Comprendere la copertura dei costi di sostituzione:proteggere la propria casa

Il linguaggio politico confuso, l'aumento dei costi di costruzione e i lunghi tempi di risoluzione dei sinistri possono lasciare le famiglie in difficoltà, anche quando pensavano di essere completamente coperte.

"Sembra una casa delle bambole", dice Emily Gershon, parlando della sua casa nel Maryland. "Dalla parte anteriore sembra a posto. Ma poi tutta la parte posteriore della casa e il tetto sono scomparsi." 

In una frizzante giornata di ottobre, Gershon e suo marito stavano ripulendo rami e foglie bruciate:un lavoro autunnale di routine in tutto il nord-est. Non erano sconsiderati, dice Gershon. "Noi siamo quelli che controllano in anticipo i codici della contea. C'è un certo periodo dell'anno? Deve essere una distanza specifica dalla casa? Come deve essere il terreno?"

Mentre lavoravano, un piccolo incendio ha bruciato un lato della loro casa, che sono riusciti a spegnere rapidamente. Inizialmente i danni apparivano minimi. Ma dopo aver spento le fiamme, alzarono lo sguardo e videro il fumo uscire dal camino.

Il capo dei vigili del fuoco lo ha definito uno “strano incidente”. In qualche modo, le braci erano rimaste intrappolate tra il rivestimento in vinile e il rivestimento della casa, diffondendo il fuoco attraverso la soffitta. 

Gershon e suo marito sono riusciti a mettere in salvo i loro due figli piccoli, ma nelle settimane successive hanno dovuto affrontare un diverso tipo di sfida:un abisso enorme tra le promesse della loro polizza assicurativa e la realtà della ricostruzione.

Quando copertura e costi divergono

Dopo l'incendio, Gershon e suo marito iniziarono il processo di compilazione dei preventivi per ricostruire la sua casa. I vigili del fuoco locali hanno stimato il danno in circa 750.000 dollari. Lo studio di fattibilità di un architetto stimava un costo di ricostruzione compreso tra $ 600.000 e $ 900.000. Il numero della compagnia assicurativa? Circa $ 258.000 in valore in contanti effettivo, con un valore di costo di sostituzione inferiore a $ 300.000. 

Per Gershon, la discrepanza era sconcertante. La sua polizza assicurativa per i proprietari di casa elencava $ 500.000 in copertura per l'abitazione e un'estensione della copertura del 25%. 

Alla ricerca di chiarezza, i Gershon hanno assunto un esperto appaltatore di restauri, un ex agente assicurativo con decenni di esperienza. La sua stima iniziale per il seminterrato, il primo piano, il tetto e l'esterno ammontava a circa $ 383.000. Ma poiché la sua stima escludeva il secondo piano, il portico schermato e il giardino, quella somma non avrebbe comunque riportato completamente la casa alle condizioni precedenti la perdita.

Al momento della stesura di questo documento, l’affermazione di Gerson rimane in corso ed è possibile che queste valutazioni possano cambiare man mano che il processo continua. Ma la domanda rimane:come possono emergere discrepanze di questa portata, anche quando i proprietari di casa credono di aver fatto tutto bene?

"Quando guardi la polizza, sembra che la copertura sia lì", dice. "Ma poi ottieni un numero che non riflette il costo effettivo della ricostruzione, e semplicemente non ha senso.

Emily Gershon si è rivolta ai social media per cercare risposte, ma ha trovato altri proprietari di case alle prese con controversie simili su rivendicazioni.

Come la copertura dei costi di sostituzione può andare storta

In situazioni come quella dei Gershon, i conflitti di copertura possono derivare da una combinazione di fattori:dalle differenze nelle stime di ricostruzione alle limitazioni della polizza, ai metodi di valutazione e alle procedure di richiesta di risarcimento. 

Gli assicuratori controllano il processo dei sinistri – e il linguaggio della polizza stessa – creando uno squilibrio di potere intrinseco tra la compagnia e l’assicurato. I proprietari di case che ricevono meno di quanto credono nelle promesse della loro polizza possono avere la sensazione che il vettore sia disonesto o che stia operando in malafede. 

Tuttavia, il livello legale di malafede è molto più elevato rispetto a una semplice controversia sul pagamento di un sinistro. I tribunali generalmente cercano prove che l'assicuratore abbia intenzionalmente o imprudentemente omesso di indagare, comunicare o liquidare un sinistro in modo equo. 

Gershon non è pronta a dire che la situazione è ancora arrivata a quel punto, e dice di essere sorpresa dalla rapidità con cui le persone suggeriscono di chiedere aiuto esterno. "La gente continuava a dirci di trovare un avvocato o un perito pubblico", dice Gershon. “E continuavo a pensare, perché dovrei assumere qualcuno solo per far rispettare un contratto legalmente vincolante? Questo non dovrebbe essere il primo passo che i proprietari di casa sentono di dover compiere solo per convincere il loro assicuratore a fare ciò che dice la polizza."

Sebbene la malafede richieda prove evidenti di una condotta ingiusta, molte controversie derivano da forze più complesse. Le sfide legate ai software di stima, l'aumento dei costi di costruzione, i ritardi di ammortamento e le stime di ricostruzione confuse possono tutti contribuire a creare divari tra ciò che un proprietario di casa si aspetta e ciò che paga inizialmente un assicuratore.

I software di stima generici e l'inflazione lasciano i proprietari di case sottoassicurati 

Molte politiche si basano sull’approvazione di una guardia di inflazione per aiutare a evitare che i limiti di copertura rimangano indietro rispetto all’inflazione edilizia. "Aumenta automaticamente ogni anno i limiti relativi all'abitazione e alla proprietà personale del proprietario di una casa per tenere il passo con l'aumento dei costi dei materiali da costruzione e della manodopera", afferma Mark Friedlander, direttore senior delle relazioni con i media per l'Insurance Information Institute. "Ciò protegge dalla sottoassicurazione e garantisce che l'assicurato abbia un'adeguata copertura dei costi di sostituzione per riparare o ricostruire la propria casa a seguito di una perdita coperta."

Ma negli ultimi anni i costi di costruzione sono stati tutt’altro che prevedibili. Sebbene l’inflazione abbia raggiunto il picco del 9,1% nel giugno 2022, i costi di costruzione sono ancora volatili. Tra il 2020 e il 2022 i prezzi dei materiali per l’edilizia abitativa e della manodopera sono aumentati notevolmente; in alcuni casi, superando di gran lunga l’aggiustamento medio del 2-4% annuo della guardia contro l’inflazione. 

Quando i costi di ricostruzione superano gli aggiustamenti dei limiti politici, il risultato non è solo confusione, ma può anche significare una significativa sottoassicurazione. 

I difensori dei consumatori sostengono che il divario può essere aggravato dal modo in cui vengono calcolati alcuni limiti abitativi.

“Il nocciolo del problema è che gli assicuratori continuano a utilizzare software di stima per fissare limiti abitativi che non sono realistici rispetto ai prezzi attuali nelle aree in cui si verificano conflagrazioni urbane, come Boulder e Los Angeles. Le disposizioni di protezione dall’inflazione molto raramente generano una protezione aggiuntiva sufficiente a colmare le lacune di sottoassicurazione”.

— Amy Bach, cofondatrice di United Policyholders

In casi recenti studiati da United Policyholders, Bach afferma che le case assicurate per meno di 400 dollari al metro quadrato hanno dovuto affrontare costi di ricostruzione vicini a 850 dollari al metro quadrato. "E questo è il limite inferiore delle lacune che le persone hanno."

Si stima che circa due terzi delle compagnie assicurative statunitensi utilizzino il programma software 360Value per stimare i limiti di abitazione sulle polizze assicurative sulla casa, e che i loro periti utilizzino il programma Xactimate per stimare i costi di ricostruzione dopo una perdita. Entrambi gli strumenti di stima sono di proprietà di Verisk, una società di analisi assicurativa. 

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I proprietari di case Marshall Fire hanno venduto allo scoperto in media 139.000 dollari

Uno studio del 2024 dell’Università del Colorado a Boulder ha rilevato che, dei 4.859 assicurati colpiti dall’incendio Marshall nel 2021, il 74% era sottoassicurato. Lo studio ha rilevato che i software di stima di terze parti utilizzati dai vettori per stabilire i limiti delle polizze spesso sottostimano i costi di ricostruzione, facendo sì che i proprietari di casa non abbiano una copertura sufficiente. In media, i proprietari di casa hanno perso 139.000 dollari.

Il linguaggio delle politiche e il flusso di cassa limitato rappresentano ulteriori ostacoli per i proprietari di case

Il linguaggio politico può anche aumentare la confusione dei proprietari di case, in particolare quando si tratta della differenza tra valore in contanti effettivo (ACV) e valore del costo di sostituzione (RCV). L'ACV riflette il valore di un elemento o di una struttura al momento della perdita dopo aver contabilizzato l'ammortamento. Alcune polizze pagano solo ACV, il che significa che il valore ammortizzato non viene mai recuperato.

Le politiche sui costi di sostituzione funzionano in modo diverso, ma non sempre nel modo in cui i proprietari di casa si aspettano. Anche con la copertura RCV, gli assicuratori in genere emettono un pagamento iniziale basato su ACV. L'importo rimanente, spesso chiamato trattenuta di ammortamento, viene pagato solo dopo il completamento delle riparazioni e l'invio delle ricevute.

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Equazione di pagamento del costo di sostituzione

Le polizze sui costi di sostituzione spesso prevedono un primo pagamento inferiore, mentre i fondi rimanenti vengono pagati dopo che le riparazioni sono state completate e documentate. Quello che segue è un esempio semplificato del processo per una casa con una copertura di 500.000 dollari che necessita di riparazioni di 400.000 dollari.

Costo di riparazione di 400.000 $ − Ammortamento di 120.000 $ (30%) − Franchigia di 2.000 $ =pagamento iniziale di 278.000 $  

Ciò lascia $ 120.000 di trattenuta di ammortamento, che viene pagata al termine delle riparazioni.

Tieni presente che l'ammortamento a volte viene applicato linea per linea ai componenti dell'edificio e non all'intera casa contemporaneamente. Ciò significa che l'importo della trattenuta viene calcolato su molti elementi, come tetto, rivestimenti, pavimentazione, ecc. e può variare da modesto a sostanziale. 

In questi casi, il problema non è la mancanza di copertura ma la mancanza di liquidità. Poiché i benefici relativi ai costi di sostituzione e alcune garanzie vengono spesso pagati in più fasi o tramite rimborso, i proprietari di casa potrebbero aver bisogno di accedere a risparmi, credito o altri fondi per iniziare le riparazioni prima di ricevere l'intero valore della loro richiesta. Ulteriori pagamenti per le spese di soggiorno possono anche essere rimborsati mensilmente anziché essere forniti in anticipo.

Questa può essere una sfida per molte famiglie. Il rapporto annuale sui risparmi di emergenza del 2026 di Bankrate ha rilevato che solo il 47% degli americani afferma di avere fondi accessibili sufficienti per coprire una spesa di emergenza di 1.000 dollari.

"Ho completamente sottovalutato quanto sarebbe costato solo sostituire le cose di base", afferma Gershon. “La notte dell’incendio, mentre i camion erano ancora fuori, ero al telefono per ordinare dentifricio, soluzione per contatti, biancheria intima, calzini. Abbiamo un bambino e un bambino. Stavo solo cercando di farci arrivare la mattina dopo. Costava 1.000 dollari."

Alcuni proprietari di case si rivolgono ad accordi di cessione dei benefici, che consentono agli appaltatori di ricevere pagamenti assicurativi direttamente in cambio dell'avvio delle riparazioni. Ma questi accordi sono stati oggetto di un crescente controllo. 

"Le disposizioni sull'assegnazione dei benefici consentono ai consumatori a corto di soldi di assegnare i propri fondi assicurativi a un roofer o a un appaltatore in modo che possano iniziare con il lavoro necessario", afferma Bach. "Ma ci sono stati così tanti abusi di queste disposizioni che sono state messe fuori legge in Florida, e altri stati, incluso Washington, stanno prendendo in considerazione restrizioni simili."

Gergo assicurativo, decodificato

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Termini chiave da conoscere

• Contratto di cessione dei benefici (AOB) :consente al proprietario di una casa di trasferire i propri diritti di indennizzo assicurativo a un appaltatore o a una società di riparazioni, conferendo a tale terza parte l'autorità di negoziare con l'assicuratore e riscuotere il pagamento direttamente.
• Valore in contanti effettivo (ACV): Il valore della proprietà danneggiata al momento della perdita dopo il deprezzamento dovuto all'età, all'usura e alla considerazione della sua vita utile prevista.
• Trattenimento dell'ammortamento :la parte della richiesta di rimborso del costo di sostituzione che gli assicuratori trattengono fino al completamento delle riparazioni. Una volta che il proprietario della casa fornisce la prova della riparazione, l'assicuratore sblocca l'importo trattenuto.
• Approvazione estesa dei costi di sostituzione :un'assicurazione sulla casa che aumenta il limite di abitazione della tua polizza se i costi di ricostruzione superano il limite della polizza (in genere tra il 10% e il 25%).
• Studio di fattibilità :una valutazione da parte di un architetto o di un professionista dell'edilizia che utilizza gli attuali costi di costruzione del mercato per stimare il costo di ricostruzione della casa, comprese le finiture attuali e le considerazioni sulla normativa.
• Approvazione del costo di sostituzione garantito :un'assicurazione sulla casa che richiede al tuo assicuratore di pagare l'intero costo per ricostruire o riparare la tua casa dopo un sinistro coperto. Questa copertura rimuove il limite legato al limite della polizza.
• Valore del costo di sostituzione (RCV): L'importo che costa riparare o sostituire la proprietà danneggiata con nuovi materiali di tipo e qualità simili, senza detrarre l'ammortamento.

I miglioramenti domestici non dichiarati possono erodere la copertura avanzata

Al di là dei meccanismi politici e delle sfide relative al flusso di cassa, un altro fattore può ampliare il divario tra copertura e costi di ricostruzione:miglioramenti domestici che non sono mai stati segnalati all’assicuratore. Sebbene i proprietari di case spesso aggiornino la propria polizza dopo importanti ristrutturazioni, gli aggiornamenti più piccoli possono accumularsi nel tempo e aumentare significativamente il valore di ricostruzione di una casa.

Gershon lo scoprì quando gli assicuratori iniziarono a stimare il valore delle finiture della sua casa. La stima iniziale dell’assicuratore prevedeva circa 1.500 dollari per la carta da parati in tutta la casa. "Solo la carta da parati nella stanza di nostra figlia costa tanto in termini di materiali", dice. Lo stesso problema si è verificato nelle indennità per interruttori della luce e hardware aggiornati.

Gershon riconosce di non aver informato il suo operatore di tali aggiornamenti incrementali in quel momento, sottolineando che "nessuno dei nostri aggiornamenti individuali costa $ 25.000". Tuttavia, si aspettava che tali differenze fossero visibili durante l'ispezione.

Immagini prima e dopo del soggiorno dei Gershon, che presentava carta da parati personalizzata e finiture migliorate prima dell'incendio.

Molti proprietari di case come Gershon hanno scelto di acquistare una copertura extra, come costi di sostituzione estesi o approvazioni di costi di sostituzione garantiti, che entrano in vigore una volta esaurito il limite di abitazione. La sostituzione estesa può pagare un ulteriore 25% o 50% in aggiunta al limite di abitazione, e la sostituzione garantita paga l'intero costo per ricostruire la tua casa dopo un disastro. 

Tuttavia, queste approvazioni spesso sono accompagnate da disposizioni politiche che impongono ai proprietari di case di consentire al vettore di mantenere in vigore la guardia contro l’inflazione. I trasportatori potrebbero anche richiedere di essere informati di eventuali modifiche alla casa che potrebbero aumentare i costi di ricostruzione. 

"Alcune polizze stabiliscono che è necessario avvisare l'assicuratore se si esegue una ristrutturazione che costa più di un importo prestabilito", afferma Bach. In generale, United Policyholders consiglia un controllo assicurativo annuale per ottimizzare i limiti.

Come rafforzare la rete di sicurezza assicurativa

Gli acquirenti di case esaminano attentamente i tassi ipotecari e le condizioni dei prestiti fino al punto decimale, ma molti si affidano ad altri per prendere decisioni sulla loro copertura assicurativa. "Ci sono così tante cose nella vita da sapere e di cui preoccuparsi", afferma Gershon. "È facile fidarsi dei professionisti e presumere di essere coperto."

Ma ognuno di questi professionisti ha le proprie priorità. I finanziatori vogliono proteggere il prestito. Gli agenti immobiliari vogliono vendere la casa. Gli agenti devono bilanciare la copertura con le linee guida di sottoscrizione e ciò che l'acquirente è disposto a pagare. Con costi di assicurazione sulla casa che ammontano in media a 2.424 dollari all’anno e sono in aumento, il prezzo conta, ma la copertura conta di più. Risparmiare sui premi non significherà molto se la polizza non sarà all’altezza in caso di catastrofe. 

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Come ridurre le possibilità di essere sottoassicurati

Anche se nessuna polizza può eliminare tutti i rischi, gli esperti sostengono che i proprietari di case possono adottare misure pratiche per ridurre le possibilità di essere sottoassicurati.

• Ottieni più stime dei costi di ricostruzione per garantire che il costo dell'abitazione e i costi di ricostruzione reali siano allineati . “Quando abbiamo acquistato la nostra attuale casa, la compagnia assicurativa ha inviato qualcuno per stimare il costo di sostituzione. Ho anche assunto qualcuno in modo indipendente per circa $ 300 per fare la stessa cosa, e ho chiesto a un amico che è un costruttore di case di darmi una cifra approssimativa. – Bill Wilson, CPCU, ARM, AIM, AAM
• Richiedi informazioni sulla copertura aggiuntiva dell'abitazione, ad esempio costi di sostituzione prolungati o aumentati o costi di sostituzione garantiti. “L'approvazione del costo di sostituzione garantito è una caratteristica premium offerta da alcuni assicuratori immobiliari. Protegge dall’aumento dei costi di costruzione per manodopera e materiali dopo gravi catastrofi e previene carenze di copertura. Solitamente aggiunge circa il 5%-10% al premio totale della polizza." – Mark Friedlander, Direttore senior delle comunicazioni aziendali, Insurance Information Institute
• Chiedi al tuo perito e al tuo appaltatore di lavorare insieme dopo una grave perdita. “Se le stime sono distanti, è meglio che il perito del vettore e l’appaltatore visitino insieme la casa per arrivare a un ambito concordato. Se tutti osservano lo stesso danno nello stesso momento, è più facile conciliare la stima”. –  Chantal M. Roberts, CPCU, AIC, RPA, ITP, esperta ed insegnante di sinistri assicurativi
• Confronta i limiti di abitazione e premi quando acquisti a una tariffa migliore . “I consumatori più sensibili al prezzo (quelli che cambiano assicuratore almeno una volta dopo aver acquistato la propria casa) mostrano la maggiore negligenza in termini di copertura:si concentrano esclusivamente sui premi quotati quando acquistano nuove polizze. Gli assicurati potrebbero lasciare soldi sul tavolo non acquistando la tariffa migliore per il livello di copertura prescelto”. – J. Anthony Cookson, Emily Gallager e Philip Mulder (2024, 16 dicembre) Coverage Neglect in Homeowners Insurance. CU Boulder oggi 

L'assicurazione per i proprietari di case è progettata per condividere il rischio finanziario di perdita, ma dipende da diversi fattori che lavorano insieme per farlo in modo efficace. I proprietari di casa non solo devono mantenere una copertura adeguata, ma devono anche capire cosa effettivamente forniscono le loro polizze e avere abbastanza risparmi o accesso ai fondi per affrontare il processo di richiesta di risarcimento.

Dipende anche dalla fiducia che il vettore manterrà le promesse delineate nel contratto.

Nella maggior parte dei casi, i reclami vengono risolti senza grandi controversie. Ma quando ciò che un proprietario di casa si aspetta e ciò che paga in definitiva una polizza non sono allineati, gli assicurati potrebbero aver bisogno di chiedere ulteriore assistenza ad appaltatori, periti pubblici o professionisti legali per garantire che la copertura acquistata funzioni come previsto.

“Riconosco quanto siamo privilegiati”, afferma Gershon. “Questo è finanziariamente stressante, ma non ci rovinerà. Siamo istruiti, abbiamo lavori flessibili e abbiamo il tempo e la fiducia per difendere noi stessi. Ma se è così difficile per noi, non riesco a immaginare quanto lo sia per qualcuno che non ha questi vantaggi. Ecco perché condivido la nostra storia, spero che aiuti altri proprietari di casa a capire in cosa si stanno imbattendo."

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