Più guadagni in serbo per i costruttori di case

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Il mercato immobiliare ha raggiunto a gennaio una pietra miliare che quasi nessuno ha notato. Il composito S&P CoreLogic Case-Shiller, un indice che tiene traccia dei prezzi medi delle case in 20 città degli Stati Uniti, alla fine ha superato il record stabilito nell'aprile 2006. È motivo di festeggiamento o di trepidazione?

Un po 'di entrambi. La buona notizia è che sempre più americani stanno ottenendo una casa tutta loro, e chi già ne possiede uno vede aumentare il valore di un bene prezioso. La cattiva notizia è che, per gli standard storici, le case potrebbero diventare troppo costose. “Dei 50 mercati immobiliari più grandi della nazione, Il 52% è stato considerato sopravvalutato ad aprile, ” ha riferito la CNBC, attingendo all'analisi di una società di consulenza immobiliare.

Dopo lo scoppio della bolla immobiliare nel 2006, i prezzi hanno continuato a diminuire per anni, non raggiungendo il fondo fino al 2012. Da allora, sono aumentati di oltre il 50%. E il boom non accenna a diminuire. Costa, in media, 6,9% in più per comprare una casa rispetto a un anno fa.

Le aziende che acquistano terreni e vi costruiscono case sono state enormi beneficiarie. PulteGroup (simbolo PHM, $ 30) ha più che raddoppiato i suoi ricavi dal 2011 al 2017, e il Indagine sugli investimenti sulla linea del valore prevede una crescita del 12% quest'anno. Le azioni dei costruttori di case hanno alti e bassi estremi. Anche se mi piace comprare azioni di buone società e resistere nella buona e nella cattiva sorte, la perseveranza è quasi impossibile con la maggior parte dei costruttori di case. Questo settore è tra i pochi nel tuo portafoglio che può essere comprato e venduto e comprato e venduto di nuovo. (Le azioni che mi piacciono sono in grassetto; i prezzi sono aggiornati al 15 giugno.)

Una buona chiamata. Ci sono momenti in cui il mondo rinuncia ai costruttori di case, come se nessuno potesse mai più costruire o vendere una nuova casa. Una di quelle volte è stata nell'agosto 2011, quando ho iniziato la mia rubrica in questo modo:"Suggerisci che ora potrebbe essere un buon momento per acquistare le azioni dei costruttori di case, e quasi certamente sarai considerato fuori di testa”. Sulla scia della recessione, i prezzi erano precipitati e le prospettive erano deboli.

Non puoi mai ottenere i minimi e i massimi esattamente giusti con i costruttori di case, ma puoi trarre profitto osservando da vicino la storia.

Era l'ultimo momento contrarian. Ho raccomandato le azioni di due costruttori di case e un fondo negoziato in borsa. Una delle società, Pulta, aveva raggiunto il picco a metà del 2005 a circa $ 48 per azione ed è sceso a $ 8 entro la metà del 2011, quando l'ho suggerito. Oggi, sono $ 30. Ryland Group è più che raddoppiato dopo la mia raccomandazione, poi si è fusa con Standard Pacific quattro anni dopo per diventare CalAtlantic Homes, che è stata acquisita con un ulteriore premio nel 2017 da Lennar. L'ETF iShares U.S. Home Construction ETF è più che triplicato in sette anni.

Basta pacche sulle spalle. Il mio punto è che le azioni dei costruttori di case sono cicliche e volatili. Tener conto di Beazer Case USA (BZH, $ 15), un costruttore con sede ad Atlanta, le cui azioni sono scese da $ 410 per azione nel gennaio 2006 a $ 1,25 nel marzo 2009. Anche dopo sette anni consecutivi di perdite, dal 2007 al 2013, Beazer è sopravvissuto e ora viene scambiato a $ 15

Non puoi mai ottenere i minimi e i massimi esattamente giusti con i costruttori di case, ma puoi trarre profitto osservando da vicino la storia. prendi Pulte, Per esempio. Operando in 47 mercati, Pulte costruisce e vende case con un prezzo medio di $ 395, 000, rispetto a una media nazionale di $ 312, 000. Mentre la Grande Recessione iniziò ufficialmente nel dicembre 2007, Il prezzo delle azioni di Pulte, come quello di Beazer, ha raggiunto il picco circa due anni prima; allo stesso modo, anche se l'indice Case-Shiller non ha raggiunto il suo minimo ciclico fino al 2012, Il titolo Pulte ha toccato il fondo quasi un anno prima. I mercati anticipano. Allora a che punto siamo nel ciclo oggi? Nel 2017, le azioni di Pulte sono aumentate dell'82,9%; Beazer è balzato del 44,4%; D.R. Horton (DHI, $ 43), il più grande costruttore di case per fatturato, è aumentato dell'88,4%; e l'ETF per la costruzione di case iShares che ho raccomandato nel 2011 è aumentato del 59,7%, il tutto rispetto a un aumento del prezzo del 21,8% per l'indice di riferimento Standard &Poor's 500 azionario. Finora nel 2018, però, Pulte è sceso dell'8,1%, Beazer è sceso del 21,5%, Horton è sceso del 15,6%, e l'ETF è fuori dal 9,7%, rispetto a a guadagno del 4,9% per l'S&P.

Un'altra bolla? Ciò che preoccupa gli investitori potrebbe essere la preoccupazione che la storia si ripeta. Per esempio, le agenzie federali per il finanziamento degli alloggi stanno abbassando i loro standard di prestito, proprio come hanno fatto durante la metà degli anni 2000. Due dei miei ex colleghi dell'American Enterprise Institute, Paul H. Kupiec e Edward J. Pinto, ha scritto in giornale di Wall Street a giugno che "l'attuale ritmo dell'inflazione dei prezzi delle case sta aumentando il rischio di un'altra bolla immobiliare" e che la bolla è alimentata da requisiti più bassi per gli acconti - solo il 3% dei prezzi delle case - di Freddie Mac, Fannie Mae e la Federal Housing Administration. L'anno scorso Fannie ha anche aumentato il limite del debito/reddito al 50%, permettendo alle persone di prendere prestiti più grandi, e i nuovi regolamenti governativi hanno, in effetti, punteggi di credito potenziati per i mutuatari ipotecari. Gli standard di sottoscrizione più bassi aiutano ad alimentare prezzi delle case gonfiati.

Anche in comune con l'ultima volta, i tassi di interesse sono in aumento. Il mutuo trentennale a tasso fisso a maggio, il mese più recente riportato da Freddie Mac, portato un tasso medio del 4,6%, rispetto al 3,6% di due anni prima. Mentre l'economia cresce rapidamente e la Federal Reserve continua ad aumentare i tassi a breve termine, è probabile che i tassi ipotecari a più lungo termine seguano l'esempio. A $ 500, 000 richiede pagamenti mensili di capitale e interessi di $ 2, 387 ad un tasso del 4% e $2, 998 al 6%.

Ancora, i tassi attuali rimangono bassi rispetto agli standard storici. Forse più importante, la percentuale di americani che possiedono le proprie case ha iniziato solo di recente a salire dal recente minimo di metà 2016. In questa fase del ciclo economico, con inflazione e tassi di interesse ancora moderati, un'economia in rapida crescita è più positiva che negativa per i costruttori di case

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Diversi titoli sono interessanti. Pulte “rimane uno dei costruttori di case più conservatori del settore, ” scrive William Ferguson di Linea del valore, con una “strategia avversa al rischio, non sovraccaricando il suo ritmo di costruzione”. Pulte ha anche uno dei migliori bilanci del settore. Linea del valore prevede che i guadagni aumenteranno in media del 15,5% all'anno per i prossimi cinque anni. Le azioni hanno un rapporto prezzo/utili di soli 9, sulla base delle previsioni degli analisti sugli utili 2018.

Un altro dei miei preferiti è NVR (NVR, $ 3, 182), che si concentra su Washington, DC, e le aree di Baltimora; possiede anche Ryan Homes. La flessione di un decennio fa ha danneggiato lo stock di NVR meno dello stock di altri costruttori di case, e le azioni NVR sono triplicate negli ultimi quattro anni e mezzo. (Si noti che le azioni NVR hanno uno dei prezzi assoluti più alti sul mercato:più di $ 3, 000 ciascuno.) Il P/E del titolo, sulla base delle stime per il 2018, è 16. D.R. Ortone, le cui case costano da $ 100, 000 a $ 1 milione, ha registrato una forte crescita negli ultimi cinque anni, con ricavi che crescono in media di oltre il 20% all'anno e guadagni di oltre il 30% all'anno. Il P/E del titolo, sulla base delle stime degli utili del 2018, è 11. E se sei disposto a correre più rischi, considera Beazer.

Finalmente, mi piace SPDR S&P Homebuilders (XHB), un ETF che, a differenza dell'ETF iShares Home Construction, non include i rivenditori tangenzialmente correlati, come Williams Sonoma e Lowe's.

I costruttori di case hanno resistito a tempi difficili prima, e anche se sono diffidente, Non credo che il settore sia ancora entrato in un ciclo discendente. La migliore strategia è guardare con attenzione le azioni e l'ETF e acquistarli regolarmente, prevedendo lo stesso importo per gli acquisti mensili o trimestrali. Non mettere troppo nel settore, e non preoccuparti di salvarti se diventa troppo spaventoso. Questa è la natura della costruzione di una casa.

James K. Glassman presiede Glassman Advisory, una società di consulenza in materia di affari pubblici. Non scrive dei suoi clienti.