Che cos'è il finanziamento del proprietario ed è una buona idea per acquirenti e venditori?

Il finanziamento bancario è la mossa tradizionale, ma potrebbe non funzionare per tutti. I venditori devono fare i conti con le valutazioni e gli acquirenti possono lottare con il processo di approvazione. Indipendentemente dal fatto che abbiano scarso credito o semplicemente lavorino in una carriera autonoma, a volte può essere difficile trovare finanziamenti accessibili.

Quando il finanziamento tradizionale non è un'opzione, esiste anche il metodo di finanziamento del proprietario.

Che cos'è il finanziamento del proprietario?

Gli accordi di finanziamento del proprietario sono contratti tra acquirenti e venditori che operano come mutui ma senza un prestatore di terze parti. In sostanza, il venditore diventa il prestatore e guadagna interessi sul capitale preso in prestito, e l'acquirente gode della proprietà della casa e costruisce equità.

Questi tipi di accordi sono stati utilizzati frequentemente dopo la Grande Recessione del 2008. Durante quel periodo, gli istituti di credito hanno quasi smesso di approvare i mutui. Di conseguenza, gli acquirenti avevano bisogno di modi alternativi per ripagare i loro acquisti immobiliari.

Sebbene il finanziamento del proprietario sia un nome per questo tipo di contratto, potresti anche sentirlo chiamato finanziamento del venditore, detenzione di mutui o acquisto di mutui in denaro.

Come funziona il finanziamento del proprietario?

Il finanziamento del proprietario può essere utile per una vasta gamma di acquirenti e venditori. Parti del processo possono essere familiari a chiunque abbia esperienza nel prestito tradizionale, ma ha le sue differenze. I venditori e gli acquirenti dovrebbero sapere come funziona il finanziamento del proprietario per ciascuna parte.

Per i venditori

Innanzitutto, assicurati sempre che il venditore con cui lavori possieda la proprietà libera e libera. In caso contrario, se il venditore tenta di trasferire l'atto senza il permesso del proprio prestatore, violerà la clausola di alienazione. Ciò potrebbe portare alla preclusione della proprietà.

Nel finanziamento proprietario, il venditore assume una posizione simile a un prestatore. Estendono una certa quantità di credito che consente all'acquirente di permettersi il prezzo di acquisto della proprietà. Una volta che lo fanno, l'acquirente deve ripagarli. Il venditore guadagna un reddito mensile regolare di capitale e interessi da questo. E, proprio come un prestatore tradizionale, devono tenere traccia di tutte le transazioni.

Per gli acquirenti

Il finanziamento del proprietario è come il prestito tradizionale ma offre flessibilità agli acquirenti. Effettuano pagamenti mensili di capitale e interessi al venditore, piuttosto che a un tipico prestatore come una banca. Quindi, l'acquirente gode ancora della proprietà della casa e può accumulare equità. Dà loro anche l'opportunità di aggiustare il loro credito o riparare la casa senza preoccuparsi di chiedere un mutuo.

Perché acquirenti e venditori dovrebbero voler stipulare un accordo di finanziamento del proprietario?

Vendere una casa non è sempre facile, e nemmeno comprarne una. Per gli acquirenti, avere uno scarso credito o uno status di lavoratore autonomo può rendere difficile trovare un prestatore. Oppure, potrebbero voler evitare il maggior numero possibile di costi se sono investitori immobiliari, come le pinne della casa. Il finanziamento del proprietario consente loro di riparare e rivendere il posto rapidamente con processi di approvazione più semplici.

Anche i venditori ne traggono vantaggio, però. Per loro, possono aggirare parte dello stress della navigazione nel mercato tradizionale. Il finanziamento del proprietario rende più facile per loro vendere nel mercato di un acquirente o se sono alle prese con le valutazioni della casa ordinate da prestatori di altri acquirenti.

Come sono strutturati gli accordi di finanziamento del proprietario?

Venditori e acquirenti negoziano tra loro in un accordo di finanziamento del proprietario. Ciò dà loro la libertà di strutturare il loro accordo in modo creativo. Tuttavia, esistono diversi formati a cui possono fare riferimento coloro che sono interessati al finanziamento del proprietario. Di seguito sono riportate alcune delle variazioni che potresti vedere.

Tuttavia, se stai considerando un contratto di finanziamento del proprietario, assicurati di consultare prima un avvocato immobiliare. Vuoi assicurarti che l'accordo che scrivi sia legale nello stato in cui si trova la proprietà.

Note e mutuo

Una nota e un mutuo sono generalmente il tipo di finanziamento più sicuro e il tipo che le banche usano quando prestano per una casa. In esso, un venditore crea una nota che dettaglia i termini dell'accordo e l'importo preso in prestito. Inoltre, come un mutuo tradizionale, riporta il nome dell'acquirente sull'atto e il pegno ipotecario viene registrato nei registri pubblici.

Contratti fondiari

Un contratto fondiario, altrimenti chiamato contratto per atto o accordo per atto, funziona in modo simile a una nota e un'ipoteca. Tuttavia, c'è una differenza fondamentale. Con un contratto fondiario, il nome del venditore rimane sull'atto fino a quando l'acquirente non rimborsa integralmente l'ipoteca.

I venditori potrebbero preferire questo tipo di finanziamento del venditore perché rende più facile riguadagnare il titolo di proprietà se l'acquirente non è in regola con il mutuo. Gli stati variano nel modo in cui gestiscono l'acquirente inadempiente.

Contratto di locazione-acquisto o opzione di affitto a riscatto

Contratto di locazione-acquisto e affitto a riscatto sono in realtà termini intercambiabili. Entrambi descrivono un'opzione in cui l'acquirente affitta la casa per un certo periodo di tempo. Al termine, hanno la possibilità di acquistare la proprietà. Il venditore e l'acquirente negoziano un prezzo di acquisto prima che quest'ultimo inizi a noleggiare.

Gli acquirenti hanno anche un costo anticipato sotto forma di una commissione per l'opzione, nota anche come denaro dell'opzione o corrispettivo dell'opzione. In genere non è rimborsabile, ma negoziabile e si trova tra l'1% e il 5% del prezzo di acquisto della casa.

Quali altri termini sono negoziati in un accordo di finanziamento del proprietario?

Quando un acquirente stipula un contratto di finanziamento del proprietario, firma un contratto privato con il venditore. Questo contratto include termini del prestatore che l'acquirente deve negoziare.

Durata del termine di rimborso

A seconda dell'accordo, l'acquirente ha un certo numero di anni per rimborsare il prestito. Queste durate variano tra i contratti, ma la maggior parte dei prestatori non è interessata ad aspettare 30 anni affinché l'acquirente li rimborsi completamente. Pertanto, i contratti di finanziamento del proprietario tendono ad avere termini più brevi, circa 10 anni o meno.

Pagamento in mongolfiera

Tuttavia, termini più brevi possono mettere a dura prova gli acquirenti. A meno che l'acquirente non possa permettersi pagamenti mensili elevati, è probabile che alla fine del periodo di rimborso dovrà pagare un importo elevato.

Tuttavia, è possibile qualificarsi per il rifinanziamento. Ad esempio, un acquirente con scarso credito può migliorare il proprio punteggio durante il periodo intermedio e richiedere un rifinanziamento,

Tasso di interesse

I tassi di interesse in un contratto di finanziamento del proprietario in genere sono più alti di quelli che paghereste a una normale banca. Poiché l'accordo richiede un rischio maggiore per il venditore, compensano con un tasso di interesse più elevato. L'importo effettivo varia, ma ogni stato rispetta le leggi sull'usura che limitano il tasso massimo che un prestito può addebitare.

Anticipo 

Un acconto è il denaro che un acquirente mette per la casa a titolo definitivo per mostrare il proprio investimento nella casa. Le parti devono sempre negoziare i termini dell'acconto, come il suo importo e per cosa viene utilizzato, soprattutto se l'acquirente sceglie un'opzione di affitto a riscatto. Gli acquirenti che terminano il contratto di locazione con un'opzione di affitto a riscatto senza acquistare la proprietà perdono questo denaro.

Registrazione dei registri e problemi fiscali

È importante che l'accordo indichi chiaramente le responsabilità di entrambe le parti. Tuttavia, gli acquirenti dovrebbero tenere registri dettagliati di tutti i loro pagamenti. I venditori dovrebbero anche presentare tutti i documenti fiscali necessari, come un modulo 1908, che riportano gli interessi sui mutui. I documenti devono identificare anche chi l'ha pagato in modo che gli acquirenti possano detrarre gli interessi ipotecari.

I venditori che vendono la proprietà a titolo definitivo possono pagare di più in tasse federali sul reddito, rendendo la documentazione vitale. I proventi sono soggetti all'imposta sulle plusvalenze, che può intaccare i tuoi guadagni anche dopo aver applicato le esenzioni ($ 250.000 per individuo e $ 500.000 per depositante comune).

Cosa succede se l'acquirente è inadempiente?

La procedura può dipendere dallo stato in cui si trova l'immobile e dalla struttura del contratto di finanziamento del proprietario.

Con una nota e un contratto di mutuo, il precedente proprietario deve intraprendere le stesse azioni di un tradizionale prestatore di mutui. Ciò richiede loro di perseguire una preclusione giudiziaria o extragiudiziale (che varia in base alla legge statale).

Tuttavia, a causa delle loro condizioni, i venditori preferiscono spesso i contratti di terra. Lasciano che il venditore tenga l'atto a suo nome, così solo l'acquirente viene sfrattato dalla proprietà.

Quali sono i pro ei contro del finanziamento proprietario per gli acquirenti?

Ecco alcuni pro e contro da considerare per gli acquirenti in un contratto di finanziamento del proprietario:

Quali sono i pro ei contro del finanziamento proprietario per i venditori?

Ecco alcuni pro e contro da considerare per i venditori in un contratto di finanziamento del proprietario:

Un avviso sulle transazioni non conformi alle condizioni di mercato

Chiunque pensi di stipulare un accordo di finanziamento del proprietario con un membro della famiglia dovrebbe stare attento. Anche se il trasferimento di proprietà è a scopo fiscale o di altro tipo, l'IRS è molto sospettoso degli accordi di vendita tra i membri della famiglia.

I genitori dovrebbero anche essere cauti quando cedono la proprietà di una proprietà a un futuro erede. È possibile rinunciare a troppo controllo e creare un onere fiscale per i propri figli. Non si qualificheranno per l'aumento della base che viene fornito con l'eredità.

Conclusione:il finanziamento del proprietario aiuta acquirenti e venditori a personalizzare le offerte in base alle loro circostanze

Gli istituti di credito ipotecario tradizionali possono funzionare per molti, ma non per tutti. Con il finanziamento del proprietario, acquirenti e venditori possono fare affari tra loro. Ciò consente loro di evitare problemi tipici comuni ai prestiti tradizionali. Se stai cercando finanziamenti alternativi con requisiti di credito flessibili, prendi in considerazione l'idea di conoscere i prestiti FHA o VA.