Guida definitiva all'acquisto di una casa per la prima volta (10 semplici passaggi)

L'acquisto della tua prima casa può essere noioso e opprimente.

Mentre è emozionante visitare le proprietà e sognare ad occhi aperti la casa dei tuoi sogni, superare gli ostacoli finanziari è un'altra storia. Ma non preoccuparti.

Questa guida completa per chi acquista per la prima volta una casa ti guiderà attraverso l'intero processo dall'inizio alla fine.

Prima di iniziare a cercare

Controlla il tuo credito

Non solo il tuo punteggio di credito giocherà un fattore considerevole per la tua approvazione per un mutuo, ma determinerà anche il tuo tasso di interesse.

Un piccolo aumento o diminuzione dei tassi di interesse potrebbe non sembrare un grosso problema. Tuttavia, i prestiti ipotecari sono per una somma pesante e per un lungo periodo di tempo. Quindi, un leggero aumento o diminuzione equivale a migliaia di dollari in più spesi o risparmiati durante la durata del prestito.

Per avere maggiori possibilità di essere approvato per un mutuo per la casa, dovresti puntare a un punteggio di credito di almeno 620. È possibile ottenere l'approvazione per programmi di mutuo per la casa selezionati con un punteggio fino a 580, ma potresti avere meno prestiti a scegli tra.

Esegui i numeri

È allettante per gli acquirenti di case per la prima volta iniziare a cercare case quando sanno che il loro punteggio di credito è all'altezza. Ma probabilmente non è una buona mossa finché non determini quanta casa puoi permetterti. Sì, l'addetto al prestito ti fornirà una cifra quando otterrai una pre-approvazione, ma tale importo non è sempre indicativo di ciò che puoi permetterti.

Perchè così? Bene, si concentrano sul rapporto debito/reddito (DTI) per avere un'idea dell'importo del prestito per il quale ti qualifichi. Secondo il Consumer Financial Protection Bureau, gli istituti di credito preferiscono un rapporto debito/reddito del 43% o inferiore con la nuova rata del mutuo. Per illustrare:

Nota: Rapporto debito/reddito =Importo aggregato del debito mensile/reddito lordo

Il problema è che non tiene conto delle spese estranee al debito. E se hai un'assicurazione pesante, assistenza all'infanzia o persino bollette della spesa, questo potrebbe essere un grosso problema.

Quindi, la soluzione migliore è guardare il tuo budget attuale e trovare una cifra realistica per la tua nuova rata del mutuo. Ma non dimenticare di tenere a mente il rapporto DTI consigliato.

Esplora le opzioni di mutuo

Esistono diverse opzioni di mutuo sul mercato per chi acquista per la prima volta una casa, ma le più diffuse sono:

• Mutui convenzionali: di solito richiede un punteggio di credito di 620 o superiore e un rapporto DTI del 36 percento o inferiore. Se l'importo del prestito è superiore a $ 417.000, diventa un prestito jumbo e richiede un acconto più elevato.
• Prestiti FHA: assicurati dalla Federal Housing Administration e di solito richiedono un punteggio di credito di almeno 580, un acconto basso e sono meno rigorosi dei mutui convenzionali.
• Mutui VA: assicurato dal Department of Veterans Affairs e non richiede un acconto ed è più facile qualificarsi rispetto ai prodotti di prestito convenzionali, ma devi essere un membro in servizio attivo delle forze armate. Si qualificano anche alcuni coniugi sopravvissuti.

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I migliori prestatori di mutui ipotecari

La maggior parte dei mutui ha una durata di 30 o 15 anni. Quest'ultimo ti costerà di più al mese, ma risparmierai un sacco di contanti sugli interessi.

Puoi anche scegliere tra un mutuo a tasso fisso o variabile (ARM). I mutui a tasso fisso hanno lo stesso tasso di interesse per la durata del prestito. Ma gli ARM in genere iniziano con un tasso di interesse più basso per un determinato periodo di tempo. In effetti, di solito vanno dai cinque ai dieci anni e poi si adeguano a seconda del mercato.

Alcuni acquirenti per la prima volta scelgono ARM rispetto ai mutui a tasso fisso perché danno loro la possibilità di effettuare una rata mensile più piccola nei primi anni. Potrebbe anche significare che puoi qualificarti per una casa più costosa. Tuttavia, fai attenzione a non esagerare poiché un comportamento irregolare del mercato potrebbe far salire alle stelle il tasso.

Ottieni la pre-approvazione

Questa è una delle parti più dispendiose in termini di tempo dell'intero processo di mutuo per un acquirente per la prima volta. La buona notizia è che non devi accontentarti della prima offerta che ti viene fuori per paura che il tuo punteggio di credito venga colpito.

"I punteggi FICO ignorano le richieste di [mutuo] fatte nei 30 giorni prima del punteggio", secondo myFICO. Quindi, non sarai penalizzato per richieste multiple.

Quindi, inizia con la ricerca di istituti di credito con cui potresti essere interessato a lavorare. Potresti anche chiedere l'aiuto di un intermediario di mutui se hai poco tempo o vuoi che qualcuno faccia il lavoro per te.

Dopo aver stabilito alcuni istituti di credito, preparati a fornire quanto segue per ottenere la pre-approvazione:

• Rendiconti finanziari per confermare i tuoi beni, inclusi conti pensionistici e immobili
• Estratti bancari recenti
• Ultime due buste paga
• V-2 degli ultimi due anni

Se sei idoneo, l'istituto di credito ipotecario ti fornirà una lettera di pre-approvazione, valida per un determinato periodo di tempo che specifica l'importo per cui sei idoneo.

Risparmia per un acconto e costi di chiusura

Durante il processo di pre-approvazione, il prestatore dovrebbe aver discusso le opzioni di prestito che potrebbero essere adatte a te. Avrebbero dovuto anche comunicare quanto ti servirà per un acconto e i costi di chiusura.

Mentre alcuni venditori potrebbero essere disposti a coprire i costi di chiusura, preparati a fornire una caparra per garantire la tua offerta. E se è richiesto un forte acconto perché stai prendendo un prestito jumbo o non ti qualifichi per il programma di prestito FHA o VA, ora è il momento di fare un piano per arrivare al traguardo prima di chiudere.

Se il venditore non sta pagando i costi di chiusura, aspettati di pagare tra il 2 e il 5 percento del prezzo di vendita. E se non è richiesto un forte acconto, non è una cattiva idea portare soldi al tavolo. Ciò ti consente di ridurre il Loan-to-Value, che ti pone come meno rischioso per il prestatore.

Potresti anche essere in grado di evitare l'assicurazione sui mutui privati ​​(PMI), necessaria fino a quando non raggiungi il 20% di capitale proprio e possibilmente ti qualifichi per un tasso di interesse ridotto.

Come trovare la casa perfetta

Fai la spesa a casa

Tutto risolto con una pre-approvazione e pianificato di risparmiare i soldi di cui hai bisogno? Ora è il momento di andare a fare la spesa. Ma prima di partire, devi decidere se vuoi avvalerti dell'assistenza di un agente immobiliare.

È possibile trovare una sfilza di annunci all'interno della tua fascia di prezzo sul web con il minimo sforzo, ma gli agenti immobiliari hanno accesso a un sistema che potrebbe espandere la tua portata. Ancora meglio, potrebbero essere fondamentali per aiutarti a scegliere una casa che sia un buon acquisto e negoziare il prezzo di acquisto finale.

E l'agente del venditore paga la sua commissione, quindi non devi preoccuparti di sborsare denaro extra. Assicurati solo di assumere un professionista immobiliare esperto e rispettabile.

Ora per la parte divertente:la spesa a casa. Fai attenzione a non giudicare una casa solo dal suo aspetto. Alcuni altri fattori importanti da tenere a mente:

• Tasse: le tasse sulla proprietà sono convenienti o superiori a quelle che puoi comodamente permetterti? (Puoi trasferire le tasse sulla proprietà e l'assicurazione sulla proprietà di una casa in un conto a garanzia, ma possono facilmente guadagnare o distruggere il tuo budget se le cifre sono elevate).
• Posizione: la casa si trova in una zona che ha storicamente mantenuto il suo valore? La posizione è ottimale per i tuoi spostamenti da e verso il lavoro?
• Criminalità: è un'area ad alto tasso di criminalità o è relativamente sicura?
• Condizione: quanti anni ha la proprietà? Ha bisogno di un sacco di riparazioni o è quasi pronto per il trasloco?
• Planimetria: la planimetria è fattibile o ideale per la tua situazione? Sarebbe interessante per altri acquirenti se dovessi vendere?
• Distretto scolastico: come sono le scuole? Hanno ricevuto una buona valutazione o fanno fatica a rimanere a galla?

Tutti questi fattori possono avere un effetto sul valore della proprietà nel tempo.

Invia un'offerta

Hai trovato la casa perfetta e sei pronto per firmare sul tratteggiato. Prima che tu possa finalizzare le scartoffie e trasferirti, c'è un altro passaggio importante. E questo è fare l'offerta. Anche se il prezzo di vendita sembra equo, potresti dover fare un'offerta più alta o più bassa per impadronirti della casa.

Perchè così? Bene, potrebbe esserci una guerra di offerte leggera o drastica in corso e l'unico modo per vincere è battere la concorrenza. O forse il tuo agente immobiliare ha fatto delle ricerche e ha stabilito che il prezzo richiesto era un po' alto in base a proprietà simili nella zona o alle condizioni attuali della casa.

In ogni caso, vuoi inviare un'offerta che si distingua e venga accettata. Il tuo agente immobiliare potrà farlo per tuo conto. Ma se non hai un agente immobiliare, dai un'occhiata a queste lettere di Trulia per iniziare.

Il processo di ipoteca

Anche dopo che la tua offerta è stata accettata, c'è ancora molto lavoro da fare. Non hai ancora finito! È ora di passare alla procedura del mutuo.

Ricordi quella lettera di pre-approvazione? Il prestatore si assicurerà che tutte le informazioni fornite inizialmente siano accurate attraverso un processo chiamato sottoscrizione.

Potrebbe esserti chiesto di fornire alcuni documenti aggiuntivi, comprese copie aggiornate dei tuoi estratti conto bancari o buste paga, se è passato un po' di tempo dalla tua pre-approvazione.

Più velocemente invii le informazioni richieste, prima riceverai una risposta. Quindi, non trascinare i piedi se vuoi una data di chiusura che sia prima o poi.

Ispezioni e valutazioni della casa

Prima di chiudere la casa, dovrai completare un'ispezione e una valutazione della casa.

L'ispezione della casa, che non dovrebbe costarti più di $ 500, ti fornirà una valutazione complessiva della proprietà e identificherà eventuali problemi.

Anche la valutazione gioca un ruolo fondamentale in quanto ti darà una solida idea del giusto valore di mercato della casa. Il prestatore lo obbligherà, ma non è una cattiva idea ottenere una valutazione indipendente che serva da seconda opinione.

Sia l'ispezione che la valutazione potrebbero salvarti la vita poiché potresti scoprire che il prezzo dell'offerta dovrebbe essere inferiore o potrebbe essere meglio allontanarti del tutto da casa.

Acquisto assicurazioni proprietari di case

Il tuo prestatore ti richiederà di stipulare un'assicurazione per i proprietari di casa. Quindi, vuoi iniziare a cercare preventivi e selezionare una politica prima della chiusura.

Chiudi il tuo prestito

Infine! Hai raggiunto il traguardo ed è ora di chiudere in prestito. Durante la chiusura, aspettati di:

• Firma un carico di scartoffie.
• Fornire eventuali importi dovuti per l'acconto.
• Pagare i costi di chiusura, che potrebbero includere gli obblighi di imposta sulla proprietà, i premi per l'assicurazione del proprietario della casa e le quote associative, l'assicurazione del titolo e qualsiasi altro costo associato alla finalizzazione del prestito.
• Paga punti sconto o interessi prepagati che possono ridurre il tasso di interesse.

Ma prima di presentarti alla chiusura, è una buona idea parlare con l'istituto di credito, così saprai cosa aspettarti. Puoi anche richiedere una copia del documento di chiusura finale, o Informativa di chiusura, per vedere una ripartizione dettagliata delle spese.

Altri suggerimenti

Ecco alcuni altri suggerimenti per chi acquista per la prima volta una casa per aiutarti a ottenere l'approvazione per il tuo primo prestito:

• Astenersi dal richiedere un nuovo credito prima della chiusura. Ciò potrebbe ridurre il tuo rapporto debito/reddito, abbassare il tuo punteggio di credito e, in definitiva, impedirti di chiudere il prestito.
• Potrebbero essere disponibili programmi statali e locali per aiutare con l'acconto. Se sei a corto di fondi, assicurati di esplorare le opzioni che potrebbero essere disponibili per te.
• Diversi costruttori offrono incentivi all'acquirente, come indennità per aggiornamenti e costi di chiusura. Quindi, se non hai considerato una nuova costruzione, potrebbe non essere una cattiva idea dare un'occhiata se i prezzi rientrano nel tuo budget.

Dovresti affittare, invece?

Forse hai fatto un po' di lavoro sulle gambe, fatto i numeri e sei indeciso sull'acquisto di una casa. Spesso scoprirai che è più economico pagare un mutuo piuttosto che pagare l'affitto.

Puoi anche sfruttare le detrazioni fiscali e accumulare equità mentre effettui i pagamenti. L'equità può essere presa in prestito per un prestito o mettere dei soldi extra in tasca se decidessi di vendere prima della fine del periodo di rimborso.

Tuttavia, affittare una casa ti dà la flessibilità di trasferirti in una nuova posizione se la casa non è esattamente come ti aspettavi, non ti piace il quartiere o desideri qualcosa di più conveniente.

Inoltre, l'affitto consente di trasferire le spese di manutenzione della casa sul proprietario. Ma come proprietario di una casa, sarai responsabile dei costi associati alla manutenzione e alle riparazioni.

Un altro motivo per cui alcuni scelgono di affittare anziché acquistare sono i costi iniziali. La maggior parte dei proprietari richiede un deposito cauzionale, ma potrebbe essere sostanzialmente inferiore al denaro che potresti dover portare al tavolo per l'acconto e le spese di chiusura.

In definitiva, devi decidere quale sia la soluzione migliore:investire in un asset che potrebbe creare ricchezza o continuare a pagare l'affitto fino a quando non senti che è il momento giusto. Non c'è una risposta giusta o sbagliata; dipende solo dalle tue preferenze personali e dalla tua situazione finanziaria.

Linea inferiore

Prendendoti del tempo per conoscere il processo di acquisto della casa, sarai ben preparato e risparmierai tempo e mal di testa. Soprattutto, aumenterai le tue possibilità di ottenere la casa dei tuoi sogni con il prodotto ipotecario più competitivo sul mercato.