Come evitare di pagare un'assicurazione ipotecaria privata

Hai passato settimane a preparare i documenti per la tua domanda di mutuo. Ora che sei pre-approvato per un prestito, è tempo di parlare di numeri. A prima vista del documento che descrive in dettaglio la ripartizione delle rate mensili del mutuo, il termine PMI attira la tua attenzione. Sono poco più di $ 100 al mese e non hai idea di cosa significhi.

Da quello che hai letto, è standard sui prestiti se il mutuatario mette pochi soldi o nessun denaro. Ma prima di entrare in modalità panico, fai un respiro profondo e continua a leggere per saperne di più su PMI e su come funziona:

Cos'è l'assicurazione sui mutui privati ​​(PMI)?

Cosa succede quando il tuo acconto è inferiore al 20 percento del costo della tua nuova casa? Potresti ottenere l'approvazione per un mutuo ipotecario, ma rappresenterai un rischio maggiore per l'istituto di credito ipotecario poiché inizi senza equità nella tua casa. E se resti indietro con i pagamenti mensili e il creditore preclude la casa, potrebbe perdere la vendita.

Ma l'acconto del 20 percento è un modo per creare un'equità domestica istantanea. Fornisce inoltre un livello di protezione per il prestatore se deve vendere a un prezzo scontato per recuperare le perdite.

Quindi, in che modo il prestatore si protegge se fai un acconto minimo o nullo? È qui che entra in gioco l'assicurazione sui mutui privati ​​(PMI).

PMI è un tipo di assicurazione ipotecaria che protegge il prestatore dall'incorrere in enormi perdite in caso di inadempimento del prestito. Se il prestatore non è in grado di recuperare il saldo residuo del prestito dalla vendita, PMI interverrà e pagherà la differenza. Il PMI non deve essere confuso con l'assicurazione casa, che ti protegge dai danni alla tua proprietà.

Chi paga l'assicurazione ipotecaria privata?

Questa protezione ha un costo per i mutuatari. Ma consente a chi ha un acconto inferiore al 20% di acquistare la casa dei propri sogni. Inoltre, riduce al minimo il rischio in modo che gli istituti di credito possano estendere questi tipi di prestiti ipotecari ai consumatori.

Copre i prestatori privati ​​e pubblici?

PMI è disponibile solo per istituti di credito privati. Le agenzie governative e altri finanziatori pubblici hanno la propria forma di assicurazione sui mutui.

Quando è richiesta un'assicurazione ipotecaria privata?

I prestatori utilizzano il rapporto prestito/valore (LTV) per determinare se un mutuatario deve pagare PMI. In genere, dovrai pagare i premi PMI solo se il tuo rapporto prestito/valore supera l'80%. Per calcolare il LTV del mutuo, l'istituto di credito divide l'importo del mutuo per il valore della casa.

Altre circostanze possono indurre il prestatore a richiedere la copertura PMI. Ciò include pignoramenti passati, un punteggio di credito non perfetto o altri fattori che secondo il prestatore aumenteranno le tue possibilità di inadempienza sul prestito.

Alcuni scenari:

Assicurazione ipotecaria privata vs premi assicurativi ipotecari

Come accennato in precedenza, l'assicurazione sui mutui è disponibile in alcune varianti:

• Assicurazione ipotecaria privata (PMI): protegge i finanziatori privati ​​che offrono prestiti convenzionali. Esistono due tipi di PMI per i prestiti convenzionali:l'assicurazione sui mutui pagati dal mutuatario e l'assicurazione sui mutui pagati dal prestatore. Nella maggior parte dei casi, PMI si applica solo fino a quando il tuo LTV raggiunge l'80 percento. Ma ci sono situazioni in cui il prestatore richiederà una percentuale più alta affinché la copertura venga revocata dal prestito.
• Premio assicurazione ipotecaria (MIP): protegge i prestiti VA e i prestiti FHA garantiti dal governo. Paghi una parte del premio alla chiusura di un prestito VA o FHA e poi continui a pagare i premi assicurativi ipotecari su base mensile per tutta la durata del prestito, anche quando il LTV è inferiore all'80%.

Il rapporto LTV viene calcolato allo stesso modo sia per i prodotti ipotecari privati ​​che per quelli garantiti dal governo.

Quanto costa l'assicurazione ipotecaria privata?

I premi variano in base al prestito. In media, puoi aspettarti di pagare tra lo 0,5 e l'1 percento dell'importo del prestito all'anno. Quindi, se il tuo mutuo è di $ 350.000 e il tasso PMI è dello 0,8 percento, i tuoi premi annuali saranno di circa $ 2.800 o $ 233,33 al mese.

L'assicuratore analizzerà il tuo profilo, incluso il tuo punteggio di credito e l'anticipo, per determinare il tuo tasso di interesse.

Anche il tipo di mutuo potrebbe influire sul premio. Ad esempio, se sottoscrivi un mutuo a tasso variabile (ARM) con interesse variabile, il tuo premio potrebbe essere più alto. Perchè così? Se il tasso di interesse aumenta, la rata mensile del mutuo aumenterà. E c'è la possibilità che tu non accetti il ​​prestito.

Anche le condizioni del mercato immobiliare nella tua zona potrebbero incidere sui tuoi premi PMI. Se le proiezioni dei valori delle case dello stato precipiteranno in futuro, i tuoi premi potrebbero essere più alti. Ciò è dovuto alla probabilità che tu te ne vada una volta che sei a testa in giù in prestito.

Come vengono pagati i premi PMI?

Esistono tre modi per effettuare i pagamenti dei premi PMI:

• PMI pagato dai mutuatari: La maggior parte degli istituti di credito semplifica la gestione dei premi spostando l'obbligo mensile nell'importo già pagato per la tua casa. Questo è il metodo utilizzato dalla maggior parte dei mutuatari.
• PMI a premio unico: Puoi anche effettuare un unico pagamento in un'unica soluzione all'inizio del prestito versando contanti o somma mobile dei premi nel prestito.
• PMI pagato dal prestatore: Se desideri ridurre la rata mensile del mutuo, anche il Lender Paid PMI è un'opzione. Il prestatore pagherà i premi per tuo conto. Ma tieni presente che i costi verranno recuperati in interessi. E i premi non scompaiono automaticamente quando il LTV del mutuo raggiunge l'80%.

Come evitare di pagare un'assicurazione ipotecaria privata

Il modo più semplice per evitare di pagare PMI è effettuare un acconto più consistente. Se non puoi permetterti di ridurre il 20 percento, riduce il rapporto LTV. Inoltre, sarai in grado di eliminare la copertura più rapidamente.

1. Stipula un secondo mutuo o un prestito piggyback

Per utilizzare questa strategia in modo efficace, dovrai stipulare un mutuo per il prezzo di acquisto della casa, meno il 20 percento. Il saldo del prestito rimanente, meno l'acconto, viene quindi trasferito in un secondo mutuo o prestito piggyback.

Quindi, se acquisti una casa per $ 200.000 e effettui un acconto di $ 15.000, il primo mutuo ammonterà a $ 160.000. La seconda ipoteca ammonterà a $ 25.000 poiché stai effettuando un acconto di $ 15.000.

Con questo metodo eviti il ​​PMI poiché il rapporto LTV sul primo mutuo è dell'80%. Ma tieni presente che una seconda ipoteca ha un tasso di interesse più elevato. Quindi, vorrai ripagarlo prima o poi per evitare di spendere una fortuna in interessi.

2. Monitorare il rapporto prestito/valore

Quando hai stipulato il mutuo ipotecario, il tuo prestatore ha utilizzato il prezzo di acquisto della casa per determinare il rapporto LTV. Tuttavia, un aumento del valore di mercato della tua casa potrebbe significare che non sei più obbligato a pagare per PMI.

Per legge, ai sensi della legge sulla protezione del proprietario di abitazione, il PMI deve essere annullato una volta che il capitale in sospeso raggiunge il 78% dell'importo del prestito originale.

Preparati a fornire una valutazione professionale al prestatore per motivare la tua richiesta. Potresti spendere qualche centinaio di dollari per farlo, ma ne varrà la pena.

3. Richiedi cancellazione PMI

Se ti stai avvicinando all'80 percento, il prestatore potrebbe essere disposto a rimuovere l'assicurazione ipotecaria privata dal tuo prestito. Tuttavia, esiste anche la possibilità che tu abbia già soddisfatto altri criteri che giustificano una richiesta di annullamento della copertura PMI.

4. Rifinanzia il tuo mutuo

Forse il tuo punteggio di credito era nel caos e sei stato costretto a contrarre un prestito sostenuto dal governo che richiede di portare con te PMI per la durata del prestito. O forse sei rimasto bloccato con un prestito convenzionale da un prestatore privato che richiede PMI fino a quando il rapporto LTV non raggiunge il 70 percento.

In ogni caso, rifinanziare il tuo prestito con restrizioni PMI più permissive potrebbe essere un'opzione migliore. Ma assicurati di eseguire i numeri per confermare che il nuovo prestito non ti costerà di più nel tempo. (Ricorda, estendere o reimpostare la durata del prestito darà al prestatore più tempo per riscuotere interessi da te).

5. Fai le tue ricerche

Alcuni istituti di credito offrono prodotti ipotecari che consentono di effettuare un piccolo acconto e non dover pagare per PMI. Il prodotto ipotecario "Affordable Loan Solution" di Bank of America è un ottimo esempio.

6. Chiedi informazioni sulle esenzioni

Se sei un medico o un veterano, potresti anche essere esentato dal PMI, anche se non abbassi il 20%. Chiedi al tuo prestatore maggiori dettagli per determinare se sei idoneo.

7. Consultare il prestatore

Ancora nessuna fortuna? Contatta l'istituto di credito per chiedere informazioni su altri modi per interrompere il pagamento di PMI. Potrebbero conoscere suggerimenti e trucchi su come sbarazzarsi di PMI che potrebbero non essere ovvi per il mutuatario medio.

Infine, se hai ancora domande o non capisci come funziona l'assicurazione sui mutui, chiedi chiarimenti prima di firmare sulla linea tratteggiata. In questo modo, non avrai sorprese in futuro.