Quanto tempo ci vuole il break even con un Home ReFi?

Rifinanziare il tuo mutuo ipotecario con uno con un tasso di interesse più basso ha un buon senso finanziario, di solito. Tutto dipende da quanto sarà basso il tuo tasso di interesse, quanto devi sul tuo prestito, e per quanto tempo prevedi di rimanere a casa tua.

Il rifinanziamento di un mutuo non è gratuito. I costi variano a seconda dell'istituto di credito, ma puoi aspettarti di pagare dall'1,5% al ​​2% del saldo del prestito in sospeso per chiudere un rifinanziamento. Se devi $ 200, 000 sul tuo mutuo ipotecario, che viene a $ 3, 000 a $ 4, 000 — quantità non piccola. Ma se il tuo mutuo ipotecario mensile scende abbastanza, recupererai quei costi rapidamente. Quindi, i risparmi di cui godi ogni mese inizieranno a sommarsi.

Determinare quanto tempo ci vorrà per andare in pareggio sul tuo rifinanziamento richiede un po' di matematica. Esaminiamo i numeri.

Trovare il punto di pareggio

Diciamo che hai pagato $ 250, 000 30 anni, mutuo a tasso fisso con un tasso di interesse del 4,50 per cento. La tua rata mensile del mutuo - esclusi i costi aggiuntivi delle tasse sulla proprietà e dell'assicurazione dei proprietari di case - sarà di circa $ 1, 266.

Ora, dire quando sei pronto a rifinanziare, il tuo saldo ipotecario è sceso a $ 200, 000. Se rifinanziate quel saldo a un nuovo anno 30, mutuo a tasso fisso con un tasso di interesse del 3,85 per cento, il tuo pagamento mensile stimato, ancora una volta escluse le tasse e l'assicurazione, scenderà a circa $ 937 al mese. Questo è un risparmio di circa $ 329 al mese, o $ 3, 948 all'anno.

Se hai speso $ 3, 000 in costi di chiusura sul tuo rifinanziamento, avresti raggiunto il punto di pareggio sul tuo prestito in meno di un anno.

Ma il rifinanziamento non arriva sempre con un periodo di ammortamento così rapido.

Per esempio, se stai pagando da 30 anni, prestito a tasso fisso di $ 200, 000 a un tasso di interesse del 4,15 percento, il tuo pagamento mensile, tasse e assicurazioni escluse, sarebbe di circa $ 972. Diciamo che ora devi $ 190, 000 su questo prestito e lo rifinanzi a 30 anni, prestito a tasso fisso con un tasso di interesse del 3,85 per cento. Questo ridurrà il tuo pagamento mensile a circa $ 890, una differenza di $ 82 al mese o circa $ 948 all'anno.

Se ti costa $ 3, 000 per rifinanziare quel mutuo, ci vorranno poco più di tre anni per raggiungere il punto di pareggio. Se hai intenzione di vivere nella tua casa e di estinguere il tuo nuovo mutuo per più di questi tre anni, questo rifinanziamento potrebbe ancora avere un senso finanziario. Il periodo di ritorno, anche se, non sarà così veloce.

Accelerare il pareggio

Puoi ridurre il tempo necessario per raggiungere il punto di pareggio in diversi modi.

Primo, puoi guardarti intorno per un creditore ipotecario che addebita commissioni più basse. Sei libero di chiudere il tuo rifinanziamento con qualsiasi prestatore autorizzato a fare affari nel tuo stato. Non devi lavorare con il prestatore a cui stai già inviando le rate mensili del mutuo. Ovviamente, più bassi sono i costi iniziali per il rifinanziamento, più velocemente raggiungerai il tuo punto di pareggio.

Anche ottenere il tasso di interesse più basso possibile aiuterà ad accelerare il punto di pareggio. Più bassa è la tua tariffa, più basso sarà il tuo pagamento mensile. Ottenere una tariffa più bassa, anche se, richiede un punteggio di credito forte.

Prima di richiedere un rifinanziamento, ordina copie gratuite dei tuoi rapporti di credito da AnnualCreditReport.com. Questi rapporti non ti daranno il tuo punteggio di credito, ma ti mostreranno se hai pagamenti in ritardo o mancati sul tuo record. Tali ammaccature finanziarie abbasseranno il tuo punteggio di credito. Se hai delle imperfezioni sui tuoi rapporti di credito, qualificarsi per un tasso di interesse sufficientemente basso da rendere utile un rifinanziamento potrebbe non essere possibile.

Puoi anche ordinare il tuo punteggio FICO dalle tre agenzie di credito nazionali:TransUnion, Equifax, o Experian. Questo di solito ti costerà circa $ 15, ma ti farà sapere con certezza quanto è alto o basso il tuo punteggio di credito. Se vuoi ottenere il tuo punteggio gratuitamente, puoi chiamare un prestatore e spiegare che vuoi rifinanziare. Questo prestatore controllerà spesso il tuo punteggio attuale, e può farti sapere immediatamente se è abbastanza alto da giustificare un rifinanziamento.

Finalmente, più hai pagato sul tuo mutuo esistente prima di rifinanziare, prima raggiungerai il tuo punto di pareggio. La maggior parte dei finanziatori non ti approverà per un rifinanziamento a meno che tu non abbia già accumulato il 20% di equità nella tua casa. Quindi non correre a rifinanziare solo un anno dopo aver stipulato il mutuo esistente. A meno che la tua casa non sia aumentata drasticamente di valore, probabilmente non avrai abbastanza capitale per qualificarti per un rifinanziamento, o per renderlo finanziariamente utile.

Altri fattori da considerare

Certo, abbassare il pagamento mensile non è l'unico motivo per rifinanziare. Vuoi anche ridurre l'importo degli interessi che paghi sul prestito.

Ecco perché potresti prendere in considerazione il rifinanziamento da un prestito a più lungo termine a uno con un termine più breve. In questo modo di solito aumenterà il tuo pagamento mensile perché stai riducendo il numero di anni necessari per rimborsare il tuo mutuo. Ma il rifinanziamento da un 30 anni, prestito a tasso fisso a 15 anni, prestito a tasso fisso potrebbe farti risparmiare un sacco di interessi.

Se prendi un 30 anni, mutuo a tasso fisso di $ 200, 000 ad un tasso di interesse del 4,2 per cento, pagherai più di $ 150, 000 di interessi se impieghi tutti i 30 anni per estinguere il tuo prestito. Se invece tiri fuori un 15 anni, prestito a tasso fisso per $ 200, 000 a un tasso di interesse del 3,5 per cento, pagherai meno di $ 60, 000 di interessi se prendi l'intero termine per estinguere questo prestito.

La mossa migliore da fare quando si considera un rifinanziamento è esaminare i numeri con un creditore ipotecario. Un prestatore non ti addebiterà un'occhiata preliminare al tuo mutuo e credito. Ma un prestatore sarà in grado di dirti quanto tempo ci vorrà per recuperare i costi di rifinanziamento e se ti qualificherai per un tasso di interesse sufficientemente basso da rendere il rifinanziamento una scelta praticabile.