Come si acquista il primo investimento immobiliare?

L'acquisto della prima proprietà in affitto è un grande passo per qualsiasi investitore. È una delle risorse più grandi che puoi acquistare e, con un po' di tempo e fatica, può essere un ottimo modo per generare entrate passive.

Ma prima di diventare un magnate immobiliare e iniziare a costruire un impero, dovresti iniziare con le basi. Saper trovare una casa, ottenere un mutuo e riempirlo di buoni inquilini sono tutti aspetti essenziali per l'acquisto del tuo primo immobile in affitto.

Diamo un'occhiata ai passaggi che dovrai intraprendere per acquistare il tuo primo investimento immobiliare, nonché alle sfide che potresti incontrare lungo il percorso. Sebbene l'acquisto di una proprietà in affitto sia simile all'acquisto di una residenza principale, ci sono alcune differenze uniche che dovrai considerare.

Con questi suggerimenti e trucchi, avrai le informazioni necessarie per rendere il processo il più agevole possibile.

Un investimento immobiliare fa per te?

Investire nel settore immobiliare non è per i deboli di cuore. Non solo devi considerare il mutuo e i costi operativi, ma devi anche pensare agli inquilini, che possono fare o distruggere il tuo investimento. Di solito c'è più rischio nel possedere una proprietà in affitto che investire nel mercato azionario. Dopotutto, se sei riuscito a rimanere bloccato con cattivi inquilini che non pagano l'affitto in tempo, i tuoi guadagni non sono solo ridotti:sono inesistenti. Certo, il mercato azionario potrebbe tirare solo dal 4% al 5% all'anno, ma puoi contare su questo con un certo livello di fiducia. Stai facendo una scommessa più grande con un investimento immobiliare. Ma con una scommessa più grande arriva anche l'opportunità di una ricompensa maggiore, e questo è particolarmente vero per gli investimenti immobiliari.

Nel 2016, il rendimento lordo medio per gli investitori in locazione era del 9,4%, leggermente in calo rispetto agli anni precedenti ma comunque significativo. Per alcuni contesti, il rendimento medio annuo del Dow Jones negli ultimi 10 anni è stato del 4,8%. Non c'è niente di cui scrivere a casa. Inoltre, hai più influenza sul tuo investimento immobiliare rispetto al mercato azionario. Ad esempio, anche se acquistassi ogni bottiglia di Diet Coke nel tuo negozio di alimentari locale, probabilmente non saresti in grado di influenzare il prezzo delle azioni della Coca-Cola (almeno non in modo evidente). Ci sono tanti fattori in gioco. Quando si tratta di mercato azionario, stai cavalcando un'onda che è già in atto. Con un investimento immobiliare, tuttavia, piccoli cambiamenti, come una nuova porta o alcuni piccoli miglioramenti alla cucina, possono aumentare la probabilità di corteggiare buoni inquilini con affitti mensili più elevati. Con gli investimenti immobiliari, non solo stai cavalcando l'onda, ma sei anche tu il proprietario dell'onda. È un'ottima scelta per quell'investitore che desidera un'opportunità più pratica.

Come ottenere un mutuo per un investimento immobiliare

Una grande domanda per le persone che acquistano una proprietà, che si tratti di un investimento immobiliare o di una residenza principale, è "Quanta casa posso permettermi?" Inizia esaminando un calcolatore di mutui per avere un'idea delle tariffe e dei pagamenti mensili, quindi puoi ottenere la pre-approvazione per vedere quanti soldi ti qualifichi. Assicurati di dire al tuo esperto di mutui per la casa che sei interessato all'acquisto di un investimento immobiliare, che ha regole diverse rispetto a una residenza principale.

Ottieni prima l'approvazione

Una delle più grandi insidie ​​che gli acquirenti di case di qualsiasi tipo fanno è cercare una proprietà prima di assicurarsi il finanziamento. Diciamo che, dopo mesi di ricerche, trovi l'immobile in affitto perfetto. Ma quando si ottiene la pre-approvazione per un mutuo, la casa è già sotto contratto con un altro acquirente. Ottieni subito la pre-approvazione e avrai la possibilità di fare un buon affare in un attimo.

Un altro problema con la ricerca prima di essere pre-approvato è che in realtà non sai per quanti soldi ti qualifichi. Sarebbe straziante guardare case a una fascia di prezzo, solo per scoprire che ti qualifichi per meno. Ottenere la pre-approvazione ti consente di prendere una decisione ponderata sull'investimento immobiliare che intendi acquistare.

Prestiti di agenzia per investimenti immobiliari

Per un investimento immobiliare, probabilmente utilizzerai un prestito di agenzia, il che significa che il prestito sarebbe sostenuto da Fannie Mae o Freddie Mac. Nella maggior parte dei casi, non sarai in grado di ottenere un prestito FHA o VA per un investimento immobiliare. L'eccezione a ciò sarebbe se si acquista una proprietà con più unità e si prevede di vivere in una delle unità e affittare le altre. Se hai intenzione di seguire questa strada, dovresti iniziare parlando con un esperto di mutui per la casa.

Requisiti per l'acquisto di un investimento immobiliare

I prestiti di agenzia a tua disposizione saranno un mutuo a tasso fisso o un mutuo a tasso variabile (ARM). Entrambe queste opzioni hanno requisiti specifici per quanto riguarda l'anticipo e il punteggio di credito.

Di quale punteggio di credito e acconto hai bisogno per acquistare un investimento immobiliare?

Per un mutuo a tasso fisso, il requisito minimo di punteggio di credito su un investimento immobiliare di una singola unità è 620 e richiederà un acconto del 20%. Se hai un punteggio di credito di 720 o superiore, tuttavia, devi solo versare il 15% su un investimento immobiliare di una singola unità.

Per un mutuo a tasso variabile, il punteggio di credito minimo è 620 e richiederà almeno il 15% di sconto su un investimento immobiliare unifamiliare.

Se sei interessato all'acquisto di una proprietà composta da più unità, rivolgiti a un esperto di mutui per la casa per discutere i requisiti e le opzioni.

Altri requisiti per qualificarsi

A parte l'acconto, i requisiti per un immobile in affitto sono in qualche modo simili a quelli di un mutuo per una residenza principale. Dovrai comunque seguire la regola 2/2/2:fornisci due anni di dichiarazioni dei redditi, due anni di W-2 e due mesi di estratti conto alla tua società di mutui, oltre a far verificare i tuoi beni.

La tua società di mutui vorrà anche che tu abbia sei mesi di rate del mutuo in riserva per darti un po' di spazio nel caso in cui dovessi affrontare una sfida finanziaria inaspettata.

Perché dovrei ottenere un mutuo per il mio investimento immobiliare?

Se hai i mezzi per pagare un investimento immobiliare in contanti, ottenere un mutuo potrebbe comunque avere senso per la tua situazione, soprattutto se stai pianificando di ottenere più investimenti immobiliari. Ad esempio, supponiamo che tu abbia $ 100.000 in banca.

La tua prima opzione è comprare una casa in contanti per $ 100.000. Mentre otterrai un flusso di cassa maggiore su quell'investimento, vincola tutto il tuo denaro in un unico posto.

Se, tuttavia, ottieni un prestito con uno sconto del 20%, potresti potenzialmente acquistare un'altra o due case allo stesso prezzo con i restanti $ 80.000. Sebbene il tuo flusso di cassa immediato sia inferiore, questi rendimenti aumenteranno a lungo termine, soprattutto quando gli affitti aumentano e i mutui vengono ripagati. Stai costruendo risorse a un ritmo più veloce quando scegli un mutuo anziché contanti.

Nel caso in cui acquisti un investimento immobiliare in contanti, potrebbero esserci comunque opportunità di prestito vantaggiose per la tua situazione.

James Milne, product manager di Rocket Mortgage ^® , spiega che "una grande percentuale degli investimenti immobiliari negli Stati Uniti è di proprietà senza ipoteca, quindi ci sono molte opportunità per liberare denaro o prelevare capitale per migliorare una proprietà. Un rifinanziamento cash-out è un'ottima opzione per questi clienti."

Questa opzione può aiutare il tuo investimento a lavorare per te.

Come faccio a determinare il potenziale ROI per la mia proprietà in affitto?

Quando cerchi un ottimo investimento immobiliare, la prima domanda da porsi è "Posso davvero fare soldi?" Se la risposta è no, ovviamente non è un grande investimento. Per vedere quanti soldi potrebbe potenzialmente guadagnare la tua proprietà, dovrai considerare il ritorno sull'investimento (ROI). Il ROI può essere calcolato trovando prima il reddito annuo netto della proprietà. Questo è il denaro dell'affitto che rimane dopo aver pagato le tasse, l'assicurazione, le spese di gestione della proprietà, le riparazioni previste (prevedi di spendere l'1% del valore della proprietà per questo), i potenziali periodi di vacanza, le commissioni HOA (se applicabile) e qualsiasi utenze che non saranno coperte dall'inquilino. Per trovare il ROI, prendi il reddito annuo e dividilo per l'importo che hai speso per la proprietà. Ad esempio, se il reddito netto annuo è di $ 7.500 e hai speso $ 100.000 per la proprietà, il tuo ROI è del 7,5%. Usa questo calcolo per vedere se ogni proprietà in affitto è un buon investimento potenziale.

Cosa rende un buon investimento immobiliare?

Durante la scansione dei quartieri per il tuo primo affitto, ci sono alcuni requisiti specifici che dovresti cercare per determinare se la proprietà sarebbe un buon investimento. In poche parole, vuoi una casa che richieda poca manutenzione, abbia posti liberi limitati e ti permetta di avere un buon rapporto affitto-valore.

No Fixer-Uppers

Uno dei più grandi errori che commettono i nuovi investitori immobiliari è l'acquisto di un fixer-upper. Se l'annuncio dice che la proprietà "ha bisogno di molte cure amorevoli", passa alla casa successiva. Mi sono innamorato di questo anch'io una volta e sono riuscito a ottenere un "affare straordinario" su una casa che mancava di pareti interne, richiedeva un nuovo impianto idraulico e aveva un seminterrato che si allagava su base semestrale. Ci sono pochi sentimenti peggiori che rendersi conto che la tua vacca da mungere è in realtà un pozzo di soldi.

L'eccezione a questa regola è, ovviamente, se sei esperto di riparazioni domestiche. Se hai ampie capacità di tuttofare (o conosci qualcuno che le ha), potresti essere in grado di affrontare queste riparazioni estese meglio di me. Ma come regola generale, sarà meno fastidioso acquistare solo una casa che è già in condizioni praticabili. E sono là fuori. Quindi, nel frattempo, fai del tuo meglio per resistere al fascino di una tomaia riparatrice.

Nessun posto vacante

Se non hai inquilini paganti, il tuo investimento immobiliare non va bene per molto. Vuoi assicurarti che la tua proprietà sia attraente non solo per qualsiasi inquilino, ma per buono inquilini che pagano in tempo e non buttano le loro riviste Cosmo nel water (per esperienza).

A seconda della tua posizione, alcuni luoghi tendono semplicemente ad avere tassi di posti liberi più bassi, come San Jose, California e Fort Collins, Colorado, che hanno entrambi registrato un tasso di posti liberi dello 0,2% nel 2016. Puoi fare qualche ricerca sul quartiere stai guardando, ma quando si arriva al punto, trascorri del tempo guidando per le strade vicino alla tua potenziale proprietà. Basta guardare il livello di cura delle case nell'area circostante può darti una buona idea di quali case sono libere e quali no.

La regola dell'1%

Una grande domanda da parte dei nuovi investitori è "Per quanto dovrei affittare una proprietà?" Gli investitori esperti a volte usano la regola dell'1%, che afferma che l'affitto mensile dovrebbe essere almeno l'1% del prezzo di acquisto. Ad esempio, se hai acquistato una casa per $ 100.000, dovresti addebitare - almeno - $ 1.000 per l'affitto. Questo, ovviamente, non è sempre vero per gli investitori e alcuni si accontenteranno di un rendimento leggermente inferiore.

Per assicurarti che una potenziale proprietà possa ricevere quel tipo di ritorno, vedi se puoi ottenere stime di affitto per proprietà di aree simili. Potresti essere in grado di addebitare leggermente più o meno di quanto elencato, ma ti dà un numero di ballpark.

Sei un padrone di casa?

Quando inizi ad acquistare immobili da investimento, devi prenderti del tempo per pensare seriamente alla tua capacità di gestire le tue proprietà. È un lavoro duro essere un padrone di casa, più difficile di quanto la maggior parte delle persone pensi, e ho visto molti investitori essere sopraffatti dal tempo necessario per essere un buon padrone di casa.

Curiosità:stai attento a questo tipo di investitore. A volte si esauriscono sotto il peso dei loro doveri di proprietario terriero e vendono semplicemente l'intero portafoglio in una volta. Di solito è un buon momento per entrare e acquistare.

Ma il punto è che non tutti sono tagliati per essere padroni di casa. È una linea di lavoro intensa e dispendiosa in termini di tempo, soprattutto se hai già un lavoro diurno. Per questo motivo, consiglio vivamente di affidare a una società di gestione questo lavoro per te.

Certo, probabilmente stai spendendo dal 9% all'11% dell'affitto per questo servizio, ma loro si prenderanno cura delle esigenze degli inquilini e riscuoteranno l'affitto. E nello sfortunato caso in cui un inquilino debba essere sfrattato, aiuterà anche a gestire quel processo. Il tempo è spesso più importante del denaro e lasciare andare questo stress ti dà la libertà di perseguire ulteriori investimenti.

Tenere traccia delle riparazioni

Dal momento che stai guadagnando da questo investimento immobiliare, dovrai pagare le tasse sul reddito, ma la buona notizia è che le proprietà in affitto offrono alcuni grandi vantaggi fiscali. Che tu stia assumendo qualcuno per fare una riparazione, pagare gli interessi sul mutuo o semplicemente guidare verso la tua proprietà, c'è una vasta gamma di potenziali detrazioni.

Parole di saggezza:dovrai assicurarti di tenere traccia di queste spese, il che significa ricevute, nella remota possibilità che l'IRS bussi. Per ottenere il pieno valore del tuo investimento immobiliare, dovresti sfruttare al massimo le tue opportunità di detrazione fiscale.

Questo è un altro vantaggio dell'utilizzo di una società di gestione. Terranno traccia di tutte le tue spese di noleggio e te le invieranno in un bel documento durante la stagione fiscale. Ancora una volta, la quantità di tempo che questo ti fa risparmiare vale i soldi.

Per iniziare

Sebbene ci siano molte variabili da considerare quando acquisti il ​​tuo primo investimento immobiliare, dovresti iniziare facendo le tue ricerche. Guarda i prezzi delle case e dei quartieri e inizia a risparmiare per un acconto. E quando sei pronto per tuffarti a capofitto nel gioco immobiliare, puoi iniziare ottenendo l'approvazione preliminare per un mutuo.