Ci siamo offerti di comprare una casa per 128 dollari,

000 sulla lista, ma non era abbastanza!

Domenica sera, Kim ed io abbiamo fatto un'offerta per una casa. Il Greenwood Place (come lo chiameremo noi) era quotato a $ 649, 000. Abbiamo offerto $ 677, 777 che sale a $ 777, 777; nessuna riparazione richiesta; e $50, 000 rinuncia alla lacuna di valutazione.

La nostra offerta non è stata accettata.

Esatto:due mesi dopo aver venduto la nostra casa - e tre mesi dopo aver iniziato a cercare il prossimo posto - Kim e io siamo tornati a guadare questo pazzo mercato immobiliare. Non siamo sicuri di quanto durerà questo processo (o quale sarà il risultato) ma siamo pronti a cercare per molte settimane, se non mesi.

Sia il nostro broker ipotecario (Michael S.) che il nostro agente immobiliare (Michael K.) ci dicono che stiamo facendo le cose esattamente per questo mercato.

• Kim e io abbiamo entrambi un punteggio di credito superiore a 800. "Tutto sembra incredibilmente perfetto qui, Ci ha detto Michael S. a giugno. "È stupefacente. Credito perfetto.”
• Abbiamo venduto la nostra casa precedente e attualmente stiamo affittando un posto mentre ne cerchiamo un altro. Questo ci permette di fare offerte senza imprevisti di vendita a domicilio.
• Siamo disposti a correre rischi calcolati per aumentare la forza delle nostre offerte, ma siamo non disposti a compromettere la nostra salute finanziaria nel farlo. “Puoi prendere in prestito $ 850, 000 tutto il giorno, Ci ha detto Michael S.. "Probabilmente avresti zero difficoltà a qualificarti per $ 1 milione." Tuttavia, non vogliamo prendere in prestito un milione di dollari, perché così facendo comprometteremmo gravemente i nostri altri obiettivi.

lo stesso, non ci sono molte case sul mercato in questo momento. La domanda supera di gran lunga l'offerta, che sta facendo salire i prezzi e creando situazioni follemente competitive. Non importa se stiamo facendo tutto bene. Incontreremo ancora persone che possono fare offerte in contanti a più di $ 128, 000 oltre $ 649, 000 prezzo richiesto.

Il nostro piano? Essere pazientare. Rimani vigile. noi non lo facciamo bisogno comprare una casa in questo momento - e, infatti, forse sarebbe meglio se non lo facessimo, ma vogliamo essere preparati a lanciarci se/quando troveremo il posto giusto.

Oggi, Voglio condividere un po' del nostro processo di pensiero mentre tentiamo di acquistare una casa nel 2021.

Da dove partiamo

Attualmente, Kim e io stiamo pagando $ 2300 per affittare una casa di 1000 piedi quadrati in una bella, quartiere pedonale sul lato sud di Portland. Ci piace. (Storia vera:due giorni fa mentre portavo a spasso il cane, un vicino mi ha fermato. "Il tuo nome è J.D.?" chiese. "Ho guardato i tuoi video di YouTube!" È la prima volta che qualcuno mi riconosce dal mio minuscolo canale YouTube ahah .)

Questo pagamento dell'affitto di $ 2300 al mese è comodo per entrambi. Kim non ha gli ampi risparmi per la pensione che ho io, ma è in buona forma rispetto alla maggior parte delle persone. Può permettersi $ 1150 al mese per l'alloggio. E mentre lei (e io) vorremmo avere un inferiore pagamento dell'alloggio, è disposta a salire fino a $ 1200 al mese.

La nostra attuale situazione abitativa mi lascia nuotare nei soldi. è così che ci si sente, comunque.

Vedi, uno dei motivi per cui volevo trasferirmi era perché ero riuscito a paralizzare il mio flusso di cassa mensile. Avevo investito troppo nella nostra casa. L'ho posseduto a titolo definitivo. Un terzo del mio patrimonio netto era chiuso in casa e non poteva essere utilizzato per altre cose, come comprare cibo.

Quando possedevamo la casa su Wisteria, le mie spese abitative mensili erano di $ 377 per tasse e assicurazione. (Kim non aveva spese per la casa. La casa era mia.) Sulla base dei miei investimenti e risparmi non pensionistici, Avevo un budget mensile di $ 2059 per arrivare all'età di 59-1/2 (quando potevo accedere ai conti pensionistici). Quel budget di $ 2059/mese era molto al di sotto della mia spesa effettiva, con una media di circa $ 4200 al mese.

Vendendo la casa e trasferendosi in questo affitto, successe una cosa incredibile. Anche se le mie spese mensili per l'alloggio sono aumentate da $ 377 a $ 1150, il mio budget mensile per il post-alloggio è aumentato da $ 2059 a $ 7588, tutto perché ora ho un mucchio di contanti sul mio conto in banca.

Questo flusso di cassa migliorato è del 100% perché non ho più $500, 000+ bloccato sul patrimonio immobiliare. È nel mio conto in banca. Sì, una parte di essa sarà presto di nuovo nell'equità domestica (speriamo) perché la useremo per un acconto sul prossimo posto. Ma ne conserverò una parte considerevole per colmare il divario tra oggi e il 25 settembre 2028, quando compio 59 anni e mezzo.

Così, oggi mi sembra di nuotare nei soldi. Invece di gestire un deficit di budget mensile di $ 2100, Ho un surplus di $ 3300. Sono, di nuovo, finanziariamente indipendente.

Questo è il nostro punto di partenza. Mentre cerchiamo case, Mantengo un foglio di calcolo in esecuzione che (tra le altre cose) tiene traccia del mio budget mensile previsto per ogni casa. Infatti, questo budget mensile è mio considerazione numero uno nell'acquisto di una casa.

Selezione di una città

Ho cinquantadue anni. Negli ultimi trent'anni, Ho acquistato quattro case e sto per comprarne una quinta. Le mie abitudini di acquisto della casa sono quasi perfettamente allineate con la media americana. I proprietari di casa tendono a rimanere in un posto per circa sette o otto anni, in media.

Anche in altri modi, le mie abitudini di acquisto della casa sono state tipiche. Se non sto attento, ad esempio, Posso essere coinvolto nel lato emotivo del processo.

Quando io e la mia ex moglie abbiamo acquistato la nostra fattoria centenaria nel 2004, Ero motivato al 100% dall'emozione. Non c'era niente di logico nella decisione. Quando Kim e io abbiamo acquistato la nostra casa più recente nel 2017, abbiamo permesso alle emozioni di scavalcare la logica a nostro danno.

Questa volta, Sto cercando di essere logico e deliberato. Dopo quattro anni in una casa che si è rivelata problematica, e in mezzo a un mercato immobiliare che sembra impazzito, Voglio prendere una decisione intelligente.

Così, il mio "lavoro" a tempo pieno negli ultimi due mesi è stato cercare casa. Non sto dicendo che il mio processo sia perfetto (né applicabile a tutti), ma è molto più logico di qualsiasi mio precedente acquisto di casa.

Iniziare con, Kim e io abbiamo trascorso dodici giorni interi negli ultimi tre mesi guidando per tutto l'Oregon occidentale e la Washington occidentale in cerca di un posto dove vivere. Dedicavamo spesso i fine settimana alla guida in entrambi gli stati (con il cane in grembo), esplorando piccoli paesi e chiedendoci, "Possiamo vivere qui?"

Adoriamo Portland, nonostante ciò che alcuni media vorrebbero farvi credere, non è diventato un miserabile alveare di feccia e malvagità, ma il posto è diventato troppo grande per noi. Entrambi siamo cresciuti in piccole città. Vogliamo uno stile di vita più lento senza tutto il caos di una grande città.

Mentre ci sono diverse città che ci attirano, alla fine abbiamo deciso di trasferirci a Corvallis. Corvallis è un comune di circa 60 anni, 000 alla base della catena montuosa costiera dell'Oregon. È a un'ora dal Pacifico ma ancora molto dalla Willamette Valley, la regione agricola dove sono cresciuto. È la sede dell'Oregon State University. È la città numero 1 in bicicletta nello stato (anche prima di Portland!) E ha abbastanza cose da fare per renderci felici.

Dopo che abbiamo deciso per Corvallis, abbiamo fatto uno sforzo per trascorrere un po' di tempo lì. Imballavamo il cane il sabato mattina, guidare novanta minuti a sud, poi trascorri qualche ora esplorando la città. Ci è piaciuto — a quantità . Comunque, stavamo attraversando un periodo difficile per prendere confidenza con i quartieri.

Entra nel nostro agente immobiliare, Michael K. Un giorno mi è venuto in mente che forse avrei potuto "esternalizzare" l'apprendimento dei quartieri di Corvallis. Ricerca su YouTube, Mi sono imbattuto in questo video di un agente immobiliare che racconta un giro in macchina della città.

Questo ci ha aiutato così tanto che abbiamo contattato il narratore per chiedere se ci avrebbe preso come clienti. Lui ha acconsetito. Da due settimane ormai, abbiamo lavorato insieme per trovare un luogo adatto.

Scrivendo i numeri

Come probabilmente avrai sentito, non ci sono molte case in vendita in questo momento. non ho le cifre esatte, ma la mia memoria mi dice che l'inventario degli alloggi negli Stati Uniti è circa la metà di quello che è in genere. Ciò significa che i guadagni sono scarsi. E quando stai cercando un posto in una città più piccola come Corvallis, i guadagni sono ancora più sottili.

Ancora, ci sono forse una dozzina di nuovi annunci ogni settimana che soddisfano i nostri criteri. Michael K. ci ha creato uno strumento automatizzato che ci invia un'e-mail quando sul mercato arrivano case che corrispondono a ciò che stiamo cercando. Più, Passo ore ogni giorno su Zillow a guardare le altre case che vengono messe in vendita, per ogni evenienza, sai?

Delle case che arrivano al mercato e passano attraverso il nostro filtro, forse la metà sono posti che ci interessano davvero:il prezzo è accettabile, la casa e il cortile sembrano adatti al nostro stile di vita, e così via.

Ho inserito tutte queste corrispondenze in un foglio di calcolo simile a questo [fare clic per ingrandirla]:

Come potete vedere, il mio foglio di calcolo tiene traccia solo di una manciata di statistiche, ma queste sono le statistiche che sono più importanti per me. Non seguo camere da letto e bagni, ad esempio, perché il nostro filtro già li filtra. (Più, Immagino che la metratura sia un proxy ragionevole per letti e bagni.)

Ecco le variabili che contano di più per me quando cerco una casa:

• Prezzo, Certo. Ma il prezzo non è l'unica considerazione finanziaria, né il più importante. Non voglio pagare troppo per un posto, Certo, ma guardo all'acconto (e all'eventuale equità) come un trasferimento di beni. non sto spendendo 300 dollari, 000 se compro $ 300, 000 casa. Sto semplicemente trasferendo denaro dai contanti agli immobili. (Il denaro perso per interesse, però, è davvero una spesa.)
• Dimensioni della casa. Ancora, questo serve da proxy per altre cose, come il numero di camere da letto e bagni.
• Dimensione del lotto. Kim e mi piace un grande cortile. Riconosciamo, però, che non troveremo un acro di terra nel mezzo di una città. Ancora, è bello avere questo numero a portata di mano.
• Anno in cui è stata costruita la casa. Voglio sapere quando una casa è stata costruita per una serie di motivi. La data di costruzione può darmi un'idea approssimativa di possibili problemi di manutenzione. Più, è anche una buona guida per lo stile e la disposizione della casa.
• Ho tre colonne di numeri relativi al costo mensile della casa. La colonna "Ogni" è molto importante per Kim. Questo mostra la sua quota del pagamento dell'alloggio ogni mese. Il “J.D. budget" è la colonna più importante per me. Il “J.D. budget" presuppone che io stia utilizzando i miei risparmi per effettuare un acconto del 50%, poi calcola quale sarebbe il mio budget mensile dopo la mia quota del pagamento dell'alloggio. (Ricorda:questo numero è $ 7588 nel nostro attuale noleggio ed era $ 2059 nella nostra ultima casa.)
• Punteggio a piedi. Mi piace un quartiere percorribile. Walk Score non è perfetto per la mia situazione - non mi interessa se sono vicino a una scuola - ma è abbastanza vicino. La mia preoccupazione principale è che sono a pochi passi da un negozio di alimentari. Questo è un enorme trattare con me. Anche la distanza a piedi da un parco andrebbe bene.
• Posizione. In quale quartiere si trova la casa?
• Appunti. Questo è un catch-all per informazioni come le condizioni apparenti della casa, Commissioni HOA, e così via.

In pratica, l'elemento più importante nel foglio di calcolo è "J.D. colonna budget”. Non scherzo:tendo a ricordare tutti gli altri dettagli sulle varie case. Data la mia notoriamente scarsa memoria, questo è uno shock.

Come potete vedere, Anch'io ho codificato tutto per colore. Sto usando il buon vecchio ROYGBIV, con il rosso che è l'estremità "cattiva" dello spettro e il viola che è l'estremità "buona". Questo mi permette di dare un'occhiata al foglio di calcolo e sapere, dire, che la casa di Grant Circle mi dà un Stupefacente budget, ma la casa di Clarence mi metterebbe quasi nella stessa situazione finanziaria della casa che abbiamo appena venduto. (Quella casa di Grant Circle sembra perfetta sulla carta, non è vero? Non è. È un noleggio che ha visto un amore duro in passato.)

Alcune altre note rapide:le case elencate in grassetto sono case che abbiamo visto di persona. Le linee ombreggiate rappresentano le case sotto contratto, quindi non sono più disponibili. E quella linea verde? Bene, quella è la casa su cui abbiamo fatto un'offerta.

Fare un'offerta

Kim e io abbiamo visto undici case adesso. Un paio di questi sembravano a posto nelle foto ma non erano buoni abbinamenti di persona. La maggior parte erano nella media. Ma una, la casa di Greenwood, è stata fantastica. era una misura quasi perfetta. (Come mai quasi Perfetto? Prima di tutto, prezzo. Secondo, la pedonabilità era marginale.)

Sabato pomeriggio abbiamo visitato la casa di Greenwood. Ci è piaciuto molto. Mentre giravamo per Corvallis per il resto della giornata, abbiamo discusso se fare o meno un'offerta. "Penso che sarà fuori dalla nostra fascia di prezzo, " Ho detto. "Non si venderà per $ 649, 000. Hai sentito Michael. Lo chiamò una "patata atomica". Pensa che andrà per molto, molto di piu."

"Lo so, "Ha detto Kim. “Ma non pensi che ce ne saremmo pentiti se non lo facessimo almeno? Tentativo fare un'offerta?"

"Sì, " Ho detto. "Ci dispiacerebbe molto."

Quella sera, ci siamo incontrati con Michael per esaminare le scartoffie. Poi ho passato la maggior parte della domenica a far scorrere i numeri su altri fogli di calcolo. (Cosa? Pensavi che ne avessi solo uno?!?)

Mentre ho il mio foglio di calcolo personale per il monitoraggio delle proprietà, il foglio di calcolo che conta di più è quello di Michael S., il nostro mediatore ipotecario. Questo file ci permette di fare proiezioni usando effettivo numeri come acconto, tasse di proprietà, e tassi di interesse correnti.

Se modifichiamo una qualsiasi delle variabili nel foglio di lavoro del mutuo, modifichiamo i nostri impegni finanziari previsti. Come puoi immaginare, questo può portare a molti, molte permutazioni di pagamenti mensili e acconti.

Parlando in generale, Kim ed io stiamo progettando di fare quanto segue:pagherò un acconto del 50% dal denaro che ho a disposizione dopo aver venduto il nostro ultimo posto. Lei e io divideremo quindi la rata mensile del mutuo 50/50. Questo dovrebbe funzionare per il 95% degli scenari che stiamo esplorando.

Per poter fare un'offerta su Greenwood, però, abbiamo dovuto rompere con il nostro piano standard. Le nostre ipotesi predefinite mi porterebbero a guadagnare $ 325, 000 acconto su $ 649, 000 prezzo di listino, allora il mio budget mensile sarebbe di $ 3803. Ma sapevamo che Greenwood non avrebbe venduto per $ 649, 000. Venderebbe per qualcosa di più. (Probabilmente tanto Di più.)

In definitiva, pensavamo di dover offrire almeno $100, 000 oltre a chiedere. Fortunatamente, i venditori consentivano clausole di escalation, il che significava che potevamo offrire $ 750, 000+ senza rischiare di fare un'offerta più alta di chiunque altro, dire, $ 30, 000.

Dopo molti dibattiti interni (e anche qualche discussione esterna con Kim), Ho deciso che sarei stato disposto a comprare questa casa se avessi potuto mantenere il mio budget previsto a circa $ 3800 al mese. Questo è abbastanza vicino alla mia spesa attuale che mi sono sentito a mio agio. Caso peggiore, Troverei un lavoro part-time per coprire il divario, Giusto?

Entro domenica sera, Mi viene in mente un importo dell'offerta:$ 777, 7777 con $250, 000 acconto. Questo mi darebbe il mio budget di $ 3800 al mese supponendo che Kim fosse disposta a pagare $ 1200 al mese per l'alloggio (cosa che era). Con un acconto del 50%? Bene, allora il mio budget sarebbe inferiore di $ 900 ogni mese. Ancora meglio che nella casa che abbiamo appena venduto, ma meno di quello che voglio.

L'offerta che abbiamo presentato domenica sera era così:

• Abbiamo offerto $ 677, 000 prezzo di partenza — $ 28, 000 oltre a chiedere. Ma la nostra offerta è aumentata con incrementi di $ 7, 777 fino a un prezzo massimo di $ 777, 777. Ci stavamo offrendo di battere altre offerte di $7, 777 fino al nostro limite.
• Abbiamo accettato di "nessuna riparazione". Faremmo comunque un'ispezione, che ci permetterebbe di rescindere dall'accordo se trovassimo qualcosa di catastrofico, ma non chiederemmo al venditore di fare alcuna riparazione.
• Abbiamo incluso un $ 50, 000 valutazione gap vacillare. Se la nostra offerta è stata accettata a $ 760, 000 ma la casa valutata a $ 720, 000, Vorrei recuperare quei $ 40, 000 di differenza con le mie riserve di contanti.

Le successive 36 ore sono state dolorose per Kim. Era diventata emotivamente coinvolta nella casa. Mentre speravo che avremmo vinto la guerra delle offerte, il nostro agente in persona ha scritto un'altra offerta per la casa! — Ero sorprendentemente simpatico e raccolto su tutta la faccenda.

Andando avanti

Michael K. ha chiamato martedì mattina. Non ha girato intorno al cespuglio. “La tua offerta non è stata accettata, ” ha detto senza preamboli (che ho apprezzato). “Sono un po' sorpreso. Hai scritto un'offerta forte".

Proprio adesso, non sappiamo quante offerte abbia ricevuto Greenwood e non conosciamo l'importo dell'offerta vincente. Non lo sapremo finché il posto non chiuderà tra qualche settimana. Ma moriamo dalla voglia di sapere quanto altro dovevamo offrire per acquistare il posto.

In definitiva, però, non abbiamo rimpianti. Sappiamo di aver fatto l'offerta più alta possibile. Non c'era niente di più che avremmo potuto fare senza compromettere i nostri altri obiettivi finanziari. Siamo in pace con questo risultato.

Ora, anche se, si torna alla caccia alla casa. Abbiamo già programmato un paio di gite a casa per domani pomeriggio. I posti sembrano promettenti e uno di questi è molto più economico di Greenwood! Continuo a sperare che troveremo una bella casa a Corvallis con un quartiere percorribile a piedi, un cortile per i nostri animali, e spazio per Kim per fare yoga e giardinaggio.

Ancora, una parte di me sa che ci siamo dentro solo da due settimane. Le persone che hanno comprato la nostra casa a maggio stavano facendo acquisti dieci mesi . Il mercato è pazzo in questo momento, con molti più acquirenti che venditori.

Chi lo sa? Forse scriverò riassunti delle offerte durante l'inverno e la prossima estate. Ma spero proprio di no!