Rapporto debito/reddito:calcolo dell'accessibilità e della proprietà della casa

L’alloggio rappresenta la spesa maggiore nel bilancio della maggior parte delle famiglie. Ma quanto è troppo molto da spendere per il ricovero? Un articolo sul New York Times di sabato contiene un esempio scioccante di una donna che ha oltrepassato il limite:

Ciò che ottenne fu un mutuo che non poteva permettersi. Per il costo di 385.000 dollari, [Christina] Natale ha versato un acconto di 185.000 dollari, poco meno di quello che ha preso dalla vendita della casa di suo nonno. Il prestito che ha fatto la differenza, compresi i costi di chiusura, la commissione di intermediazione, le tasse e l'assicurazione, significava una fattura mensile di $ 1.873,96, circa $ 100 in meno rispetto alla sua paga mensile da portare a casa come assistente amministrativo.

Non sono indifferente ai racconti di difficoltà finanziarie, ma questo mette alla prova anche la mia compassione. La signora Natale (che ha tre figli) ha sottoscritto un mutuo per la casa che le ha lasciato solo 100 dollari al mese per ogni altra spesa della sua vita. Non avrebbe dovuto aver bisogno di una voce esterna che le dicesse che quella era una situazione impossibile. (Tuttavia, dov'erano le voci esterne?)

Anche se questo è un esempio estremo, molte altre persone acquistano case solo per scoprire di essere in difficoltà, incapaci di effettuare pagamenti. Come puoi evitare che ciò accada anche a te?

Rapporto debito/reddito

Fortunatamente, decenni di dati finanziari hanno prodotto modelli computerizzati che aiutano a determinare quanto una persona può permettersi di spendere per l’abitazione e il debito. Per saperne di più, ho recentemente parlato con Robb Severdia di Guarantee Mortgage a Portland. Gli ho chiesto di descrivere come funziona il processo. (Se ho qualcosa che non va, è colpa mia, non di Severdia.)

Tradizionalmente, gli istituti di credito hanno utilizzato il rapporto debito/reddito (DTI) per stimare quanto un proprietario di casa può permettersi di prendere in prestito. Questo rapporto viene calcolato confrontando le spese con il reddito lordo (ante imposte). Il inferiore il numero, meglio è. Se guadagni $ 3.000 al mese prima delle tasse e paghi $ 300 per il debito, il rapporto debito/reddito sarà del 10%.

Le banche e gli intermediari ipotecari esaminano due numeri:

• Il rapporto debito/reddito "front-end", che include le spese immobiliari totali:capitale del mutuo, interessi, tasse e assicurazione.
• Il rapporto debito/reddito "back-end", che include tutto quanto sopra più altri pagamenti del debito:prestiti auto, prestiti studenteschi, carte di credito, ecc.

Quando un potenziale mutuatario invia i suoi documenti, il computer li valuta, applicando modelli statistici per assicurarsi che il carico di debito proposto rientri negli intervalli accettati. Dopo questo processo automatizzato, il prestito procede alla sottoscrizione manuale, in cui un essere umano esamina la richiesta e prende la decisione finale se approvare o negare il prestito.

I rapporti debito/reddito standard del settore guidano questo processo.

Limiti di prestito

Quando abbiamo acquistato la nostra prima casa nel 1994, tutte le persone coinvolte nella transazione ci hanno detto che il nostro rapporto debito/reddito front-end dovrebbe essere pari o inferiore al 28%. Cioè, non dovremmo destinare più del 28% del nostro reddito lordo alle spese abitative. Il rapporto back-end era del 36%, il che significa che le nostre spese abitative e il pagamento dei debiti combinati dovrebbero ammontare a meno del 36% del nostro reddito.

Esempio: Il nostro reddito lordo (ante imposte) nel 1994 era di circa 60.000 dollari, ovvero circa 5.000 dollari al mese. Per rimanere sotto la linea guida del rapporto debito/reddito front-end del 28%, potremmo permetterci spese di alloggio non superiori a 1.400 dollari al mese, comprese assicurazione e tasse. Poiché Kris aveva prestiti studenteschi e io avevo debiti sulla carta di credito, non potevamo avvicinarci al rapporto DTI front-end del 28% perché ci avrebbe spinto oltre il 36% back-end. Il nostro elevato carico di debiti significava che avevamo meno da spendere per una casa. Il nostro pagamento finale è stato di $ 1.086 al mese.

Quando abbiamo acquistato la nostra nuova casa nel 2004, il rapporto debito/reddito era cambiato. “Quella cifra del 28% è vecchia”, ci è stato detto. "La maggior parte delle persone può arrivare fino al 33%." Il rapporto back-end è stato aumentato al 38% e addirittura al 41% in alcuni modelli!

Da quello che ho capito, le linee guida sul rapporto debito/reddito sono diventate gradualmente più flessibili nel corso degli anni. Ecco cosa potrei mettere insieme sulla storia del DTI (mi piacerebbe avere chiarimenti o correzioni a questo elenco):

• Secondo quanto riferito, durante gli anni '70 (prima che il debito delle carte di credito diventasse comune), il DTI non era diviso tra front-end e back-end. C'era un solo rapporto ed era del 25%. Se il tuo mutuo, le tasse e l'assicurazione erano inferiori al 25% del tuo reddito, si presumeva che potessi permetterti il pagamento.
• In Le nuove regole del denaro , Ric Edelman scrive che i limiti di prestito “erano” del 22% e del 28%. Immagino che questa fosse la regola pratica negli anni '80.
• Quando abbiamo acquistato la nostra prima casa a metà degli anni '90, il rapporto front-end era del 28% e il rapporto back-end era del 36%.
• Nel 2004, tali rapporti sono nuovamente aumentati rispettivamente al 33% e al 38%. (Per qualificarsi per un prestito FHA, il tuo DTI front-end è limitato al 29% e il back-end è limitato al 41%.)

Un aumento del 5% potrebbe non sembrare un grosso problema, ma quando parli del pagamento della casa, è enorme. Ricorda:il 5% di un reddito di $ 60.000 equivale a $ 3.000 all'anno o $ 250 al mese. Molti pignoramenti si verificano perché le persone accettano pagamenti per l'affitto che ammontano a soli 250 dollari al mese in più rispetto a quanto possono permettersi.

Paura di dire "No"

Durante la mia conversazione con Robb Severdia, gli ho chiesto del crescente rapporto debito/reddito. Ha riconosciuto di aver visto i numeri aumentare durante i suoi dieci anni nel settore. "Le banche sentono la necessità di aumentare i limiti per essere più competitive", ha spiegato.

"Penso che nella maggior parte dei casi sia una cattiva idea per i mutuatari spingere quel 41% di back end", ha detto Severdia. “Potrebbe avere senso in alcuni casi, ma può essere una ricetta per il disastro”. In altre parole, concediti un margine di errore. Invece di basare il budget domestico su un rapporto debito/reddito iniziale del 33%, valuta la possibilità di ridurlo al 28%. Non potrai permetterti un mutuo così grande, ma non ti sentirai nemmeno schiacciato dai pagamenti.

Ho chiesto a Severdia come fanno persone come Christina Natale del New York Times storia riuscirono ad ottenere mutui che ammontavano a più della metà del loro reddito. “Le persone hanno paura di dire ‘no’”, mi ha detto. "Avevano paura di perdere l'accordo." Da qui la crisi dei mutui subprime.

In Il proprietario automatico della casa milionario , David Bach avverte:

In genere dovresti presupporre che l'importo che la banca o la società di mutui è disposta a prestarti è superiore a quello che dovresti prendere in prestito. […] Non scherzare con questo. Fai i conti. Sii realistico riguardo alla tua situazione. Non fingere di essere più in forma di quanto sei in realtà.

A nessuno importa dei tuoi soldi più di tu fare. Il tuo agente immobiliare, il tuo intermediario ipotecario e la banca hanno tutti interesse a incoraggiarti ad acquistare quanta più casa possibile. I loro redditi dipendono da questo. Ascolta quello che hanno da dire, ma prendi le tue decisioni in base alla tua conoscenza della situazione.

Meglio prevenire che curare

I proprietari di case vengono spesso ammoniti di "comprare quanta più casa ci si può permettere". C’è del merito in questa affermazione, in generale , i prezzi delle case aumentano, così come il reddito personale. Di conseguenza, le rate del mutuo generalmente diventare più conveniente.

Il problema, ovviamente, è che quando acquisti tutta la casa che ti puoi permettere, rimani senza margine. E se perdi il lavoro? Cosa succede se sei costretto a vendere la tua casa, ma i prezzi delle case sono scesi? Penso che sia più logico acquistare tutta la casa di cui hai bisogno , mantenendo come massimali i convenzionali rapporti debito/reddito.

In definitiva, non importa quali siano le linee guida. Ciò che conta è ciò che puoi permetterti, ciò che sei disposto a pagare. Solo perché la saggezza convenzionale dice che puoi riscuotere un pagamento mensile per l'abitazione di 1.400 dollari su un reddito annuo di 60.000 dollari, non significa che devi farlo.