Una bassa valutazione rovinerà il tuo refi?

Il tasso ipotecario fisso a 30 anni continua a scendere sempre di più, rendendolo un ottimo momento per rifinanziare il mutuo e tagliare la rata mensile. Ma come Pat Esswein, editore associato della rivista Personal Finance di Kiplinger, rapporti, i proprietari di abitazione devono eliminare alcuni ostacoli prima che possano rifinanziare.

Uno di questi ostacoli è la valutazione, che determina il valore che la banca assegnerà alla tua casa.

Questo è un numero importante perché determina le opzioni di rifinanziamento e influisce sul pagamento mensile e sul tasso di interesse. Per esempio, se il valore della tua casa diminuisce e il valore del prestito è superiore a quello consentito dal tuo prestatore, tipicamente 80 per cento, devi aumentare il tuo capitale in contanti o pagare l'assicurazione ipotecaria.

Di recente ho parlato con Esswein dei modi per ottenere il massimo valore possibile prima della valutazione, e cosa fare se la tua valutazione è bassa.

Cosa fare prima di una valutazione per ottenere un valore della casa più alto

Ci sono alcune cose che puoi fare per ottenere la massima valutazione possibile.

Primo, considerare la ricerca della società di valutazione. "Questo potrebbe essere un po' una forzatura, ma quando si cerca un prestatore, chiedere da quale società di gestione delle valutazioni ordinano le valutazioni, ” dice Esswein.

Quello che vuoi è un perito esperto che conosca davvero il tuo mercato locale, ed è più probabile che tu trovi quel tipo di perito a "un più piccolo, società di gestione delle valutazioni locali che probabilmente paga di più e quindi attrae i migliori periti, ” dice Esswein. “Alcune aziende scelgono i noleggi più economici che sono anche disposti a viaggiare molto lontano, quindi significa che sono inesperti e non conoscono molto bene la tua zona.”

Secondo, metti in forma la tua casa. “Fai vedere bene la tua casa, ” dice Esswein. "Pulire, declutter e aggiusta le cose che devono essere aggiustate in modo che quando arriva il perito, noteranno che la tua casa è nelle migliori condizioni possibili.”

Già che ci sei, creare un file house per il perito che documenti eventuali aggiornamenti o riparazioni recenti, come il nuovo tetto che hai installato due anni fa. “Quando il perito viene effettivamente a casa tua, avere il file pronto per loro e andare in giro con loro per indicare gli aggiornamenti, ” dice Esswein.

Terzo, ricercare le vendite di case comparabili recenti. “Anche se potresti sentire che i prezzi stanno aumentando nel tuo mercato, e in molti mercati hanno, il valutatore deve ancora trovare vendite recenti comparabili per supportare il valore, ” dice Esswein. “Un recente comp non fa tendenza, e i periti potrebbero adeguare i prezzi più lentamente di quanto desideri”.

Invece di sperare che il perito tiri un elenco completo di comps, Esswein suggerisce di contattare un agente immobiliare per chiedere un elenco di vendite comparabili recenti, che puoi aggiungere al file della tua casa. “Un agente immobiliare esperto saprà cosa è più paragonabile alla tua casa, " lei dice.

Cosa fare se la tua valutazione è bassa

Quindi cosa succede se la tua valutazione è inferiore al previsto? È possibile ottenere un'altra valutazione da un'altra azienda?

Esswein dice che potresti sborsare $ 250- $ 350 per una seconda opinione, quindi appellati al tuo ufficiale di prestito con la nuova valutazione. “Ma prima di farlo, dovresti chiedere al tuo agente di prestito se prenderà in considerazione anche la seconda valutazione, ” dice Esswein.

È più probabile che la prima valutazione si attacchi, ma hai ancora opzioni per il rifinanziamento.

Diciamo che la tua casa è valutata per $ 180, 000. Devi ancora $ 162, 000 sul mutuo, che è il 90 per cento del valore della casa. Quali sono le tue opzioni?

Quando si tratta di prestito-valore massimo consentito, L'80 percento è di solito il numero magico, quindi ci sono tre cose che puoi fare se non sei all'80%.

Opzione uno: Porta più soldi alla chiusura. Se puoi permetterti di aggiungere altri $18, 000 in contanti, ridurresti il ​​saldo del prestito all'80% del valore della tua casa.

"Tieni presente che anche se hai anticipato quei soldi, devi ancora avere abbastanza soldi nelle tue riserve per soddisfare eventuali requisiti del creditore per un risparmio adeguato, che di solito corrisponde a due mesi di rate del mutuo, ma può essere di più, ” dice Esswein.

Opzione due: Rifinanziare in un prestito FHA. Un prestito FHA è un prestito ipotecario garantito dalla Federal Housing Administration.

Sebbene un prestito FHA richieda solo il 3,5% di capitale, “con i recenti aumenti dell'assicurazione ipotecaria anticipata di FHA e dei premi mensili, l'assicurazione ipotecaria privata (PMI) potrebbe essere più economica, ” dice Esswein. Il che ci porta a...

Opzione tre: Paga per PMI. PMI protegge il creditore se smetti di effettuare pagamenti. “Poiché i valori della casa sono caduti, molti proprietari di case che non avevano bisogno di PMI quando hanno acquistato la loro casa ne avranno bisogno quando si rifinanziano, ” dice Esswein.

Se scegli di rifinanziare e hai bisogno di PMI, ci sono due modi in cui puoi pagarlo.

Un modo è quello di pagare semplicemente PMI da soli, che in genere costa dallo 0,5 all'1,5 percento dell'importo del prestito all'anno. “Il tuo prestatore aggiungerà il costo di PMI alla rata mensile del mutuo, ” dice Esswein. "Continuerai a pagare il premio extra ogni mese fino a quando non avrai il 20% di capitale, a quel punto puoi contattare il prestatore e chiedere loro di cancellare PMI. Altrimenti, quando il valore del prestito raggiunge il 78 percento, devono abbandonare automaticamente PMI”.

L'altro modo in cui puoi pagare PMI è l'assicurazione ipotecaria pagata dal prestatore. Con l'assicurazione ipotecaria pagata dal prestatore, il costo di PMI è piegato nel tuo tasso di interesse. Meno equità hai, più alto è il tuo tasso. “Il tasso più alto si applica finché hai il prestito, quindi questa opzione ha senso solo se non prevedi di possedere la tua casa a lungo termine, ” dice Esswein. “Dovrai pagare il tasso più alto finché avrai quel prestito, non svanirà quando raggiungerai il 20 percento di equità".

Prima di decidere di stipulare un'assicurazione ipotecaria pagata dal prestatore, Esswein dice di calcolare i tuoi pagamenti mensili e l'interesse totale che pagherai durante la durata del prestito, in base a quanto tempo prevedi di mantenere il prestito.

Quindi, se devi affrontare PMI, conviene rifinanziare? Dopotutto, stai cercando di abbassare i tuoi pagamenti, non aggiungere costi aggiuntivi!

Esswein dice che finché risparmi denaro, ne vale la pena. “PMI è uno strumento che puoi usare se ne hai bisogno, e se stai ancora riducendo i pagamenti e risparmiando sugli interessi, allora ha senso, ” dice Esswein.

E anche se hai abbastanza soldi per portare il tuo prestito all'80%, potresti pensarci due volte prima di spenderli. “Prima di portare i soldi al tavolo, decidi su cos'altro potresti voler spendere quei soldi, "dice Esswein. "Non prosciugare il tuo fondo di emergenza per evitare PMI."

Finalmente, se la tua valutazione è così bassa che devi alla casa più di quanto potresti venderla, hai delle opzioni, pure. Esswein consiglia di farehomeaffordable.gov, che mette in evidenza i programmi di mutuo per la casa e le opzioni di rifinanziamento per le persone che sono sott'acqua nelle loro case.