati ​​e non negoziati perché le società pubbliche di solito offrono costi di gestione inferiori e una migliore governance aziendale, a causa della natura delle società pubbliche soggette a divulgazione e supervisione degli investitori.

Rischio: Come con qualsiasi azione individuale, il prezzo delle azioni REIT può diminuire, soprattutto se il loro specifico sottosettore va in disgrazia, e a volte per nessuna ragione percepibile. E ci sono anche molti dei rischi tipici dell'investimento in singoli titoli:cattiva gestione, decisioni aziendali sbagliate e alti carichi di debito, questi ultimi sono particolarmente pronunciati nei REIT. (Ecco l'accordo completo su come acquistare azioni.)

4. Fondi REIT quotati in borsa

Un fondo REIT quotato in borsa offre i vantaggi dei REIT quotati in borsa con una certa sicurezza aggiuntiva. I fondi REIT in genere offrono esposizione all'intero universo REIT pubblico, quindi puoi acquistare un solo fondo e ottenere una partecipazione in circa 200 REIT scambiati pubblicamente. Questi fondi comprendono tutti i sottosettori REIT, come residenziale, commerciale, alloggio, torri e altro.

Acquistando un fondo, gli investitori ottengono i vantaggi del modello REIT senza il rischio dei singoli titoli. Quindi beneficiano del potere della diversificazione per ridurre il rischio e aumentare i rendimenti. I fondi sono più sicuri per molti investitori, soprattutto se hanno un'esperienza di investimento limitata.

Rischio: Mentre i fondi REIT per lo più diversificano il rischio di qualsiasi società specifica, non eliminano i rischi che potrebbero essere tipici dei REIT nel loro insieme. Tassi di interesse in aumento, Per esempio, aumentare il costo del prestito per i REIT. E se gli investitori decidono che i REIT sono rischiosi e non pagheranno prezzi così alti per loro, molti dei titoli del settore potrebbero scendere. In altre parole, un fondo REIT è strettamente diversificato, non ampiamente in tutti i settori come un fondo indice S&P 500.

5. Azioni privilegiate REIT

Le azioni privilegiate sono un tipo insolito di azioni, e funziona molto più come un'obbligazione che come un'azione. come un legame, un'azione privilegiata paga un dividendo in contanti regolare e ha un valore nominale fisso al quale può essere riscattato. Anche come obbligazioni, azioni privilegiate si muoveranno in risposta ai tassi di interesse, con tariffe più alte che portano a un prezzo più basso, e viceversa.

Però, al di là del suo dividendo in contanti, le azioni privilegiate non ricevono una partecipazione negli utili in corso della società, il che significa che è improbabile che si apprezzi al di sopra del prezzo a cui è stato emesso. Quindi è probabile che il rendimento annuo di un investitore sia il valore del dividendo, a meno che le azioni privilegiate non siano state acquistate con uno sconto sul valore nominale. Questo è in netto contrasto con un tipico REIT, dove il titolo può continuare ad apprezzarsi nel tempo.

Rischio: Le azioni privilegiate tendono ad essere meno volatili delle normali azioni ordinarie, il che significa che il suo valore non rimbalzerà tanto quanto potrebbe fare un'azione comune. Però, se i tassi di interesse aumentano notevolmente, le azioni privilegiate sarebbero probabilmente danneggiate, quanto lo sarebbero le obbligazioni.

Le azioni privilegiate si trovano sopra le azioni ordinarie (ma sotto le obbligazioni) nella struttura del capitale, il che significa che deve ricevere dividendi prima che le azioni ordinarie ricevano qualsiasi dividendo, ma solo dopo che le obbligazioni della società hanno ricevuto il loro interesse. A causa di questa struttura, le azioni privilegiate sono generalmente considerate più rischiose delle obbligazioni, ma meno rischioso delle azioni ordinarie.

Pro e contro dei REIT

I REIT offrono diversi vantaggi agli investitori, dal loro interessante record di crescita a lungo termine ai loro ingenti dividendi, e rimangono i preferiti tra gli investitori in cerca di reddito.

“Quasi tutti gli investitori trarrebbero vantaggio dall'esposizione ai REIT, "dice Morris Armstong, stratega finanziario e fondatore di Morris Armstrong EA, LLC nel Cheshire, Connecticut.

Ma come tutti gli investimenti, I REIT presentano alcuni inconvenienti, pure. Ecco i principali vantaggi e svantaggi di questa classe di attività.

Pro dei REIT

Oltre al loro solido track record di prestazioni, gli investitori hanno una serie di motivi per apprezzare i REIT:

• Elevati rendimenti da dividendi , che derivano dal mandato legale di pagare il reddito e sono supportati da flussi di cassa consistenti da proprietà in affitto.
• Meno correlato con il mercato più ampio , il che significa che i REIT sono guidati da fattori diversi dalla maggior parte delle azioni, in modo che possano offrire vantaggi di diversificazione.
• Nessun problema di gestione , permettendoti di dormire più facilmente sapendo che non devi riparare un condizionatore rotto alle 3:00 del mattino o occuparti di inquilini urlanti.
• Diversificazione immobiliare , il che significa che un REIT è spesso investito in dozzine o addirittura centinaia di proprietà, quindi il suo successo non dipende da poche risorse, a differenza dei portafogli di molti proprietari indipendenti.

Questi vantaggi sono tra i più significativi per investire in REIT, relative sia alle azioni che agli investimenti diretti in immobili in affitto.

Contro dei REIT

Gli investitori vogliono prestare particolare attenzione ai seguenti problemi quando investono in REIT:

• Carico di debito elevato , che è tipico del settore poiché i REIT finanziano la proprietà con una leva significativa proprio come i normali proprietari di case. Gli investitori devono essere sicuri che la società sia in grado di gestire il debito e comunque di pagare il dividendo.
• Tassi di interesse in aumento , che possono ding titoli REIT a breve termine, poiché gli investitori li vendono in base al consenso popolare secondo cui l'aumento dei tassi significa un calo dei REIT, dice Eric Rothman, gestore di portafoglio presso CenterSquare Investment Management a Bryn Mawr, Pennsylvania. Ma spesso questo non li ha danneggiati in un lungo mercato rialzista, lui dice.
• Dividendi potenzialmente insostenibili , che deve essere evitato se stai investendo in singoli REIT. Se un REIT taglia il suo dividendo, il suo prezzo delle azioni scenderà o potrebbe essere già sceso in previsione di un taglio.
• Prezzi elevati degli immobili , che può aiutare a gonfiare il valore di un REIT, ma quei valori potrebbero eventualmente cadere, danneggiare il prezzo del REIT.
• REIT non negoziati e REIT privati , che non hanno gli stessi standard elevati di governance dei REIT quotati in borsa.

Mentre ad Armstrong piacciono i REIT quotati in borsa, altri tipi "sono venduti con commissioni elevate e nessun mercato secondario liquido - con l'onere aggiuntivo di nessuna trasparenza dei prezzi".

I venditori sono incentivati ​​a vendere REIT non negoziati, e quindi questi REIT spesso addebitano una commissione ripida, che viene direttamente dal tuo investimento prima ancora che inizi a fare soldi. E poiché non sono scambiati, spesso è molto difficile (quasi impossibile) per gli investitori venderli se hanno urgente bisogno di liquidità. Gli investitori riceveranno una valutazione aggiornata del loro investimento solo periodicamente, a differenza delle azioni quotate in borsa.

Come trovare elenchi di REIT

Gli investitori possono accedere a un elenco di REIT sul sito Web di NAREIT. Puoi ordinare e tracciare le aziende per tipo:privato, non quotate e quotate in borsa, nonché per sottosettore.

Inoltre, gli investitori possono trovare informazioni sui REIT registrati presso la SEC, inclusi REIT non negoziati e REIT quotati in borsa. Ciascuno di questi REIT è tenuto a presentare informazioni finanziarie in modo che gli investitori e i potenziali investitori possano vedere le prestazioni del REIT.

Tutti i documenti possono essere trovati nel database EDGAR della SEC, che è un archivio ricercabile che risale a molti anni fa.

Linea di fondo

Potresti già possedere alcuni REIT e nemmeno saperlo, soprattutto se possiedi un fondo indicizzato basato sull'indice azionario Standard &Poor's 500.

"Tieni presente che il settore immobiliare è circa il 3% dell'S&P 500, quindi solo avendo quel fondo, hai visibilità, ma molte persone preferiscono qualche punto percentuale in più, "dice Armstrong.

Per chi cerca quell'esposizione in più, hanno alcuni modi per investire in REIT, una classe di attività che ha mostrato una forte performance. La maggior parte dei potenziali investitori REIT farebbe meglio a restare fedeli a REIT e fondi REIT quotati in borsa, poiché offrono la diversificazione e le migliori possibilità di sovraperformance grazie a una forte gestione e alla supervisione dei mercati pubblici.