È meglio affittare o comprare? Come sapere quando affittare una casa ha senso

Sono proprietario di una casa da 24 degli ultimi 25 anni. Basato su questo, potresti pensare che io sia un sostenitore della proprietà della casa rispetto all'affitto. Non è il caso. Più divento vecchio, più apprezzo che non ci sia una risposta corretta nel perenne "è meglio affittare o comprare?" discussione. A volte l'acquisto di una casa ha più senso. A volte il noleggio è la scelta più intelligente.

In un editoriale nel numero di giugno 2007 di Le finanze personali di Kiplinger , Il cavaliere Kiplinger ha scritto, “Spesso costa meno affittare. Il costo annuo di proprietà di un immobile, sia essa una casa o un condominio, è solitamente maggiore del costo dell'affitto, al netto delle tasse”. Sono d'accordo.

Oggi, diamo un'occhiata a una manciata di modi per valutare la decisione di affitto rispetto all'acquisto da una prospettiva finanziaria.

Il rapporto prezzo-affitto

Un modo per capire se è meglio affittare o comprare è calcolando il rapporto prezzo-affitto (o rapporto P/R). Questo numero ti dà un'idea approssimativa se le case nella tua zona hanno un prezzo ragionevole. Calcolare un rapporto P/R è semplice. Tutto quello che devi fare è:

1. Trova due case simili (o condomini o appartamenti), uno in vendita e uno in affitto.
2. Dividi il prezzo di vendita di un posto per l'affitto annuo dell'altro. Il numero risultante è il rapporto P/R.

Per esempio, dici che trovi 200 dollari, 000 casa in vendita in un bel quartiere. Trovi una casa simile nel blocco successivo in affitto per $ 1, 000 al mese (che equivale a $ 12, 000 all'anno). Dividendo $ 200, 000 per $ 12, 000, ottieni un rapporto P/R di 16,7. Ma cosa significa questo numero Significare ?

Scrivendo in Il New York Times , David Leonhardt dice, "Un rapporto di affitto superiore a 20 significa che i costi mensili di proprietà superano ampiamente il costo dell'affitto". È un po' opaco, Lo so. Leonhardt sta dicendo che maggiore è il rapporto P/R, più ha senso affittare e meno ha senso acquistare.

Il normale intervallo di rapporto P/R a livello nazionale è compreso tra 10 e 14 (il che significa che costerebbe tra $ 1200 e $ 1600 affittare un $ 200, 000 casa). Durante gli anni '90, poco prima della bolla immobiliare, il rapporto P/R nazionale era solitamente compreso tra 14 e 15 (circa $ 1100 a $ 1200 per affittare un $ 200, 000 casa). Durante la bolla immobiliare dell'ultimo decennio, il rapporto prezzo-affitto nazionale è salito a 22,73 (nel 2005) e poi a 24,50 (nel 2007) prima che il mercato crollasse. Poiché la maggior parte delle persone si affrettava a comprare case, i numeri dicevano che avrebbero dovuto affittare.

Sulla base di queste informazioni, direi che:

• Quando il rapporto prezzo-affitto è inferiore a 12, generalmente è meglio comprare che affittare.
• Quando il rapporto prezzo-affitto è compreso tra 12 e 15, la decisione finanziaria è oscura.
• Quando il rapporto prezzo-affitto supera 15, probabilmente è meglio affittare.

I numeri a livello nazionale non raccontano tutta la storia, Certo. Mentre il rapporto prezzo-affitto nazionale potrebbe essere di circa 20, i numeri effettivi nella tua città potrebbero essere molto diversi.

Rapporti prezzo-affitto per le città degli Stati Uniti

Nel passato, Ho faticato a trovare le cifre attuali delle razioni prezzo-affitto. Recentemente, però, Ho appreso che Zillow ha una pagina dedicata per la ricerca dei dati sugli alloggi. Da qui, puoi scaricare tonnellate di tabelle diverse relative alle vendite delle case e ai prezzi degli affitti, comprese le informazioni mensili sul prezzo di affitto da ottobre 2010 a oggi. Se stai cercando di trasferirti, questa è una risorsa fantastica per trovare dove andranno più lontano i tuoi soldi per la casa!

Per i calci, Ho perso novanta minuti a giocare con i rapporti prezzo-affitto usando i dati di Zillow. (Cosa posso dire? Sono un nerd!) Ho scaricato la loro lista dei prezzi medi delle case e degli affitti mensili medi, quindi calcolato il rapporto P/R per 48 grandi aree metropolitane. (Per una serie di motivi, questa è una selezione un po' arbitraria di città.) Ecco la mia lista di rapporti prezzo-affitto negli Stati Uniti a partire da gennaio 2018.

Se ti trasferisci a Scranton per il tuo nuovo lavoro alla Dunder Mifflin Paper Company, è probabile che vorrai acquistare una casa. Ma se sei diretto nella Bay Area, la cosa migliore da fare è affittare.

Sono un po' scettico sul fatto che questi numeri siano accurati:provengono da un sito desideroso di creare acquirenti di case, dopo tutto, ma è difficile trovare informazioni migliori. Per quanto ne so, non esiste una fonte affidabile che generi queste statistiche regolarmente. (Personalmente credo che i numeri di articoli come questo siano più accurati. Tuttavia, anche quell'articolo è scaduto da diciotto mesi e non ne spiega la metodologia.)

Tieni presente che i rapporti prezzo-affitto in tutta la città contano davvero solo se ti trasferisci da un'altra città. Altrimenti, ciò che conta davvero sono i rapporti prezzo-affitto per le proprietà specifiche che stai pensando di acquistare o affittare.

Prezzo della casa rispetto al reddito delle famiglie

Un altro modo per misurare il costo dell'alloggio è confrontarlo con il reddito della tua famiglia. Dal 1984 al 2000, i prezzi medi delle case erano circa 2,8 volte il reddito familiare medio annuo. (In altre parole, la casa tipica costava circa tre volte quello che una famiglia guadagnava in un anno.) Durante i primi anni '70, i prezzi delle case erano circa 2,3 volte il reddito familiare medio. Durante la bolla immobiliare, questo rapporto è balzato a 4,2.

Questi numeri potrebbero non significare molto da soli, ma possono darti una sorta di idea se gli alloggi sono troppo cari nella tua zona. Più, sembra sicuro presumere, sulla base delle cifre passate, che la maggior parte delle famiglie può permettersi comodamente una casa che costa circa 2,5 volte il loro reddito annuo. (Così, se la tua famiglia guadagna $ 80, 000 all'anno, puoi permetterti 200 dollari, 000 casa.)

Secondo i numeri più recenti dell'U.S. Census Bureau, il reddito familiare medio negli Stati Uniti era di $ 57, 617 alla fine del 2016. (Il reddito familiare medio è maggiore:$ 73, 207 - ma quel numero è distorto dagli alti guadagni, ecco perché preferisco usare la mediana.)

Utilizzando l'attuale prezzo medio delle case negli Stati Uniti di $ 232, 700, possiamo vedere che i prezzi delle case sono attualmente pari a circa 4,04 volte il reddito familiare tipico. Questo rapporto non è così alto come durante la bolla immobiliare, ma è ancora piuttosto ripido. Basato su questo, è probabile che l'affitto abbia più senso in questo momento in molte parti del paese.

Il mio "affitto o acquisto" preferito? Calcolatrice

Finalmente, Voglio condividere quello che potrebbe essere il mio modo preferito per confrontare i costi di affitto con i costi di acquisto.

Il New York Times ha un grande calcolatrice affitto vs acquisto che può aiutarti a decidere quale è meglio per te. Basta inserire i numeri per la tua situazione, e la calcolatrice ti dice quanto tempo impiegheresti a rompere anche se comprassi una casa. Questa calcolatrice è uno strumento straordinario. Sebbene risieda dietro un morbido paywall (che può essere aggirato utilizzando la modalità di navigazione in incognito nel browser), vale la pena usarlo se stai cercando di prendere una decisione sull'affitto o l'acquisto.

Per divertimento, Ho eseguito i numeri per la mia situazione. La scorsa estate, Kim e io abbiamo acquistato la nostra casa attuale per $ 442, 000. Quando capisci tutto il rimodellamento che abbiamo fatto, il nostro costo effettivo sarà più vicino a $ 600, 000. (Santo gatto!) Sulla base della nostra situazione, il New York Times la calcolatrice dice che faremmo meglio ad affittare se potessimo trovare una proprietà simile per meno di $ 2767 al mese.

Scansione degli elenchi correnti, ci sono tre case in affitto nelle vicinanze simili alla nostra (oltre 1200 piedi quadrati, più di un acro di terra). Stanno recuperando da $ 2900 a $ 3000 al mese. Così, sembra che acquistare o affittare una proprietà come la nostra a Portland sia un problema al momento. (Se eseguo i numeri utilizzando il prezzo di acquisto effettivo della nostra casa - $ 442, 000 - Dovrei essere in grado di affittare per meno di $ 2100 perché questa sia l'opzione più intelligente.)

La linea di fondo

Decidere se affittare o comprare è una decisione finanziaria ed emotiva complicata. Credo che sia un peccato quando persone impreparate vengono spinte nel mercato immobiliare a causa di nozioni fuori luogo di vantaggi immaginari. La proprietà della casa non è una panacea. L'affitto non è una follia universale.

Parte del problema è il vasto Complesso Industriale Immobiliare, ogni pezzo dei quali ha un interesse acquisito nel convincere i consumatori che più grande è meglio. (Come ho accennato nel mio recente articolo sulla storia della proprietà della casa negli Stati Uniti, il settore immobiliare è un'invenzione relativamente recente, appena 100 anni. Ma in quei cento anni, è diventata una forza potente nella nostra economia.)

L'industria immobiliare fa del suo meglio per diffondere alcuni miti sulla proprietà della casa, miti come:

• Se noleggi, stai buttando via i tuoi soldi. (Questo è falso. Come per tutte le scelte finanziarie, ci sono costi di opportunità sia che tu scelga di affittare o di scegliere di acquistare.)
• Possedere una casa è un piano di risparmio forzato. (Anche falso. Sì, è possibile costruire un patrimonio in una casa se la si acquista nel posto giusto al momento giusto e/o ci si resta per un po'. La maggior parte delle persone non resta ferma, però, quindi finiscono per pagare molto per gli interessi e molto poco per costruire equità prima di acquistare un più grande, "un posto migliore.)
• Dovresti comprare tutta la casa che puoi permetterti. (Completa e totale stronzata. Dovresti spendere il meno possibile. Invece di spingere i limiti superiori del tuo budget abitativo, come accade nella maggior parte dei casi, dovresti invece mirare il più in basso possibile.)

Ora, fammi essere chiaro. Non c'è dubbio che comprare una casa abbia senso per alcune persone, ma principalmente per ragioni non finanziarie. Possedere una casa ti dà stabilità (non sei alla mercé di un padrone di casa) e libertà (puoi fare quello che vuoi con il posto). Diamine, l'anno scorso ho scelto di acquistare una “casetta di campagna” di ottant'anni alla periferia di Portland, quindi capisco perfettamente le ragioni non monetarie per volerlo possedere.

Ma ci sono anche vantaggi nel noleggio.

Per uno, hai flessibilità; puoi muoverti in un attimo. Per un altro, non sei responsabile quando le cose vanno male. Se la doccia inizia a perdere prima di partire per la tua vacanza a Duluth, non devi preoccuparti di questo:chiami il padrone di casa.

Se decidi di acquistare una casa, fallo per i giusti motivi:perché si adatta ai tuoi obiettivi e ti renderà felice. non farlo fallo perché pensi che sia un buon investimento. Un mutuo è non un piano pensionistico:non ti renderà ricco. Anziché, pensalo come l'acquisto di uno stile di vita.

Se la proprietà della casa è uno stile di vita che vuoi e puoi permetterti, poi compra. Altrimenti, affitto.