Come i proprietari di successo si avvicinano alla riscossione degli affitti

Il flusso di cassa è il nome del gioco per i proprietari. Il flusso di cassa positivo garantisce che le tue proprietà in affitto realizzino un profitto, mentre il flusso di cassa negativo indica che i tuoi investimenti non sono altro che drenaggi finanziari. E mentre ci sono letteralmente dozzine di fattori che influenzano il flusso di cassa, inclusi i tipi di proprietà in cui investi, le tariffe che imposti e il modo in cui controlli gli inquilini, alla fine dipende dal tuo approccio alla riscossione degli affitti.

Con la giusta strategia di riscossione dell'affitto, puoi assicurarti di essere sempre pagato in tempo e per intero.

L'importanza della riscossione degli affitti

Possedere immobili in affitto è costoso. Quasi ogni transazione associata al possesso di un affitto è classificata come una spesa. Se studi gli estratti conto associati alla tua proprietà, noterai che il 90% delle transazioni sono debiti dal tuo account.

Ciò include pagamenti di mutui, tasse sulla proprietà, assicurazioni, manutenzione e riparazioni, pagamenti di utenze, ristrutturazioni e aggiornamenti. Il pagamento dell'affitto di una proprietà è il suo unico credito coerente.

Senza un efficiente processo di riscossione dell'affitto, le tue finanze possono rapidamente prendere una brutta piega. Hai bisogno di questi pagamenti in tempo e per intero per mantenere il flusso di cassa della proprietà in una direzione positiva. E perché ciò avvenga, hai bisogno di un piano.

4 metodi per riscuotere l'affitto

Quando si tratta di riscuotere l'affitto, ci sono diverse opzioni. Ecco alcuni dei più comuni:

1. Deposito diretto

Questo è uno dei metodi migliori (e più prevedibili) per riscuotere l'affitto. Con un deposito diretto, i prelievi mensili automatici vengono prelevati dal conto dell'inquilino e trasferiti sul tuo conto. Questo automatizza la riscossione dell'affitto e lo rende facile per entrambe le parti. È sicuro, protetto ed efficiente.

2. Posta

Se vivi lontano dai tuoi inquilini, puoi chiedere loro di spedirti per posta gli assegni di affitto. Il vantaggio di riscuotere gli assegni di affitto via posta è che è gratuito (non devi pagare alcun tipo di software o servizio). Lo svantaggio è che è molto inaffidabile e dipende dall'inquilino che deve ricordarsi di spedire un assegno in tempo ogni mese.

3. Di persona

Anche se non è esattamente l'ideale, puoi fare la raccolta dell'affitto faccia a faccia. Se possiedi una proprietà in affitto multifamiliare, come un appartamento o un quadrifamiliare, puoi fornire un luogo designato per la riconsegna all'interno dei locali. Se si tratta di un affitto unifamiliare, puoi incoraggiarli a consegnarlo nel tuo ufficio. (Oppure, se è conveniente, puoi ritirarlo ogni mese.) Come probabilmente puoi intuire, la riscossione dell'affitto di persona è solitamente più una seccatura di quanto valga la pena.

4. Software per la riscossione degli affitti

Infine, sono disponibili online numerosi software e servizi per la riscossione degli affitti. Questi strumenti semplificano la riscossione dell'affitto creando un portale online attraverso il quale gli inquilini possono accedere e pagare l'affitto ogni mese. Possono farlo manualmente ogni mese, oppure possono impostare bozze automatizzate (molto simile a un deposito diretto).

Suggerimenti per riscuotere l'affitto in tempo (e per intero)

Ora che capiamo perché la riscossione degli affitti è importante e quali metodi di base esistono, analizziamo e concentriamoci sul come di questo processo. In altre parole, come ti assicuri di essere pagato ogni mese senza il fastidio di ritardi nei pagamenti e scuse? Diamo un'occhiata insieme.

1. Sii accurato con lo screening

Lo screening degli inquilini potrebbe non sembrare che abbia qualcosa a che fare con la riscossione dell'affitto, ma non lasciarti ingannare. È uno dei primi (e più importanti) passi che puoi fare per essere pagato in tempo.

Se non disponi già di un processo di screening completo degli inquilini, ora è il momento di crearne uno. E invece di porre le stesse domande di base che fanno la maggior parte dei proprietari, usa il processo di screening per approfondire davvero la redditività finanziaria di un potenziale affittuario. In altre parole, raccogli tutte le informazioni che puoi legalmente per garantire che un inquilino entrante sia ragionevolmente in grado di permettersi il pagamento dell'affitto ogni mese.

"Il modo più semplice per calcolare se un inquilino può permettersi l'affitto è prendere il suo stipendio annuo e dividerlo per 40. Se l'importo è superiore a quello che stai addebitando per l'affitto mensile presso la proprietà in affitto, l'inquilino può permettersi l'affitto ”, scrive Kristi Mergenhagen per RentPrep.

Ad esempio, se un inquilino guadagna $ 60.000 all'anno, dividendo il reddito per 40 si ottengono $ 1.500. In un mondo ideale, non vorresti che qualcuno guadagnasse meno di $ 60.000 in una proprietà con un canone mensile superiore a $ 1.500.

Esplora altri metodi di screening

Un'altra regola pratica è la "Regola 3X". Questo semplice metodo prende l'affitto che stai addebitando e lo moltiplica per tre. Il reddito mensile dell'inquilino deve essere uguale o superiore a questo numero. Ad esempio, se l'affitto è di $ 2.000 al mese, dovrebbero generare almeno $ 6.000 di reddito mensile ($ 2.000 * 3 =$ 6.000).

Queste sono solo regole pratiche, ma sono utili. Se non altro, ti aiutano a identificare rapidamente eventuali bandiere rosse. (Ad esempio, se addebiti $ 2.000 al mese ma il richiedente porta a casa solo $ 4.000 al mese, saprai che non è una buona soluzione.)

Forse ti starai chiedendo cosa c'entra lo screening degli inquilini con la riscossione dell'affitto? Bene, tutto. Effettuando uno screening accurato sul front-end e garantendo un'accessibilità ragionevole, riduci il rischio che un inquilino non sia in grado di pagare in tempo a causa di problemi finanziari.

2. Assumi un Property Manager

In questa guida menzioneremo alcuni suggerimenti e best practice, ma la verità è che non devi farne nessuno da solo. Molti proprietari abbreviano tutto questo semplicemente assumendo un gestore di proprietà per gestire la riscossione dell'affitto (e altre attività) per loro conto.

Le società di gestione della proprietà sono specializzate nella collaborazione con proprietari e investitori immobiliari per vegliare sulle loro proprietà e gestirle come se fossero le loro. Ciò può includere lo screening degli inquilini, il coordinamento della manutenzione e della riparazione, la contabilità e, sì, la riscossione dell'affitto. E a seconda del gestore della proprietà con cui vai, possono essenzialmente rimuovere tutti i rischi associati al pagamento.

Prendi Green Residential in Texas come esempio. Non offrono solo servizi di gestione della proprietà di Houston, ma forniscono garanzie. La loro garanzia più forte è qualcosa che chiamano "Garanzia del reddito da locazione". Fondamentalmente protegge il flusso di reddito del proprietario. Se un inquilino è stato selezionato e collocato da Green Residential e non riesce a pagare l'affitto in qualsiasi momento durante il contratto di locazione, la società di gestione della proprietà rimborsa l'eventuale affitto perso al proprietario.

Sebbene non tutti i gestori di proprietà offrano una garanzia di reddito da locazione così forte, ci sono comunque evidenti vantaggi nel lavorare con uno. Se non altro, ti toglie l'onere di rintracciare i pagamenti dell'affitto dalle tue spalle.

3. Automatizza con il software

Il software di riscossione degli affitti è diventato molto popolare negli ultimi anni. È qualcosa che sia i proprietari che gli inquilini trovano vantaggioso (per numerosi motivi).

Uno dei maggiori vantaggi dell'utilizzo del software di riscossione dell'affitto è che consente pagamenti in tempo reale da qualsiasi luogo. In altre parole, non c'è alcun ritardo tra il momento in cui l'inquilino effettua il pagamento e quando viene visualizzato nel tuo account. A differenza dell'invio di un assegno di affitto, che può richiedere diversi giorni per arrivare e uno o due giorni per essere cancellato, i pagamenti dell'affitto online sono immediati.

Un altro vantaggio dell'utilizzo del software è che semplifica la gestione di tutti gli aspetti accessori della riscossione dell'affitto, inclusi il calcolo delle tasse di mora, l'invio di solleciti, la visualizzazione dello stato di pagamento di un inquilino, ecc.

4. Invia promemoria

A proposito di promemoria, assicurati di comunicare in modo chiaro e spesso con i tuoi inquilini prima delle date di scadenza dell'affitto. Non dare mai per scontato che ricorderanno da soli.

Il bello dei promemoria è che sono abbastanza facili da automatizzare. L'opzione più semplice è utilizzare le funzionalità integrate con un software o un servizio di riscossione degli affitti. Tuttavia, anche se riscuoti l'affitto manualmente, puoi comunque utilizzare i promemoria.

Gli SMS sono l'opzione migliore per inviare promemoria. Le percentuali di apertura dei messaggi di testo si aggirano intorno al 99%, mentre il 97% dei messaggi viene letto entro 15 minuti dalla consegna. (Ciò è in netto contrasto con altri mezzi, come la posta elettronica, che spesso si perdono in caselle di posta affollate.)

Per semplificare le cose, tieni un modello sul blocco note del telefono e imposta un promemoria per tre giorni prima della scadenza dell'affitto. Quando questo promemoria si spegne, copia e incolla il modello in un SMS e invialo a ciascun tenant.

5. Incentiva i pagamenti tempestivi

A volte gli inquilini hanno bisogno di un po' di motivazione in più per pagare in tempo. Un modo per farlo è offrire incentivi e sanzioni.

Uno degli incentivi più comuni è quello di offrire uno sconto per il pagamento completo dell'affitto prima della data di scadenza. Ad esempio, se l'affitto è dovuto entro il quinto di ogni mese, puoi offrire uno sconto da $ 25 a $ 50 a chiunque paghi entro il primo di ogni mese. (Non puoi permetterti di abbattere $ 50 sul prezzo? Anche omaggi come magliette, cappelli, snack e buoni possono funzionare. Potrebbero costarti solo pochi dollari, ma possono convincere qualcuno a spostare il tuo pagamento in alto della loro pila di banconote.)

A volte la motivazione può funzionare meglio al contrario. In altre parole, puoi penalizzare le persone che non pagano l'affitto in tempo. Se hai sanzioni, assicurati di includerle nel contratto di locazione. Dovrai anche rimanere entro i limiti legali delle leggi sugli affitti nel tuo stato.

6. Evita la posta

Come accennato in precedenza, la riscossione dell'affitto tramite posta è tecnicamente un'opzione. Tuttavia, è altamente scoraggiato in questo giorno ed età. Il servizio postale degli Stati Uniti (USPS) è sempre stato piuttosto inaffidabile, ma ora lo è più che mai.

Per depositare con successo un assegno di affitto dalla posta, molto deve andare per il verso giusto. Prima di tutto, l'inquilino deve ricordare che l'affitto è dovuto. Quindi devono scrivere fisicamente un assegno, incollarlo in una busta e metterlo nella posta. (Se non hanno un francobollo, il che è molto probabile, devono ricordarsi di andare al negozio e acquistare i francobolli.) Una volta che la lettera è stata consegnata a USPS, la lettera deve farsi strada attraverso il sistema. A seconda della distanza di invio dell'assegno, potrebbero essere necessari da due giorni a una settimana per arrivare. Una volta che l'assegno arriva, devi firmare l'assegno e depositarlo sul tuo conto bancario (che possono richiedere un altro giorno o due per essere cancellato).

Anche se puoi sicuramente riscuotere l'affitto per posta se lo desideri, ci sono così tante opzioni superiori. Evita questo metodo se possibile. (Ti semplificherà la vita.)

7. Passa di persona

Non sottovalutare il potere di fermarsi di persona per ricordare a un inquilino il pagamento dell'affitto. Sebbene ci siano leggi che ti impediscono di entrare nella proprietà senza preavviso, non c'è nulla che ti impedisca di bussare alla porta.

Un check-in di persona richiede ovviamente tempo, ma è anche molto efficace. La chiave è rendere questi check-in caldi e cordiali piuttosto che freddi ed impegnativi. Inizia la conversazione salutando e chiedendo se c'è qualcosa che puoi fare per rendere la proprietà più confortevole. Quindi, prima di partire, ricorda loro la data di scadenza dell'affitto e le eventuali condizioni particolari richieste per il pagamento da effettuare.

Somma tutto

Se riesci a riscuotere costantemente l'affitto in tempo e per intero, avrà un impatto profondamente positivo sul flusso di cassa della tua proprietà in affitto. Alla fine, diventerà uno dei fattori trainanti più importanti del tuo successo.

Come puoi vedere da questo articolo, c'è molto che va nella riscossione dell'affitto. Non è facile come avere qualcuno che firma un contratto di locazione e promette di lasciare un assegno nella tua casella di posta ogni mese. Ci sono processi, passaggi e sistemi che devi mettere in atto per proteggere il tuo flusso di cassa. Usa questa guida per iniziare.