Un tasso di interesse dello 0% o negativo significa che dovresti rifinanziare?

Come avrai sentito, la Federal Reserve ha ridotto a zero il suo tasso di interesse di riferimento a metà marzo 2020 come parte di una misura di emergenza per sostenere l'economia degli Stati Uniti di fronte alla pandemia di coronavirus. Se stai cercando di rifinanziare la tua casa, rifinanziare un immobile in affitto, o approfitta delle opportunità di rifinanziamento per i tuoi investimenti immobiliari, cosa c'è di meglio che pagare lo 0% di interessi, Giusto?

Ogni volta che i tassi di interesse scendono, diventa più conveniente prendere in prestito denaro. Che si tratti di rifinanziare una proprietà esistente o ottenere un prestito per finanziare un lancio, approfittare di tassi di interesse ridotti può farti risparmiare denaro per tutta la durata del tuo prestito.

Però, sebbene la Federal Reserve abbia ridotto a zero il tasso sui fondi federali (il tasso di interesse al quale le banche si prestano e prendono in prestito denaro l'una dall'altra), ciò non significa che vedrai personalmente i mutui dello 0% in qualsiasi momento presto. Prima di parlare di cosa 0%, o anche negativo, tassi di interesse significano per il rifinanziamento, esploriamo cosa sono i tassi di interesse negativi e perché si verificano in primo luogo.

• Cosa sono i tassi di interesse negativi?
• Come funzionano i tassi negativi
• L'effetto del tasso sui fondi federali sui tassi di interesse
• Tassi di interesse negativi e mutui
• Cosa significano 0% o tassi di interesse negativi per il rifinanziamento
• Linea di fondo

Cosa sono i tassi di interesse negativi?

In poche parole, l'interesse è il costo per prendere in prestito il denaro di qualcun altro. Le persone hanno pagato per usare i soldi di qualcun altro per migliaia di anni. Ma per la maggior parte della storia, i tassi di interesse sono stati maggiori di zero, o positivo. I tassi di interesse positivi compensano i finanziatori per l'uso del loro denaro e aiutano a tenere conto dei rischi associati al prestito di denaro a estranei.

Recentemente, in particolare dopo la crisi finanziaria del 2008, diversi paesi hanno iniziato a sperimentare negativo tassi di interesse come parte della loro politica monetaria. Questa mossa è stata intrapresa per la prima volta dalla Banca centrale europea nel 2014, seguito poco dopo dal Giappone. Le banche centrali della Danimarca, Svezia, e anche la Svizzera hanno sperimentato tassi di interesse negativi.

Sebbene possano verificarsi tassi di interesse negativi se il tasso di inflazione supera il rendimento dei risparmi o dei prestiti, ad esempio, se l'inflazione è del 4% e il tasso di interesse su un prestito è del 3%, il rendimento del creditore dopo l'inflazione sarà inferiore a zero:le banche centrali hanno iniziato a utilizzare intenzionalmente tassi di interesse negativi come un modo per rinvigorire le economie deboli. Il tasso di riferimento della BCE, Per esempio, è stato spinto ulteriormente sotto lo zero a settembre 2019 tra rinnovati segnali di debolezza economica. Il tasso di riferimento della BCE è -0,5% ad aprile, 2020.

In una politica di tassi di interesse negativi, le banche sono scoraggiate dal parcheggiare la liquidità in eccesso presso la banca centrale perché il tasso negativo significa che dovrebbero pagare gli interessi su quel denaro. Se una banca centrale adotta questa misura, di solito è nella speranza di incoraggiare le banche a spostare i loro soldi dai risparmi e ad aumentare i loro prestiti alle imprese e ai consumatori. L'idea è che se le imprese e i consumatori hanno più soldi da spendere, incoraggerà la crescita economica. Anche quando queste banche applicano un tasso più alto sul denaro che stanno prestando perché il tasso sui fondi federali è fissato allo 0% o negativo, il consumatore sta ancora ottenendo un tasso di interesse incredibilmente basso, e la banca prestatrice non perde più denaro.

Come funzionano i tassi negativi

L'idea di un mutuo con un tasso di interesse negativo potrebbe farti grattarti la testa. Per capire meglio come funzionano i tassi di interesse negativi, esploriamo cosa ha a che fare il tasso sui fondi federali con altri tassi di interesse per cominciare.

L'effetto del tasso sui fondi federali sui tassi di interesse

La Federal Reserve alza e abbassa il tasso di interesse obiettivo per controllare la crescita e le dimensioni dell'economia. Questo tasso di interesse è anche noto come tasso dei fondi federali. Il tasso sui fondi federali è il tasso al quale le banche prestano e prendono in prestito reciprocamente le riserve in eccesso, di solito su base notturna. La legge impone alle banche di mantenere una certa percentuale del denaro dei propri clienti in riserva. Di conseguenza, le banche prestano denaro avanti e indietro per soddisfare questi requisiti di riserva. (Anche se il 15 marzo 2020, il Consiglio dei governatori del Federal Reserve System ha ridotto i requisiti di riserva allo 0% a causa della crisi finanziaria in corso.)

Quando il tasso sui fondi federali cambia, influenza altri tassi, alcuni più di altri. Il tasso privilegiato, ad esempio, segue da vicino il tasso dei fondi federali. Il tasso principale è il tasso che le banche applicano ai clienti con punteggi di credito eccellenti, ed è spesso utilizzato come tasso di riferimento per prestiti a breve termine e a tasso variabile come carte di credito, prestiti auto, e mutui a tasso variabile.

Sebbene la Federal Reserve non fissi il prime rate, le banche tendono a fissare il loro tasso primario basandosi in parte sul tasso sui fondi federali fissato dalla Federal Reserve. Il tasso sui fondi federali influenza anche i tassi di interesse a lungo termine, come il mutuo trentennale a tasso fisso, ma in misura minore. Il mutuo trentennale a tasso fisso risente anche dell'economia e dell'inflazione, e tende a seguire vagamente il rendimento dei titoli del Tesoro USA a 10 anni, non la tariffa principale.

Quando il tasso sui fondi federali viene abbassato, l'idea è che il tasso più basso alla fine arrivi ai consumatori e alle imprese. Perché prendere in prestito denaro diventa meno costoso e risparmiare denaro diventa meno redditizio, tassi di interesse più bassi incoraggiano i consumatori a spendere piuttosto che a risparmiare e questo inietta più denaro nell'economia. Questo stimola l'inflazione e aiuta l'economia a crescere.

I tassi di interesse sono rimasti bassi per più di un decennio dal crollo di Lehman Brothers nel 2008 e dalla successiva crisi finanziaria globale. Sebbene la mossa più recente della Federal Reserve sia arrivata con un taglio del tasso sui fondi federali vicino allo zero percento, la Federal Reserve deve ancora adottare una politica di tassi di interesse negativi.

Ma cosa succede se lo fa? Cosa significa questo per i proprietari di abitazione o per coloro che investono nel settore immobiliare?

Tassi di interesse negativi e mutui

La terza banca danese, Jyske Bank, ha lanciato il primo mutuo a tasso di interesse negativo al mondo nell'agosto 2019. L'addebito su questi mutui era fissato a -0,5% all'anno. Ciò significa essenzialmente che la banca paga i clienti per prendere in prestito denaro. Di conseguenza, i mutuatari finiscono per restituire meno di quanto hanno prestato. Come funzionerebbe? Ecco un esempio:

Richiedete un mutuo con una banca che offre tassi di interesse negativi. sei approvato, e ricevi 30 anni, $ 200, 000 mutuo con tasso di interesse -0,5%. Con un tasso di -0,5%, il tuo pagamento mensile è di $ 514.81, o $6, 177,72 per l'anno. Però, l'importo dovuto dopo il primo anno è di $ 192, 838.65, che è una riduzione di $ 7, 161.35. La differenza tra quanto pagato e la riduzione del saldo del mutuo è di $ 983,63, o poco meno dello 0,5%. Questo riflette il pagamento dello 0,5% che tu, il mutuatario, ricevere a causa degli interessi negativi su un saldo leggermente in calo.

Ora, confrontiamo lo stesso tasso ipotecario negativo con un tasso ipotecario dello 0% e l'attuale mutuo a tasso fisso medio a 30 anni del 3,31%, secondo Freddie Mac (dal 20 aprile, 2020). Contatteremo tutti i 30 anni del mutuo.

Ti starai chiedendo come ottenere un prestito del genere. Ma poiché le banche devono realizzare un profitto, ai mutuatari probabilmente non verrebbero offerti tassi di interesse negativi. I tassi di interesse sui mutui per la casa includono un markup (o spread) che rappresenta il profitto del creditore. Questo spread è la differenza tra il tasso di interesse che la banca paga per quel denaro rispetto a quello che ti addebita per prendere in prestito quel denaro. Ecco perché i tassi dei mutui sono più alti dei rendimenti del Tesoro, anche se i tassi ipotecari seguono i rendimenti del Tesoro.

Quindi, anche se il tasso sui fondi federali scende a zero o sotto zero, potresti non vedere lo 0% o tassi di interesse negativi offerti sui mutui. Ma ciò non significa che non vedrai alcun risparmio.

Cosa significano 0% o tassi di interesse negativi per il rifinanziamento

Quando il tasso sui fondi federali scende, là è un potenziale per i proprietari di case e gli investitori immobiliari per risparmiare un po' di soldi. Però, non sarà immediato. Questo è ciò che James McGrath, co-fondatore della società di intermediazione immobiliare di New York City Yoreevo, dice.

"Gli investitori dovranno aspettare un po' prima che i bassi tassi di interesse inizino a avvantaggiarli, "dice McGrath. “Sebbene i tassi ipotecari di solito seguano molto da vicino il Tesoro degli Stati Uniti a 10 anni, sono rimasti ostinatamente alti”. Questo spread è ciò che impedirà agli investitori o ai proprietari di case di vedere gli stessi bassi tassi di interesse che vedono le banche.

Ma anche se potresti non vedere tassi ipotecari pari o inferiori allo zero, i tassi di interesse medi dovrebbero abbassarsi. Come sempre, rimarrà importante guardarsi intorno per le migliori tariffe. Coloro che cercano di rifinanziare, che si tratti di un mutuo, linea di credito di equità domestica (HELOC), o mutuo per la casa, dovrebbe confrontare i potenziali risparmi con eventuali costi associati al rifinanziamento per vedere se ha senso.

Sebbene i tassi di interesse ridotti possano avvantaggiare i proprietari di case e gli investitori immobiliari, stanno anche portando a uno stormo di persone che cercano di trarne vantaggio. Questo, a sua volta, potrebbe effettivamente comportare un aumento dei tassi dei mutui a causa della maggiore domanda. Questo è quello che Matt Edstrom, CMO di GoodLife Home Loans, aveva da dire quando si discuteva dell'impatto dell'attuale tasso sui fondi federali dello 0% su coloro che desiderano rifinanziarsi.

"Attualmente, così tante persone stanno cercando di rifinanziare il proprio mutuo che potrebbe essere più vantaggioso aspettare qualche settimana e rifinanziare una volta che le cose si sono calmate. Nelle ultime settimane, i tassi dei mutui sono addirittura saliti al 3,88% perché la domanda di rifinanziamento è così alta. Il motivo è che i tassi bassi hanno spinto le persone a voler rifinanziare, compreso il rifinanziamento in contanti, che sta diventando sconcertante per le banche da tenere al passo. Uno dei motivi per cui i migliori prestatori di mutui aumenteranno i loro tassi è per renderli più redditizi.... Un altro motivo è cercare di scoraggiare nuove attività perché attualmente sono così supportate. Se stai cercando di rifinanziare, aspetta una settimana o due e guarda le tue opzioni prima di prendere qualsiasi decisione rapida.

Linea di fondo

Mentre la Federal Reserve continua ad attuare misure per mantenere a galla l'economia, può creare alcune grandi opportunità per i proprietari di case e gli investitori immobiliari di risparmiare attraverso il rifinanziamento. Alcuni pensano che ora potrebbe essere un buon momento per acquistare immobili e anche per rifinanziare, mentre altri non sono d'accordo. Il tasso sui fondi federali è attualmente molto basso, così come la media dei mutui a tasso fisso a 30 anni e il rendimento dei Treasury a 10 anni. Ciò potrebbe significare che c'è ancora più spazio per abbassare le tariffe.

In ogni caso, se stai rifinanziando la tua residenza principale o un investimento immobiliare, sii intelligente e tieni gli occhi aperti per le opportunità di risparmiare denaro.