Dovresti ottenere un co-firmatario sul tuo mutuo?

Ci sono molte cose da considerare prima di acquistare una casa. Indipendentemente dal fatto che tu abbia bisogno o meno di un cofirmatario per il tuo mutuo è solo uno di questi. Ecco cosa devi sapere per ottenere un cofirmatario.

Se la tua richiesta di mutuo è un po' debole e hai difficoltà a ottenere l'approvazione, l'aggiunta di un cofirmatario al tuo mutuo potrebbe salvarti la giornata.

Non funzionerà in tutte le situazioni, ma nella maggior parte dei casi. È un accordo comune, in particolare con chi acquista per la prima volta una casa, che potrebbe avere un credito equo e/o un record di lavoro non perfetto.

Chi può essere cofirmatario di una domanda di mutuo?

Un cofirmatario è qualcuno che presenta una domanda di mutuo con mutuatari primari che non sono pienamente qualificati per il prestito da soli. Il cofirmatario potrebbe essere necessario per puntellare le debolezze nel profilo del mutuatario principale. Ciò include la situazione del debito e del reddito, nonché il credito. L'aggiunta del cofirmatario rende la domanda di prestito più appetibile per l'istituto di credito ipotecario.

In generale, un cofirmatario sarà sui documenti del prestito, come la nota e l'ipoteca e l'atto di fiducia. Il cofirmatario non sarà titolare della proprietà e non firmerà l'atto. Il ruolo del cofirmatario è strettamente sulla domanda di prestito e non con la proprietà dell'immobile.

Per essere idoneo, un cofirmatario deve avere un legame familiare con il mutuatario principale. Ciò include un genitore, un nonno, un fratello, una zia o uno zio. Ma può anche essere una “relazione di tipo familiare”. Questo può includere qualcuno con cui hai una relazione stretta ea lungo termine molto simile a quella di un familiare.

Lo scopo di questa restrizione è eliminare la possibilità che un cofirmatario sia qualcuno con un interesse a vendere la proprietà. Ciò include un agente immobiliare, un costruttore o persino un intermediario di mutui. Ciascuno guadagnerebbe se la tua richiesta di prestito fosse approvata e pertanto non è ammissibile.

Il cofirmatario deve essere un cittadino statunitense o uno straniero residente. I prestatori possono anche richiedere che il cofirmatario viva nello stesso stato del mutuatario principale e della proprietà acquistata. Ciò accadrà se la legge statale rendesse difficile o impossibile perseguire un cofirmatario fuori dallo stato in caso di inadempienza.

Cercare un mutuo con un cofirmatario

Sia che tu decida di andare avanti con un cofirmatario o da solo, la mossa migliore è guardarsi intorno e ottenere i migliori termini e tassi di interesse possibili.

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Cosa può fare per te un cofirmatario

Gli istituti di credito ipotecario sottoscrivono prestiti secondo diverse matrici. Ci sono diversi livelli di criteri in ogni categoria. Ciò include il rapporto prestito-valore (LTV), rapporto debito-reddito (DTI) e intervalli di punteggio di credito. È un processo abbastanza complesso, compreso solo dagli addetti ai lavori.

Ma funziona qualcosa del genere...

Un prestatore potrebbe approvare un mutuo con un LTV dell'80%, un punteggio di credito di 720 e un DTI del 42% (questo DTI supera la linea guida del 36%).

Ma supponiamo che un mutuatario abbia un DTI del 42%, un LTV del 95%, un punteggio di credito di 625 e nessuna storia di aver mai pagato una spesa abitativa mensile. Questo mutuatario è debole in tutte e tre le categorie e non può dimostrare la capacità di gestire un pagamento della casa. Il prestatore potrebbe non approvare il prestito.

L'alternativa sarebbe quella di aggiungere un cofirmatario al prestito. Se il cofirmatario ha un credito buono o eccellente e un DTI personale basso, aggiungerà forza sufficiente alla domanda di prestito del mutuatario principale per ottenerne l'approvazione.

L'aggiunta del cofirmatario fornisce all'istituto di credito ipotecario un ulteriore livello di sicurezza se il mutuatario principale non è in grado di effettuare i pagamenti. Presumibilmente il cofirmatario interverrà ed effettuerà i pagamenti fino a quando il mutuatario principale non si rimetterà in piedi. Ma se il mutuatario principale consente al mutuo di andare in default, il prestatore può ricorrere ai rimedi del cedente.

Ciò che un cofirmatario non può fare per te

Mentre un cofirmatario può sostenere debolezze limitate nella domanda di prestito di un mutuatario principale, c'è un limite a ciò che può fare l'aggiunta di uno.

Ecco tre categorie in cui l'effetto dell'aggiunta di un cofirmatario è limitato o per nulla vantaggioso:

L'acconto

Il fatto che tu stia aggiungendo un cofirmatario al tuo prestito non annulla l'obbligo di acconto.

Secondo le più recenti linee guida della Federal National Mortgage Association (o "Fannie Mae"), il rapporto prestito/valore dell'immobile acquistato non può superare il 95%. Ciò significa che sarà necessario un acconto del 5%.

I regolamenti di Fannie Mae richiedono che l'anticipo del 5% esca dai fondi del mutuatario occupante. Il cedente è libero di aumentare l'importo dell'acconto, ma il requisito minimo deve essere pagato dal mutuatario occupante.

Il tuo rapporto debito/reddito (DTI)

Sebbene il reddito di un cofirmatario possa essere utilizzato per aiutarti a qualificarti per il mutuo, i prestatori impongono un DTI massimo del 43% al mutuatario occupante.

Il DTI viene calcolato sommando i debiti non abitativi ricorrenti alla nuova rata mensile della casa. Ciò include pagamenti su prestiti auto, carte di credito, prestiti rateali e debiti per prestiti studenteschi. Includerà anche pagamenti mensili per il mantenimento dei figli e gli alimenti, se necessari.

L'aggiunta di un cofirmatario può aiutare sul lato del reddito ma non è una soluzione in tutti i casi. Se tu come mutuatario occupante avrai un DTI del 57%, l'accordo del cofirmatario non sarà di aiuto. Questo è vero anche se l'aggiunta del cofirmatario riduce il DTI al 30%. Il prestatore giudicherà che sarai sovraesposto sul pagamento della casa e sui tuoi obblighi non abitativi.

Il tuo punteggio di credito e la tua storia creditizia

L'aggiunta di un cofirmatario al tuo mutuo non aiuterà la tua situazione se hai uno scarso credito. Sebbene un cofirmatario aiuti in diverse categorie, incluso il credito, non cancella il cattivo credito.

Il punteggio di credito minimo per un mutuo convenzionale è 620. Per un mutuo FHA è 580, anche se puoi scendere al di sotto di 580 con un acconto del 10% o più. Se il punteggio di credito del mutuatario principale è inferiore a questi minimi, un cofirmatario non aiuterà. Lo stesso vale se il mutuatario principale ha un recente fallimento o pignoramento.

I rischi di aggiungere un cofirmatario al tuo mutuo

Sebbene la maggior parte delle persone tenda a pensare alla firma di un mutuo come a un accordo relativamente casuale, presenta seri rischi potenziali. È più di un semplice "fare un favore a un familiare o un amico".

La firma del mutuo non è un evento una tantum. Il cofirmatario rimarrà legalmente parte del mutuo fino a quando non sarà estinto. Questo accordo potrebbe compromettere la capacità del cedente di ottenere credito in futuro. L'obbligo aggiuntivo apparirà sul rapporto di credito del cedente e può essere considerato una passività nei confronti del cedente da un futuro prestatore.

I ritardi di pagamento effettuati dai mutuatari primari si riflettono sul rapporto di credito del cedente. Questi ovviamente danneggeranno il punteggio di credito del cofirmatario. Un modello di pagamenti in ritardo potrebbe avere un grave impatto sul punteggio di credito del cedente.

E infine, se i mutuatari primari sono inadempienti sul mutuo, il prestatore perseguirà il cofirmatario per soddisfare il prestito. Il cofirmatario potrebbe dover trovare denaro dai propri beni personali per farlo, dal momento che di solito non detengono il titolo della proprietà in oggetto.

Devi proteggere gli interessi del tuo cofirmatario

A causa dei rischi che il cedente accetta dall'accordo, spetta ai mutuatari principali proteggere gli interessi del cedente.

La cosa più ovvia è effettuare tutti i pagamenti in tempo. Non è solo il credito del mutuatario principale che deve essere protetto, ma anche quello del cedente. Poiché la firma del mutuo è un atto di gentilezza, l'obbligazione di credito non dovrebbe mai essere presa alla leggera.

I mutuatari primari dovrebbero anche perseguire attivamente la rimozione del cofirmatario dal mutuo il prima possibile. In genere non è prevista la liberazione del cofirmatario da un'ipoteca esistente. L'unico modo per farlo è rifinanziare il mutuo originale.

Questo di solito è possibile una volta che i mutuatari primari sono stati in casa per almeno due anni. A quel punto, se hanno effettuato tutti i pagamenti mensili in tempo, il loro profilo di credito è migliorato al punto che possono essere approvati senza un cofirmatario.

Se sei il mutuatario principale, dovresti fare ogni sforzo per rifinanziare il prestito entro quel lasso di tempo. Il cofirmatario ti avrà fatto un grande favore consentendoti di acquistare una casa che altrimenti non saresti in grado di permetterti.

Riepilogo

Avere un cofirmatario sul tuo mutuo può aiutare la tua domanda non perfetta a cavarsela. Ma non è la risposta a tutto, e non dovrebbe essere presa alla leggera. Assicurati di soddisfare entrambi i requisiti del mutuo prima di firmare.

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