Leggi della Carolina del Sud per il finanziamento dei proprietari

Il finanziamento del proprietario si verifica quando il proprietario di un immobile si impegna ad accettare pagamenti direttamente dall'acquirente invece di ricevere il prezzo di acquisto in un'unica soluzione da un istituto di credito. L'acquirente in genere si trasferisce immediatamente, ma non assume il titolo fino a quando non ha completato tutti i pagamenti. Questa disposizione è comunemente nota come contratto fondiario. Sebbene le leggi della Carolina del Sud che regolano i contratti di terra siano simili a quelle di altri stati, contengono caratteristiche distintive.

Mutui e privilegi

Un acquirente in base a un contratto fondiario assume la proprietà del terreno soggetto a eventuali ipoteche o privilegi preesistenti sulla proprietà. Di conseguenza, l'acquirente deve eseguire una ricerca del titolo presso l'ufficio del catasto della contea prima della firma del contratto, e prima che prenda il titolo di proprietà. Se la proprietà è soggetta a ipoteca o pegno registrato al momento in cui il venditore trasferisce la proprietà, l'acquirente prende la proprietà ad esso soggetta, ma ha un'azione legale contro il venditore per danni. Se l'ipoteca o il privilegio non sono registrati, si estinguerà quando il titolo passerà all'acquirente, anche se il titolare dell'ipoteca o del privilegio avrà ancora un credito non garantito nei confronti del venditore per l'importo residuo.

Predefinito

La Carolina del Sud offre meno tutele formali agli acquirenti con contratti di terra rispetto alle leggi di molti altri stati. Consente ai contratti fondiari di contenere disposizioni di confisca che autorizzano il venditore a sequestrare la proprietà senza precludere o pagare un risarcimento se l'acquirente è inadempiente in qualsiasi momento durante il periodo di pagamento della rata. Ciò significa che l'acquirente non ha alcuna quota nella casa fino a quando non acquisisce il titolo legale. Acquirenti e venditori sono liberi di negoziare un accordo più equo nel contratto fondiario.

Sollievo equo

A causa delle dure conseguenze della decadenza, un acquirente che perde tutti i pagamenti in un contratto di terra può fare appello a una corte di equità per ottenere sollievo. Sebbene non esistano tutele legali per aiutare gli acquirenti che decadono, il caso della Carolina del Sud del 2002 di Lewis v. Premium Inv. Corp. ha stabilito che un tribunale della Carolina del Sud ha il diritto di costringere il venditore a precludere, vendere la proprietà in una vendita giudiziaria e restituire all'acquirente i proventi eccedenti il ​​debito insoluto dell'acquirente, preservando così l'equità dell'acquirente. Ha inoltre stabilito che un tribunale può concedere all'acquirente una seconda possibilità di possedere la proprietà se paga al nuovo proprietario l'importo del suo debito insoluto entro un determinato periodo di rimborso fissato dal tribunale. Questi rimedi sono concessi dai tribunali solo se i fatti del caso indicano che altrimenti ne deriverebbe un'ingiustizia.

Trasferimento del titolo

Dopo che l'acquirente ha completato tutti i pagamenti, il venditore è obbligato a trasferire la proprietà all'acquirente. La maggior parte dei contratti fondiari richiede al venditore di fornire "titolo commerciabile, " nel senso che non ci sono pegni o ipoteche in essere sulla proprietà. Se il venditore non riesce a trasferire il titolo, o se trasferisce la proprietà con un difetto, come un mutuo non pagato, l'acquirente può chiedere un risarcimento. Può chiedere un risarcimento al venditore, come l'importo di un mutuo non pagato, oppure può chiedere al tribunale di ordinare all'ufficio del catasto della contea di trasferire a lui la proprietà della proprietà.