Come calcolare le locazioni di vendita

Un sale-leaseback è una strategia che le aziende usano comunemente per ottenere l'accesso al capitale o per pagare il debito. Le retrocessioni di vendita si verificano quando un'azienda vende un immobile e poi lo affitta dall'acquirente per un lungo periodo di tempo. Consente alle aziende di mantenere l'uso esclusivo di un immobile migliorando il proprio bilancio e in alcuni casi, realizzare vantaggi fiscali. Per l'acquirente dell'immobile, fornisce un investimento con un flusso costante di reddito. Queste operazioni possono essere complesse, quindi prima di entrare in questo tipo di arrangiamento, è importante calcolare i termini della transazione accettabili sia per l'acquirente che per il venditore.

Passo 1

Valutare il valore dell'immobile. Se possibile, ottenere una valutazione indipendente per garantire che il valore sia accurato ed evitare controversie tra l'acquirente e il venditore.

Passo 2

Determinare un tasso di capitalizzazione appropriato, o "tasso massimo". Il tasso massimo è il reddito da locazione annualizzato che un immobile genera diviso per il valore dell'immobile. Ricerca i tassi di capitalizzazione medi nella tua regione per avere un'idea degli attuali livelli di mercato. Considera il tipo di attività che affitterà la proprietà. Per le imprese con un solido rating creditizio, come banche, potrebbe essere opportuno che i tassi limite siano leggermente inferiori alla media. Per le aziende con guadagni volatili o profili di credito inferiori, può essere appropriato un tasso massimo superiore alla media.

Passaggio 3

Calcola il canone di locazione. Moltiplicare il tasso di capitalizzazione per il valore della proprietà per determinare il canone annuo. Dividi questa cifra per 12 per calcolare il canone mensile. Confronta la tariffa di noleggio con le tariffe medie nella stessa regione per assicurarti che sia in linea con il mercato. Specificare il tasso annuo di cui l'affitto aumenterà per tenere conto dell'inflazione.

Passaggio 4

Calcola tasse e spese. Gli accordi di vendita e retrolocazione di solito comportano contratti di locazione tripli netti, che impongono alla società di locazione della proprietà di pagare tutte le tasse e le spese associate all'occupazione della proprietà, come l'assicurazione, utenze e manutenzione. Per calcolare i pagamenti mensili totali a carico del locatario della proprietà nell'ambito dell'accordo di vendita-locazione, aggiungere l'importo totale delle tasse e delle spese mensili al canone di locazione mensile.