Come funzionano i fondi fondiari

I fuochi d'artificio esplodono sul Magic Kingdom di Walt Disney World a Orlando, in Florida. L'astuto Mr. Disney ha acquistato il terreno per parco a tema attraverso fondi fondiari per mascherare il vero acquirente e mantenere bassi i prezzi.

Dal momento in cui Walt Disney ha aperto il suo resort Disneyland ad Anaheim, in California, nel luglio 1955, è stato un successo alle stelle. Negli anni '60, la Disney era alla ricerca di una seconda posizione per costruire un parco a tema ancora più ambizioso che attirasse visitatori dalla lunghezza della popolosa costa orientale. Durante un tour in aereo sulla Florida centrale, Disney ha messo gli occhi su 27.000 acri (11.000 ettari) di palude vicino alla sonnolenta cittadina di Orlando.

Nel 1965, gli immobili in questo tratto della Florida sommerso dall'acqua venivano venduti per $ 180 per acro, circa $ 1.300 nel 2013 dollari [fonte:Storia]. Ma immagina quanto sarebbe salito quel prezzo se Walt Disney, uno degli uomini più ricchi e di maggior successo del mondo all'epoca, fosse venuto a bussare alla porta. Per evitare un boom speculativo dei prezzi immobiliari, la Disney ha deciso di nascondere la sua identità acquistando il terreno attraverso diversi trust.

Un trust fondiario è un contratto legale privato in cui il proprietario di un immobile trasferisce il titolo della proprietà a un fiduciario. Il proprietario conserva tutti i diritti sulla proprietà - costruire, affittare, vendere o trasferire agli eredi - ma ha il lusso di rimanere anonimo. Nel caso della Disney, la palude della Florida che sarebbe diventata l'impero multimiliardario di Walt Disney World è stata acquistata da trust senza nome e senza volto [fonte:Disney Park History].

I fondi fondiari di questo tipo sono chiamati "Illinois Land Trusts", perché i primi contratti di questo tipo furono stipulati da magnati delle ferrovie, uomini d'affari e politici nella Chicago del XIX secolo. Alcuni dei primi beneficiari erano persone che volevano acquistare immobili a Chicago senza mettere a repentaglio i loro incarichi politici come assessori della città, dal momento che non potevano votare su progetti di costruzione della città se possedevano terreni vicini [fonte:Exeter].

Questi fondi fondiari anonimi hanno incontrato opposizione, ma alla fine sono stati confermati dalla Corte Suprema dello Stato dell'Illinois. Oltre all'Illinois, solo altri otto stati degli Stati Uniti - Florida, Hawaii, Indiana, North Dakota, Virginia, Arizona, California e Ohio - hanno legalizzato questo tipo di trust immobiliare anonimo, sia attraverso statuti legislativi che decisioni dei tribunali [fonte:Murray ].

Quindi, come si crea un fondo fondiario?

Cos'è un fondo fondiario?

Un trust fondiario immobiliare è solo una delle tante varietà di trust. Una fiducia , in termini legali, è qualsiasi accordo in cui una parte detiene proprietà a beneficio di un'altra parte. Il proprietario dell'immobile non rinuncia mai al controllo dei beni - contanti, azioni, obbligazioni, immobili - ma il fiduciario ne diventa il proprietario ai fini legali.

La funzione di tutti i trust è quella di proteggere il proprietario del bene da determinati procedimenti legali e dall'esposizione fiscale. Una coppia benestante potrebbe creare un fondo per proteggere alcuni dei loro beni dalle tasse di successione quando muoiono. Nel caso dei trust fondiari immobiliari, il trust semplifica notevolmente il processo di trasferimento dell'immobile agli eredi o ai nuovi proprietari. Un trust può essere sia irrevocabile - laddove l'accordo fiduciario non può essere annullato - sia revocabile, nel senso che può essere sciolto in qualsiasi momento. Ci sono quattro parti necessarie per ogni accordo fiduciario [fonte:West's Encyclopedia of American Law]:

1. Il primo è il proprietario dell'immobile, detto il concedente o reggente .
2. Poi c'è la proprietà o il bene stesso, noto in gergo legale come trustres o principale .
3. La persona o entità che detiene la proprietà è il fiduciario .
4. Chiunque benefici dei beni del trust è il beneficiario .

Usiamo un ipotetico esempio di trust fondiario immobiliare. John Smith e quattro dei suoi soci in affari possiedono un condominio. Decidono di trasferire la proprietà in un fondo fiduciario. Scelgono uno studio legale che agisca come fiduciario. Dal momento che John e i suoi soci in affari guadagnano un reddito da locazione attraverso il condominio, sono anche i beneficiari del trust.

Un trust immobiliare che segue il modello "Illinois" è un trust revocabile, il che significa che può essere modificato o annullato dal proprietario in qualsiasi momento. Nella pagina successiva elencheremo altri vantaggi e alcuni potenziali svantaggi della creazione di un fondo immobiliare.

Pro e contro dei fondi fondiari

Per comprendere i vantaggi legali di un trust fondiario immobiliare, continuiamo a usare l'esempio di John Smith e dei suoi partner commerciali, che hanno creato un trust fondiario per detenere il titolo di un condominio di loro proprietà a Chicago.

Il primo vantaggio dei fondi immobiliari immobiliari è la privacy. Una volta che il titolo del condominio è stato trasferito in un trust, i nomi di John e dei suoi soci in affari non possono essere divulgati senza un'ingiunzione del tribunale [fonte:Murray]. Uno dei vantaggi di rimanere anonimi è quello di evitare contenziosi. Se le persone pensano che John sia favolosamente ricco, potrebbero inventare cause legali frivole contro di lui [fonte:Asset Protection Planners]. Ma se il nome di John non è in alcun registro immobiliare pubblico, non è un potenziale bersaglio.

Un altro vantaggio dei fondi fondiari è che più proprietari di una proprietà non sono puniti con sentenze legali contro uno solo di loro. Se John non aveva un fondo fiduciario e uno dei suoi soci in affari è stato citato in giudizio dai suoi creditori, allora il creditore potrebbe mettere un pegno sul titolo del condominio. Sarebbe dannoso per John e il resto dei proprietari. Con un trust, tuttavia, il condominio è al riparo da azioni legali contro uno degli altri proprietari [fonte:Chicago Title].

Un altro grande vantaggio di un fondo immobiliare immobiliare è ciò che gli avvocati chiamano "facilità di trasporto". In altre parole, è facile trasferire la proprietà della proprietà agli eredi senza coinvolgere avvocati o tribunali. Di solito quando qualcuno muore, il suo testamento deve essere approvato e i suoi beni valutati attraverso un costoso processo legale chiamato probate . La successione può anche comportare il pagamento di tasse arretrate e debiti [fonte:Nolo]. Con un trust, i proprietari creano un piano di successione che nomina nuovi beneficiari in caso di morte. Dal momento che il trust stesso non "muore", non è richiesta alcuna successione.

Un potenziale svantaggio dei trust fondiari è la falsa convinzione che il trust protegga i proprietari da ogni responsabilità. Anche in Illinois, dove è nato il moderno trust immobiliare, i tribunali hanno stabilito che il proprietario dell'immobile, non il fiduciario, è responsabile nei casi che riguardano la gestione diretta della proprietà [fonte:Murray]. È anche pericoloso pensare che un fondo fondiario offra una privacy a prova di proiettile. Un tribunale può ordinare la piena divulgazione della proprietà della proprietà per qualsiasi numero di denunce civili e penali. La legalità dei fondi fondiari è molto complessa e differisce da stato a stato, quindi è fondamentale ottenere il consiglio di un avvocato di fiducia rispettabile.

Infine, è sbagliato pensare che i trust non paghino le tasse. L'IRS richiede che tutti i trust, compresi i fondi fondiari, presentino il modulo 1041 [fonte:IRS]

I trust fondiari immobiliari non sono l'unico tipo di trust fondiari. Nella pagina successiva spiegheremo come le organizzazioni senza scopo di lucro utilizzano i fondi fondiari per promuovere la conservazione ambientale e alloggi a prezzi accessibili.

Conservazione e fondi comunitari fondiari

Uno scatto della costa del Big Sur in California. La Nature Conservancy ha protetto parte di quest'area attraverso un fondo di conservazione della terra in modo che le generazioni future possano goderselo.

The Nature Conservancy è un'organizzazione senza scopo di lucro dedicata alla protezione e conservazione delle risorse naturali. Solo negli Stati Uniti, la Nature Conservancy aiuta a proteggere 15 milioni di acri di terra dallo sviluppo commerciale, dall'inquinamento industriale e da altre attività che degradano o rovinano la terra o le risorse idriche [fonte:Nature Conservancy]. The Nature Conservancy è uno dei più grandi esempi di conservation land trust , un'organizzazione che acquisisce proprietà, tramite acquisto o donazione, al fine di proteggerle per le generazioni future.

Uno dei metodi più popolari per proteggere la terra privata è attraverso una agevolazione di conservazione . In un certo senso, una servitù è simile al rapporto contrattuale in un fondo immobiliare. Con una servitù, un proprietario di una proprietà vende o dona una parte della sua terra a un fondo di conservazione. Insieme, il proprietario e il fiduciario stabiliscono le restrizioni su come utilizzare quella terra. Ad esempio, può essere utilizzato per l'agricoltura e il tempo libero, ma non per lo sviluppo immobiliare.

Per il proprietario dell'immobile, il vantaggio di una servitù di conservazione è che conserva tutti i diritti di proprietà sul terreno. Il vantaggio per il fondo fiduciario è la capacità di mettere più terra sotto conservazione, proteggendola da future acquisizioni e possibili sfruttamenti. Esistono fondi fondiari grandi e piccoli che operano in ogni stato degli Stati Uniti e in tutto il mondo.

Fondi fondiari comunitari sono un altro tipo di organizzazione senza scopo di lucro dedicata a fornire alloggi a prezzi accessibili per le comunità a basso reddito. La chiave per comprendere i fondi fondiari comunitari è il concetto di doppia proprietà. Quando acquisti una casa, in genere paghi sia la struttura che il terreno che occupa. Con un fondo fondiario comunitario, l'organizzazione senza scopo di lucro acquista la terra e il proprietario della casa paga solo la casa.

Come ulteriore vantaggio, i trust fondiari comunitari vendono le loro case a prezzi accessibili indipendentemente dalle fluttuazioni del mercato [fonte:National Community Land Trust Network]. Per acquistare una casa in un fondo comunitario, devi essere in grado di coprire il mutuo e i costi di mantenimento, e devi anche accettare di vendere la casa allo stesso prezzo che hai pagato per mantenere un alloggio accessibile.

A differenza dei fondi fondiari immobiliari, i fondi fondiari comunitari e i fondi di conservazione sono legali in tutti i 50 stati.

Per molte altre informazioni sull'acquisto di una casa, sull'investimento nel settore immobiliare e sulla navigazione dell'imposta di successione, controlla i link correlati di seguito.

Nota dell'autore:come funzionano i fondi fondiari

È chiaro dalla mia ricerca per questo articolo che non tutti i fondi fondiari sono creati uguali. I fondi fondiari immobiliari sono progettati per proteggere gli investitori facoltosi da contenziosi e tasse, mentre i fondi di conservazione e di comunità sono dedicati a mantenere la terra sana e alloggi a prezzi accessibili. Chiamami hippie, ma faccio il tifo per il secondo camp. È interessante notare che sembra che i fondi immobiliari siano quasi più problematici di quanto valgano. Secondo gli avvocati che scrivono sull'argomento, ci sono molti imbroglioni senza scrupoli che cercano di convincere i proprietari di immobili a depositare i loro beni in un trust, promettendo evasione fiscale legalizzata al prezzo di un semplice contratto. La verità è che i trust fondiari immobiliari sono legali solo in una manciata di stati e anche in questo caso sono soggetti a un attento esame. Non esiste un pranzo gratis, a meno che tu non conti il ​​polpettone nella mensa della prigione.

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Fonti

• Asset Protection Planners, Inc. "Asset Protection:Land Trusts" (20 settembre 2013) http://www.assetprotectionplanners.com/articles/land-trusts?c1=GAW_SE_NW&source=USA_ASP_GEN&cr2=Search__-__USA__-__Asset_Protection__ -__General_Land_Trust__-__KW__-__Land_Trusts__-__BRD&kw=land_trusts&cr5=25828482201&cr7=c&utm_source=GAW_SE_NWUSA_ASP_GEN&utm_medium=cpc&utm_term=land_trusts&mm_campaign=855a034ef7b7a8422bab15b>
• Chicago Title Land Trust Company. "Quali sono i vantaggi di un fondo fiduciario?" (20 settembre 2013) http://www.ctlandtrust.com/#!what-are-the-benefits-of-a-land-trust/c5gp
• Storia del Parco Disney. "Il progetto Florida:gli inizi di Walt Disney World". (26 settembre 2013) http://www.disneyparkhistory.com/the-florida-project1.html
• Servizi di Exchange Exeter 1031. "The History of the Land Trust" (20 settembre 2013) http://www.exeter1031.com/history_of_title_holding_trusts.aspx
• Storia. "Walt Disney World" (20 settembre 2013) http://www.history.com/videos/walt-disney-world-fantasy-built-on-swampland#mankind-decoded-sneak-peek
• Murray, John C. "L'uso dei fondi fondiari fondiari e dei fondi aziendali nelle transazioni immobiliari". 2010. (20 settembre 2013) http://www.firstam.com/title/resources/reference-information/jack-murray-law-library/the-use-of-land-trusts-and-business-trusts -in-transazioni-immobiliari.html
• Rete Fiduciaria Comunitaria Nazionale. "Domande frequenti." (20 settembre 2013) http://www.cltnetwork.org/About-CLTs/Frequently-Asked-Questions
• La tutela della natura. "Conservazione delle terre private". (20 settembre 2013) http://www.nature.org/about-us/private-lands-conservation/index.htm
• Nolo. "ProbateFAQ." (20 settembre 2013) http://www.nolo.com/legal-encyclopedia/probate-faq-29135.html
• West's Encyclopedia of American Law, edizione 2. "Fiducia". (20 settembre 2013) http://legal-dictionary.thefreedictionary.com/trust