Come acquistare un mutuo

La scelta di un mutuo è un processo che devi comprendere prima ancora di completare una domanda. Nonostante gli sforzi per semplificare il processo di candidatura online, i prestiti ipotecari tendono ad essere uno dei tipi di prestito più ingombranti da richiedere.

Ma puoi semplificare il processo – e imparare a fare acquisti per i tassi ipotecari – comprendendo come funziona e cosa ti serve per fare domanda per aiutare la tua causa.

Come acquistare un mutuo in 7 semplici passaggi

Ecco come acquistare un mutuo, suddiviso in sette passaggi attuabili:

1. Verifica del credito ipotecario
2. Preparare documenti finanziari
3. Scegli un creditore ipotecario
4. Seleziona un programma di mutuo
5. Ottieni una pre-approvazione
6. Elenca e vendi la tua casa
7. Inizia a fare acquisti per una nuova casa

1. Controlla il tuo credito prima di richiedere un mutuo

Il processo di acquisto di un mutuo inizia con questo come primo passo necessario, poiché sia ​​l'approvazione del mutuo che il prezzo dipendono molto dai tuoi punteggi di credito. Più alti sono questi punteggi, più è probabile che tu venga approvato e ottieni il tasso di interesse più basso su un mutuo per la casa.

Lo devi a te stesso per fare tutto il necessario per migliorare i tuoi punteggi di credito, soprattutto se sai di avere alcune informazioni di credito dispregiative.

Quanto influiscono i punteggi di credito sui tassi di interesse ipotecari?

La maggior parte degli istituti di credito ipotecario non approverà la tua domanda se il tuo punteggio di credito è inferiore a 620, anche se alcuni possono arrivare fino a 580 con un prestito FHA.

Ma anche al di là dell'approvazione, l'impatto dei punteggi di credito sui tassi ipotecari è sostanziale.

Secondo myFICO, la società dietro i punteggi di credito FICO, tassi ipotecari per $ 300, 000 Il mutuo fisso di 30 anni varierà in base ai seguenti intervalli di punteggio di credito:

Punteggio FICO APRILE Pagamento mensile 760-850 3.208% $, 299 700-759 3,430% $, 335 680-699 3,607% $, 365 660-679 3,821% $, 401 640-659 4,251% $, 476 620-639 4,797% $, 573

Come puoi vedere sopra, i tassi ipotecari possono variare di oltre 1,5 punti dall'intervallo di punteggio di credito più basso a quello più alto. Per questa ragione, lo devi a te stesso per fare tutto ciò che è necessario per massimizzare il tuo punteggio di credito.

Come migliorare il credito per un mutuo per la casa

La maggior parte delle persone sa che acquisterà una casa molto prima di intraprendere effettivamente qualsiasi misura per realizzarla. Dovresti sempre monitorare regolarmente i tuoi punteggi di credito. Ma se sai che comprerai una casa, assume maggiore urgenza. Se i tuoi punteggi non sono dove vorresti che fossero, la preparazione avanzata sarà il tuo migliore amico.

Ottieni un rapporto di credito gratuito

Ci sono molte fonti di punteggio di credito gratuite, comprese le banche, cooperative di credito, emittenti di carte di credito, e fornitori di terze parti, come Credit Sesame e Credit Karma. Se non vedi il punteggio di credito che speri, dovrai ottenere un rapporto di credito. Gli istituti di credito ipotecario considerano le informazioni e i punteggi di credito di tutte e tre le agenzie di credito.

Secondo la legge federale, hai diritto a una copia gratuita del tuo rapporto di credito da ciascuna delle tre agenzie di credito ogni anno. Puoi farlo ordinando tutti e tre attraverso Annual Credit Report.com. È l'unica fonte online autorizzata a fornire il tuo rapporto di credito da ciascuna delle tre agenzie di credito.

Controlla il tuo rapporto di credito per errori

Ottieni una copia dei tuoi rapporti di credito ed esaminali attentamente. Cerca informazioni imprecise o delinquenti. Se qualcosa sembra essere in errore, dovrai presentare controversie con i creditori o le agenzie di credito. Nella maggior parte dei casi, dovrai anche fornire la documentazione che dimostri che le informazioni non sono corrette. Se hai dei saldi scaduti non pagati, come i conti di riscossione, pagarli subito. Questo non li farà sparire dai tuoi rapporti di credito, ma una riscossione a pagamento è sempre meglio di una aperta.

Poiché questo processo può richiedere diverse settimane, deve essere il primo passo nel processo di acquisto dei mutui.

2. Preparare i documenti finanziari richiesti

Dovresti capire fin dall'inizio che chiedere un mutuo non è come andare a un bancomat per prendere contanti, o attraverso la finestra del drive-up al Golden Arches per andare a prendere il pranzo.

Indipendentemente dal modo in cui lavorano le società di mutui per commercializzare un facile processo di richiesta, rimane una delle transazioni finanziarie più complicate che la persona media sperimenta. Ciò è in parte dovuto al fatto che stai facendo domanda per una grande quantità di denaro.

Un mutuo rappresenta un rischio per il creditore, e ottenere una documentazione adeguata è uno dei modi in cui i finanziatori riducono al minimo il rischio. L'altro problema è che sia un mutuo che una transazione immobiliare sono questioni legali. Questo è, ogni transazione è sia legalmente registrata che legalmente vincolante.

Come prepararsi per una richiesta di mutuo

Poiché il processo è così complicato, la tua migliore strategia è una preparazione avanzata. Puoi farlo con i seguenti passaggi:

1. Assembla la tua documentazione

Di regola, i prestatori di mutui non ti credono sulla parola quando completi una domanda. Una richiesta finanziaria significativa sulla tua domanda dovrà essere supportata da documentazione.

Aspettati di fornire alcuni o tutti i seguenti elementi:

• nomi, indirizzi, numeri di telefono, e numeri di conto per i tuoi conti bancari, datori di lavoro di conti di intermediazione, e grandi prestiti.
• Le tue buste paga più recenti e i W-2 degli ultimi due anni.
• Dichiarazione dei redditi compilata e firmata se sei un lavoratore autonomo, avere notevoli redditi da capitale, proprietà in affitto, provvigioni, o qualsiasi reddito diverso dal salario.
• Copie di estratti conto bancari e altri conti finanziari che coprono almeno gli ultimi 60 giorni.

A seconda di ciò che viene rivelato quando completi la richiesta di prestito, potrebbe essere richiesta altra documentazione. Per esempio, se paghi o ricevi alimenti o alimenti per i figli, potrebbe essere necessario fornire una sentenza di divorzio.

2. Preparati a mostrare i fondi per la chiusura

Un tipico mutuo ipotecario richiederà un acconto pari a un importo compreso tra il 3% e il 20% del valore della proprietà che stai acquistando. Oltre alla caparra, avrai costi di chiusura che in genere rappresentano circa il 2% del prezzo di acquisto. Dovrai anche prepararti per impegni per tasse e assicurazioni che potrebbero aggiungere un altro 1% o 2%.

Per esempio, se stai acquistando un $ 300, 000 casa con un acconto del 5%, avrai bisogno di $ 15, 000 giù, più circa $ 10, 000 per spese di chiusura ed escrow. Dovrai mostrare la capacità di fornire $ 25, 000 per completare la transazione.

Ciò non significa che il tuo sforzo di acquisto della casa sarà condannato se non hai l'intero importo.

Per esempio, potresti essere in grado di utilizzare un regalo di un membro della famiglia per coprire l'acconto. Se sarà necessario, dovrai avere il donatore in fila e completamente preparato per fornire la documentazione a sostegno della sua capacità di coprire l'importo del dono. Il prestatore richiederà anche al donatore di eseguire una lettera regalo standard del settore che sarà inclusa nel file di domanda.

3. Costi di chiusura e impegni pagati dal prestatore

I costi di chiusura e gli impegni sono spesso pagati dal venditore della proprietà, come incentivo per l'acquisto della loro casa. Ma se questo è possibile o meno dipende dal tuo mercato. In un mercato particolarmente forte, i venditori non possono pagare i costi di chiusura.

Anche se non lo fanno, c'è un piano B. Questo è ciò che è noto come il prestatore ha pagato le spese di chiusura.

Ecco come funziona: in cambio di un leggero aumento del tasso ipotecario, il prestatore pagherà i costi di chiusura e anche i fondi di garanzia. La conversione è approssimativamente dell'1% verso i costi di chiusura pagati dal prestatore per ogni aumento di 1/8 (0,125%) del tasso ipotecario. Se i costi di chiusura e gli impegni ammontano al 3% dell'importo del prestito, puoi farli pagare dal creditore in cambio di un aumento dello 0,375% del tuo tasso di interesse.

Se ti aspetti che il creditore paghi i costi di chiusura e gli impegni, è qualcosa che dovrai discutere con il tuo prestatore al momento della domanda.

4. Salva prima di applicare

Il punto è, dovrai trovare i fondi per chiudere la nuova casa ed essere pronto a mostrare le fonti sulla tua domanda. Se qualcuno di questi fondi proverrà dalle tue risorse, dovrai fornire la documentazione completa della fonte.

Non commettere l'errore che fanno alcuni richiedenti un mutuo di pensare di poter completare una domanda, quindi risparmiare denaro per l'acconto. I fondi per chiudere parte del processo di acquisto della casa devono essere preparati in anticipo.

3. Scegli un creditore ipotecario

Imparare a fare acquisti per un mutuo consiste principalmente nel trovare e lavorare con i migliori prestatori di mutui. Queste sono le aziende che non solo avranno il maggior numero di programmi, ma avranno anche maggiori probabilità di mantenere ciò che promettono in anticipo. Dopotutto, hanno una reputazione da mantenere!

I tassi ipotecari dovrebbero essere simili su tutta la linea

Uno dei più grandi errori che puoi fare quando si tratta di acquistare un mutuo è porre troppa enfasi sui tassi bassi.

Non si può negare che il tasso sia un fattore importante nel processo di selezione dei mutui. Ma dal momento che tutti i finanziatori stanno essenzialmente finanziando i loro prestiti attraverso tre agenzie:FNMA, FHLMC, e GNMA – non dovrebbero esserci molte variazioni nei tassi da un prestatore all'altro.

Se ti imbatti in un prestatore di tariffe pubblicitarie ben al di sotto del settore, potrebbe essere un segnale di avvertimento. Per esempio, un prestatore può essere tariffe pubblicitarie che non possono essere bloccate, il che significa che non è lo stesso tasso che otterrai al tavolo di chiusura. Sii consapevole di questa tattica, ed evitarlo a tutti i costi.

Trovare un creditore ipotecario

Uno dei problemi quando si acquista un mutuo è che ci sono così tanti istituti di credito. Infatti, ce ne sono probabilmente centinaia nella tua area di mercato locale. Questo perché non solo ci sono istituti di credito nazionali, ma ci sono anche decine di istituti di credito locali. Questi includono banche, cooperative di credito, e società ipotecari indipendenti e mediatori di mutui.

L'ordinamento dell'elenco può essere impegnativo, ma è per questo che non dovresti mai fare affidamento interamente sulla tariffa come criterio. Generalmente, i migliori tassi ipotecari saranno forniti dai migliori prestatori di mutui, perché è più probabile che chiudano il tuo prestito con il tasso che ti è stato promesso in anticipo.

4. Seleziona il miglior programma di mutuo per la tua situazione

Come acquistare i tassi ipotecari dipende in gran parte dal programma di prestito che soddisferà al meglio le tue esigenze.

Abbiamo trattato a fondo i molti diversi tipi di mutui che sono disponibili qui. Puoi fare riferimento a quell'articolo per una discussione approfondita di ciascuno, ma di seguito è riportato un riepilogo delle opzioni:

• Mutui convenzionali – disponibile in importi di prestito fino a $ 548, 250 per il 2021, ma può essere maggiore per le proprietà multifamiliari e quelle situate in aree designate ad alto costo. Disponibile per l'occupazione del proprietario, seconde case, e piccoli immobili a reddito.
• Prestiti enormi – disponibile per importi del prestito superiori a $ 510, 400, fino a diversi milioni di dollari.
• Mutui FHA – disponibile solo per gli immobili di proprietà, e generalmente per quelli con punteggi di credito inferiori. Puoi trovare i migliori istituti di credito FHA qui.
• mutui VA – disponibile sia per i membri in servizio attivo che per i membri congedati con onore delle forze armate statunitensi, forniscono finanziamenti al 100% solo sugli immobili di proprietà.
• Mutui USDA – come i prestiti FHA e VA, questi sono anche mutui di agenzie governative. Sono disponibili per le persone che vivono in contee rurali designate con redditi bassi o moderati.

Mutui a tasso fisso vs mutui a tasso variabile

Ci sono anche diversi tipi di prestiti all'interno di ciascuno dei tipi di mutuo di base. Questi includono mutui a tasso fisso, in cui il tasso di interesse e le rate mensili rimarranno costanti per tutta la durata del prestito, oltre a mutui a tasso variabile, o armi. Con un BRACCIO, avrai un tasso di interesse fisso e pagamenti all'inizio del prestito, generalmente tre-, cinque-, Sette-, o 10 anni, quindi il prestito tornerà a un anno regolabile.

I mutui a tasso fisso sono la scelta migliore se hai intenzione di trascorrere molti anni in casa. Gli ARM di solito hanno senso solo se prevedi di vendere la proprietà entro il termine iniziale a tasso fisso del prestito.

5. Ottieni la pre-qualificazione o, meglio ancora, la pre-approvazione

Ci sono due ragioni per questo passaggio:

1. Per determinare il mutuo a cui puoi avere diritto, e
2. Per far sapere a un potenziale venditore di proprietà per cosa sei qualificato

Fidati di me, ne avrai abbastanza nel tuo piatto cercando di trovare una proprietà. Se hai almeno un'idea di cosa hai diritto sul fronte dei mutui, l'intero processo sarà più facile.

Prequalificato vs. pre-approvato

I consumatori spesso confondono prequalificazione e preapprovazione, supponendo che i due siano uguali. Loro non sono.

Pre-qualifica

Con una prequalifica, un prestatore estrarrà il tuo rapporto di credito ma farà affidamento su di te per fornire altre informazioni finanziarie, come l'occupazione, reddito, risorse, ed eventuali obblighi personali che non compaiono sul tuo rapporto di credito. In sostanza, il prestatore emetterà una lettera indicando che sembri essere qualificato per l'importo del prestito che hai richiesto, ma con l'avvertenza che tutte le informazioni fornite dovranno essere documentate prima della chiusura.

In altre parole, una pre-qualifica è una forma di garanzia piuttosto debole, sia per te che per un venditore di immobili ansioso.

Pre approvazione

Una pre-approvazione è una forma di garanzia molto più forte. Funziona in modo molto simile a una pre-qualifica, tranne che fornirai la documentazione a supporto di tutte le informazioni finanziarie richieste.

Infatti, con una pre-approvazione, in realtà presenterai una richiesta formale al tuo creditore ipotecario. Ciò includerà la compilazione di una richiesta di mutuo completa e di tutti i moduli di supporto. Fornirai anche la documentazione necessaria, come recenti buste paga, W-2, estratti conto, e altre informazioni a supporto di ciò che hai incluso nella tua domanda.

Il prestatore effettuerà quindi una sottoscrizione completa della domanda, compreso l'ottenimento di qualsiasi verifica da parte di terzi necessaria. In uno scenario di pre-approvazione perfetto, sarai completamente approvato per il mutuo, subordinato solo all'ottenimento di una proprietà, e fornendo i documenti di chiusura necessari.

Armato di una lettera di pre-approvazione, sarai un acquirente molto più desiderabile sul mercato.

Per saperne di più:

• Calcolatore di pre-approvazione del mutuo:quanta casa puoi permetterti?

6. Metti in vendita la tua casa se ne hai una da vendere

Se hai già una casa che devi vendere prima di acquistare la tua nuova casa, avrai una complicazione. Dovrai occuparti di questo non appena avrai una pre-approvazione dal tuo creditore ipotecario sulla nuova proprietà.

Ci sono due ragioni per cui è necessario iniziare a commercializzare la tua casa attuale prima di acquistarne una nuova:

01. I venditori di proprietà sono riluttanti ad accettare offerte che includono una contingenza.

C'è un mercato del venditore (più acquirenti che venditori) in molti mercati in tutto il paese. Come compratore di casa, ciò significa che devi affrontare molta concorrenza. In quel tipo di contesto di mercato, i venditori di proprietà potrebbero non accettare la tua offerta se è subordinata alla vendita della tua casa attuale.

Il problema è che se la tua casa attuale non vende, l'acquisto della nuova casa sarà ritardato, o addirittura annullato. I venditori di proprietà hanno una netta preferenza per gli acquirenti che non hanno una casa da vendere.

02. Vendere una casa e comprarne un'altra è rischioso e stressante.

Il rischio è quello che abbiamo appena discusso, che è che la tua casa attuale potrebbe non essere venduta in tempo per la chiusura della tua nuova casa. Vendere una casa e comprare una casa sono entrambi un processo complicato. Ma quando provi a fare le due cose contemporaneamente, stai accumulando complicazioni.

L'opzione migliore è vendere prima la tua casa attuale, e prendi un'opzione di affitto con restituzione della casa per 30 giorni dopo la chiusura o il trasferimento in un alloggio temporaneo e il deposito dei mobili. La seconda opzione sarà una complicazione tutta sua. Ma sarà molto meno complicato che destreggiarsi tra la vendita di una proprietà mentre si cerca di acquistarne un'altra.

7. Inizia a fare acquisti per una casa!

Una volta che hai la pre-approvazione del mutuo e la tua casa attuale (se ne possiedi una) è stata venduta o è semplicemente in attesa di chiusura, sarà il momento di iniziare a fare acquisti per una casa.

Uno dei lati negativi di passare attraverso il processo di pre-approvazione del mutuo è che l'intero processo di acquisto della casa sarà molto più semplice. Gli acquirenti spesso non sanno che l'acquisto di una nuova casa è un processo in due parti (tre, se devi vendere la tua casa attuale). La prima parte è il finanziamento – ottenere il mutuo – e la seconda è l'effettivo processo di acquisto della casa.

È facile trovare la casa dei tuoi sogni quando sai come acquistare un mutuo

Separando le due funzioni, e ottenere la richiesta di mutuo curata in anticipo, stai giocando a divide et impera. Durante la procedura di pre-approvazione del mutuo, potrai dedicare il tuo tempo e le tue energie per ottenere il tuo finanziamento. Ma una volta che è fuori mano, sarai libero di concentrarti sulla ricerca della casa dei tuoi sogni.

E anche la parte dello shopping a domicilio sarà più facile e divertente. Non solo gli aspetti tecnici del finanziamento ipotecario saranno dietro di te, ma saprai anche esattamente quanto è grande un mutuo per cui ti qualifichi, ed esattamente quanta casa puoi permetterti di comprare. Poi una volta che ti stabilisci su una casa, potrai dedicare tutta la tua attenzione alla preparazione del trasloco da una casa all'altra.

Metterai in atto questo vantaggio se completi prima l'acquisto del mutuo, quindi affronta la ricerca di una seconda casa.