Come valutare un terreno?

Nella maggior parte dei casi, la determinazione del prezzo dei terreni è una scienza estremamente inesatta. Farlo correttamente richiede una forte comprensione non solo delle dimensioni e delle dimensioni del pacco e delle vendite comparabili sul mercato, ma anche una comprensione multidisciplinare di una serie di altri fattori. Le preoccupazioni geologiche e idrologiche influiscono sulla edificabilità del terreno, i flussi di traffico influiscono sulla locabilità di qualsiasi edificio da costruire lì, e la zonizzazione "ufficiale" del terreno può, in molte città, avere poco o nulla con ciò che può essere effettivamente eretto sul terreno.

Passo 1

Esamina il terreno per avere una chiara comprensione delle sue dimensioni e dimensioni. Un rilievo completo è preferibile a una semplice misurazione perché dovrebbe indicare anche l'ubicazione di eventuali aree del lotto che un terzo può utilizzare, che possono limitare la capacità di sviluppare il terreno.

Passo 2

idrologico completo, rilievi geologici e ambientali della proprietà. Questi ti aiutano a capire se il terreno è edificabile e cosa sosterrà Dal momento che qualsiasi acquirente astuto farà questi test, e li utilizzerà per ridurre il prezzo se viene riscontrato un problema, ha più senso farli solo in anticipo in modo da sapere esattamente con cosa devi lavorare.

Passaggio 3

Incontra la commissione urbanistica o urbanistica dell'ente governativo locale. Possono darti un'idea di ciò che la zonizzazione della tua proprietà consentirà e di ciò che vorrebbero vedere specificamente sul pacco. Possono anche farti sapere che tipo di requisiti di battuta d'arresto ha il tuo pacco, così come qualsiasi altra limitazione che possa influire sulla quantità di terreno effettivamente utilizzabile per la costruzione.

Passaggio 4

Ricerca recenti vendite comparabili nella tua zona per la terra. Piuttosto che guardare il prezzo di vendita totale, guarda il prezzo per piede quadrato o il prezzo per acro. Questo ti aiuterà ad adattare le vendite comparabili alle dimensioni esatte della tua proprietà. Dovrai anche adeguare le vendite comparabili al valore della tua proprietà in base alle caratteristiche uniche che hai scoperto nella tua ricerca.

Passaggio 5

Completa un'analisi del valore residuo se non riesci a trovare vendite comparabili utili per la tua proprietà. Per eseguire un'analisi del valore residuo, sarà necessario lavorare a ritroso dall'eventuale valore dell'immobile che verrà ultimato sulla proprietà. Per esempio, se sai che la tua proprietà può sostenere un edificio che vale $ 3, 000, 000 che costerà $ 1, 800, 000 da costruire, c'è $ 1, 200, 000 rimasti perché il costruttore ti paghi per la tua terra, e prenderne un po' come profitto. Decidere come allocare $ 1, 200, 000 "valore residuo" tra il profitto dello sviluppatore e il valore del terreno varia notevolmente da mercato a mercato.