Perché dovresti fare di una casa il tuo primo investimento

Originariamente, questa doveva essere una serie in due parti che discuteva i pro ei contro dell'acquisto di una casa rispetto all'investimento. Lo scopo non era scegliere un vincitore o un perdente, di per sé. (Dopotutto, uno dei principi principali di Diventa ricco lentamente è che dovresti davvero fare ciò che funziona per te.) Invece, lo scopo era quello di evidenziare i punti di forza e di debolezza di entrambe le opzioni nel caso ti trovassi di fronte a una scelta per qualche motivo.

L'articolo di Holly Johnson se dovessi comprare una casa o (investire?) era il primo; e lei ha detto che, se dovesse fare quella scelta, lei "investirebbe per il futuro e rinuncerebbe alla casa in un minuto a New York". Intendevo spiegare i vantaggi del lato opposto dell'ipotetico.

Ma mi hai rubato il tuono! Così tante persone hanno fatto ottimi commenti in risposta al post di Holly che ho pensato che sarebbe stato meglio spiegare cosa era rimasto o non era chiaro per qualche motivo. Entrambi abbiamo iniziato guardando al passato.

Il modo (più comune) per creare ricchezza

Due attività hanno superato la prova del tempo nel corso della storia come i modi migliori per fare soldi:

1. Commercio
2. Investimenti immobiliari

Se guardi la lista dei milionari americani e cosa hanno fatto per arrivarci, osserverai che il percorso più comune per lo status di milionario in America è stato il settore immobiliare.

Sicuro, hai i Warren Buffett che l'hanno fatto investendo in azioni, e ci sono gli Zuckerberg e i Gates che lo hanno fatto avviando nuove società e portandole alla fortuna. Ma la maggior parte dei milionari di basso profilo ha costruito la propria ricchezza con il settore immobiliare.

C'è una ragione per questo. Come diceva sempre mio padre:"Tutti devono vivere da qualche parte". La popolazione mondiale è in espansione, ma Madre Terra non lo è. Quindi non è difficile vedere la matematica della domanda e dell'offerta lavorare a favore degli investimenti immobiliari.

Limitare il prezzo per il rifugio

Considera il precetto che, se vuoi creare ricchezza, una cosa infallibile che puoi fare è limitare le tue spese. Guarda il tuo budget. Qual è la tua spesa maggiore? Alloggio. Che si tratti del tuo affitto o di una rata del mutuo, a meno che la tua casa non sia completamente ripagata, è probabile che non ci sia niente per cui spendi più soldi di quello. (Bene, va bene, se noleggi due Ferrari e una Mercedes, le tue auto potrebbero costarti di più, ma poi ammetti di non essere tipico.)

Jeff ha inchiodato questo concetto nei commenti dell'articolo di Holly:

Il mio mutuo finirà mentre l'affitto non finisce mai. Quando compro, Sto bloccando il mio prezzo. L'alloggio può aumentare e diminuire di valore, ma il mio mutuo non cambia in base a questo, quello che devo è quello che devo, anche quando i prezzi salgono del 20% o crollano del 20%.

Quando pensi al tuo futuro, cosa ti offre una sicurezza migliore che avere un rifugio di tua scelta ... con nessun pagamento di affitto o mutuo ?

Guarda intorno a te i pensionati che vivono comodamente, e guarda le loro finanze. Nove su 10 avranno una casa a pagamento. Non solo hanno bloccato il prezzo delle case per la durata del loro mutuo, hanno effettivamente portato la spesa a zero rispetto all'affitto una volta che il mutuo è stato completamente pagato.

Non puoi arrivarci se non compri una casa.

Conversione di spesa

Per me, uno dei principali motivi per acquistare prima una casa è che mette una spesa (inevitabile) su una pista per diventare una risorsa. Come tutti gli investimenti, quella differenza di solito inizia piuttosto piccola, perché all'inizio la maggior parte del tuo pagamento mensile alla banca ipotecaria è costituito da interessi. Però, come il tempo passa, sempre più di quell'importo mensile passa dalla spesa a un bene, cioè., l'equità nella vostra casa.

Quella, per me, è a dir poco una cosa di bellezza; e nella mia mente, è il motivo principale per cui le persone che sono al sicuro in pensione sono arrivate lì.

Il concetto di leva finanziaria

Ec è stato uno dei pochi che ha menzionato la leva finanziaria come un vantaggio per l'acquisto di una casa rispetto all'investimento dei propri soldi:

In secondo luogo, l'altro grande vantaggio di possedere una casa propria è la leva finanziaria. Se avessi 30k da investire nel 1940, sulla base di un tipico rapporto ltv di 80/20 potresti comprare una casa del valore di 600k. Preferiresti avere 600k in crescita a un ritmo leggermente inferiore o 30k in crescita a un ritmo più alto?

Ma a giudicare dal fatto che solo tre commenti lo menzionavano, Ho pensato che sarebbe stato utile spiegare il concetto.

La maggior parte di noi sa che il debito è più un male che un bene... tranne, Certo, quando si tratta di acquistare una casa. Una delle cose più importanti che rende l'acquisto di una casa il primo passo per la sicurezza finanziaria della maggior parte delle persone è il debito. I mutui per la casa sono di solito i prestiti più economici in circolazione, quindi l'onere imposto dal pagamento degli interessi è relativamente minimo.

Come funziona la leva?

Qui è dove la matematica diventa avvincente, ed è radicato nell'inflazione (di tutte le cose). I prezzi delle case nel lungo periodo sono aumentati nella maggior parte dei luoghi. Questo è qualcosa che amiamo, non è vero? Questo apprezzamento è anche chiamato inflazione... ma è il tipo di inflazione che funziona per noi.

E la leva è il modo in cui facciamo funzionare l'inflazione per noi. Ecco la matematica:

Diciamo che compri una casa per $ 100, 000 (per mantenere i numeri rotondi) e metti giù $ 20, 000. Allora diciamo che, nell'arco di 30 anni, l'inflazione è in media del 3 per cento. È probabile che il tuo tasso ipotecario sarà di un paio di punti sopra quello, diciamo il 5 per cento. A prima vista, sembra un pessimo affare, perché stai pagando più di quanto stai ricevendo in un apprezzamento guidato dall'inflazione. Ma aspetta.

Dopo il primo anno (di nuovo, usando solo numeri approssimativi) avrai il 5 percento di $ 80, 000 di interessi:sono $ 4, 000. (È meno dopo le tasse, ma ignoriamolo per il momento.)

Nello stesso anno, la tua casa avrà apprezzato di $ 3, 000 (3 percento di $ 100, 000). Potresti pensare di aver guadagnato il 3 percento, ma no, non è corretto. Hai investito solo $ 20, 000 dei tuoi soldi per ottenere apprezzamento, quindi il vero ritorno sui tuoi soldi per quel primo anno è stato ($ 3, 000 × 20 dollari, 000 =) 15 percento!

Quanti investimenti te lo danno?

Questa è una semplificazione eccessiva per essere sicuri, ma lo scopo è mostrare in matematica ciò che così tante persone sanno nel loro istinto:la tua casa è spesso il tuo miglior investimento.

Perché non fare prima il miglior investimento?

L'agevolazione fiscale:un possibile equivoco

Uri ha sollevato uno dei vantaggi più noti della proprietà di una casa:

Non dimentichiamoci del trattamento fiscale favorevole che ricevono le case residenziali. c'è la detrazione dell'imposta sul reddito degli interessi ipotecari, che sarà più alto nei primi anni del mutuo – quei risparmi possono essere messi direttamente nel tuo fondo di investimento. E c'è l'esclusione dall'imposta sulle plusvalenze per i primi 250K (500K se sposati) di guadagni. Certo, alcuni strumenti di investimento finanziario ricevono un trattamento di favore, pure.

Molte persone amano concedere la riduzione dell'imposta sul reddito che si ottiene negli Stati Uniti come motivo per cui l'acquisto di una casa è un modo migliore per andare rispetto al risparmio per la pensione. È vero, per molte persone, la detrazione che ottieni per le tasse sul reddito è di aiuto, ma spesso non è così grande come potresti pensare.

Se presenti una semplice dichiarazione dei redditi, come fa la maggior parte dei salariati, prendi semplicemente la detrazione standard e la detrazione degli interessi ipotecari scompare.

Anche, se sei abbastanza fortunato da fare un sacco di soldi, la detrazione degli interessi ipotecari svanisce.

Così, in pratica, lo sgravio fiscale non è un motivo così potente per intraprendere la strada dell'acquisto di una casa come sostengono i sostenitori. Ma, nelle giuste circostanze, è un aiuto.

Io e mia moglie abbiamo sempre avuto il beneficio fiscale perché non abbiamo mai guadagnato così tanti soldi e per altre cose, come donazioni di beneficenza e cose del genere, che ci ha permesso di presentare ogni anno dichiarazioni dei redditi dettagliate dove abbiamo ottenuto la detrazione per gli interessi.

Inflazione degli affitti:l'ultimo killer di ricchezza

A meno che tu non abbia ereditato una dimora che è stata pagata, dovrai pagare per un posto dove vivere. Se non compri, dovrai affittare. Conosciamo due coppie in California che affittano lo stesso posto da più di 20 anni.

Durante quel periodo, il loro affitto è quasi raddoppiato. Se avessero acquistato, i loro pagamenti non sarebbero raddoppiati. Anche se hanno preso un prestito al 100% nel momento in cui erano comuni, e il tasso era variabile, i loro pagamenti ancora non sarebbero raddoppiati.

L'inflazione uccide la ricchezza degli affittuari e mette dollari reali nelle tasche dei proprietari di case:un doppio smacco. Alla mia mente, questa è una ragione convincente per fare di una casa il tuo primo investimento.

Avvertenze

Ma ci sono un paio di avvertimenti da considerare...

• Nel momento in cui inizi a vendere e comprare case, che la matematica esce dalla finestra, perché il costo della transazione nella vendita e nell'acquisto di immobili spesso capovolgerà l'equazione. Perciò, se hai intenzione di trasferirti molto presto nella tua vita, potrebbe avere più senso iniziare concentrandosi sui risparmi per la pensione.
• Anche, la matematica diventa piuttosto poco attraente se inizi la tua casa di proprietà nella parte superiore di un ciclo economico, perché questo mette un serio freno a quell'apprezzamento a lungo termine. (Ho fatto quell'errore e l'ho pagato caro, che è come lo so.)

Se eviti questi due avvertimenti, Credo che trovare un modo per acquistare quella prima casa il prima possibile sarà molto probabilmente l'ancora della tua carriera di investimento.

Sei in grado di sfruttare la tua casa? Vorresti farlo? Quali condizioni ti impediscono di fare di una casa il tuo primo investimento?