10 consigli per l'acquisto di un immobile in affitto

Se stai guardando le repliche di "Income Property" di HGTV e ti chiedi se è il momento di acquistare una proprietà in affitto e diventare un proprietario, non sei solo.

Tra la nostra economia a crescita lenta, tassi di interesse storicamente bassi, e l'umore dei millennial di affittare invece di possedere, la proprietà a reddito è in aumento dalla Grande Recessione.

Infatti, l'immobiliare è ora l'investimento a lungo termine preferito dagli americani, secondo un recente studio di Bankrate. La popolarità del settore immobiliare è al suo punto più alto da quando Bankrate ha iniziato il sondaggio sette anni fa.

Dovresti fare il grande passo su una proprietà in affitto? Gli esperti offrono un sì qualificato, a patto che tu faccia prima i compiti. Ecco 10 cose da considerare prima di immergersi nella proprietà a reddito.

1. Non è così facile come sembra

Dimentica gli stereotipi della sitcom televisiva dei padroni di casa all'oscuro. Per sfruttare al meglio la proprietà a reddito è necessario un occhio per i dettagli da ragioniere, la padronanza di un avvocato delle leggi del proprietario-inquilino, la lungimiranza di un indovino e, se scegli di gestire da solo la tua proprietà in affitto, la disposizione ferma ma amichevole del padrone di casa.

“Dove le persone che vogliono diventare padroni di casa falliscono è, non si rendono conto di quanto lavoro ci sia dentro, "dice Diana Giorgio, fondatore di Vault Realty Group, ora parte del secolo 21.

Quindi prima di saltare dentro, vorrai considerare se hai il tempo e le capacità da dedicare alla gestione di un noleggio. Mentre la proprietà in affitto è considerata un investimento passivo, ciò non significa che sei completamente passivo nel gestirlo.

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2. Il successo richiede una prospettiva a lungo termine

Jeremy Kisner, un consulente patrimoniale senior presso Surevest Wealth Management a Phoenix, possiede due affitti a Las Vegas. L'unità che ha tenuto per 13 anni ha avuto due inquilini e poca manutenzione, mentre l'altro ha avuto tre inquilini in quattro anni, l'ultimo uno sfratto costoso.

Sta seguendo gli stessi consigli che dà ai suoi clienti.

"Il modo in cui le persone si trovano nei guai con quasi tutti gli investimenti è, semplicemente non trattengono le cose abbastanza a lungo, " lui dice. “Con gli affitti, se rompi anche in base al flusso di cassa, in realtà non è poi così male perché stai pagando il capitale e costruendo equità in questo modo. Quindi, spero che tu veda anche un po' di apprezzamento.”

Quindi, se stai cercando di fare soldi nel settore immobiliare, vorrai pensare a lungo termine. Mentre paghi o elimini il capitale nel corso degli anni, dovresti essere in grado di aumentare il tuo flusso di cassa.

3. È facile (e costoso) infrangere la legge

Le leggi statali sugli inquilini possono agire come un tombino aperto per i proprietari di case in affitto che le ignorano, secondo Kathy Hertzog, proprietario di Erie, Associazione dei proprietari terrieri con sede in Pennsylvania.

Caso in questione è depositi cauzionali inquilino. Non è semplice come raccogliere e tenere i soldi.

“C'è sicuramente di mezzo la contabilità. Devi avere quel conto per ogni inquilino e tenere quei soldi in quel conto e salvarli, "Dice Hertzog. “Le leggi sui depositi cauzionali regolano il tempo necessario per restituire un deposito cauzionale al termine del contratto di locazione, al netto delle spese di pulizia e riparazione, tutto da elencare”.

“In alcuni stati, se non lo consegni, l'inquilino può chiedere al proprietario il doppio del deposito cauzionale per non averlo restituito entro il periodo di tempo specificato, " lei dice.

Certo, questo è solo un aspetto delle leggi che circondano la proprietà in affitto, e ce ne sono molti altri che i padroni di casa devono conoscere per evitare di imbattersi in loro. Dovrai conoscere le regole sullo sfratto, alloggiamento equo e altri requisiti normativi.

4. Assicurati di essere materiale proprietario

Se acquisti un immobile in affitto, dovresti essere il proprietario di te stesso o versare il 6-10 percento del tuo reddito da locazione a un servizio di gestione? Anche se non esiste una risposta giusta per tutti, George e Kisner preferiscono subappaltare il lavoro.

"Fanno il controllo dei precedenti sul tuo inquilino, assicurati che firmino il contratto di locazione e paghino l'affitto in tempo, "dice Giorgio. “Questo ti libera per gestire i tuoi soldi, non la tua proprietà e i tuoi inquilini”.

Hertzog dice che c'è un potenziale ripido svantaggio nell'essere il padrone di casa.

“Se ti avvicini troppo ai tuoi inquilini e gli inquilini hanno problemi finanziari, puoi ritrovarti bloccato perché non vuoi sfrattarli, " lei dice. “Devi essere molto professionale al riguardo, perché se qualcuno non paga l'affitto, ti stanno rubando.”

In cima a questo problema, ti senti a tuo agio nel prendere le decisioni esecutive che devono essere prese nella gestione di una proprietà? Riparerai o finirai per sostituire il condizionatore guasto o la lavastoviglie che perde? Dovrai effettuare la chiamata su quale sia la migliore linea d'azione.

5. Analizza se acquistare o finanziare è meglio

Mentre alcuni esperti finanziari insistono sul fatto che non dovresti mai comprare un affitto a meno che tu non possa pagare in contanti per questo, Kisner di Surevest Wealth chiede di dissentire.

“Leva (cioè, un mutuo) in genere amplifica i rendimenti, sia al rialzo che al ribasso, " lui dice.

Per esempio, immagina una proprietà in affitto acquistata per $ 100, 000 in contanti. La casa rende un affitto di $ 12, 000 all'anno ed è tassato a $ 1, 000. Con un piano di ammortamento di 27,5 anni e un'aliquota dell'imposta sul reddito del 20 percento, un investitore guadagnerebbe poco più di $9, 500 in contanti all'anno. Quindi il rendimento annuo di cassa dell'investitore è di circa il 9,5 percento. Non male.

Ecco come si è comportato l'investitore che utilizza la leva finanziaria, supponendo la stessa casa. Questo investitore ha un mutuo per l'80% della casa, che si compone al 4 per cento. Dopo aver sottratto le spese operative e le spese per interessi aggiuntive, questo investitore guadagna quasi $ 5, 580 in contanti all'anno. Con $ 20, 000 investiti, il rendimento annuo di cassa dell'investitore è di circa il 27,9 percento.

Infatti, la situazione per il proprietario con leva finanziaria è in realtà un po' migliore di quanto suggeriscono questi numeri. Questo perché parte dell'affitto va a pagare il capitale del mutuo. Quindi, mentre l'investitore non poteva intascare il flusso di cassa perché è stato utilizzato per pagare il prestito, l'investitore ha comunque tratto profitto (e pagato le tasse) su quel denaro.

Questo è il potere della leva finanziaria per far oscillare il rendimento di un investitore.

George concorda:“Sono decisamente d'accordo con l'andare convenzionale (mutuo). È davvero un ottimo modo per massimizzare i tuoi dollari."

6. Budget per gli imprevisti

La mancata pianificazione per la miriade di spese di possesso di un noleggio può diventare una corsia preferenziale verso il disastro.

“Come padrone di casa, vuoi risparmiare dal 20 al 30 percento circa del tuo reddito da locazione per la manutenzione, manutenzione ed emergenze, ", afferma Hertzog dell'Associazione dei proprietari.

"Vuoi assicurarti di non vivere solo di questo, " lei dice, “perché poi quando succede qualcosa di grosso, non avrai soldi per aggiustarlo, e ora sei bloccato perché sei un proprietario con una proprietà che deve essere riparata in fretta, e tu non hai quei soldi."

Kisner non potrebbe essere più d'accordo:"È stata la mia esperienza che sottovaluti sempre tutte le diverse spese che hanno un modo di venire e sopravvaluti sempre quanto positivo sarà il flusso di cassa, " lui dice.

7. Ricordati di rinnovare i tuoi contratti di locazione

Se i padroni di casa a conduzione familiare hanno un evidente punto cieco, è il mancato tempestivo rinnovo dei contratti di locazione degli inquilini, secondo Giorgio.

"Sareste sorpresi di quanti proprietari non rinnovano i loro contratti di locazione ogni anno, quindi lasciano che i loro inquilini affittino mensilmente, " lei dice. "Cosa c'è che non va? Ciò che è sbagliato è, tutto il loro pensiero è che ora, se voglio far uscire il mio inquilino, Non posso perché ora non sono legati a un contratto di locazione".

"Anche, non possono aumentare l'affitto, "dice Giorgio. “L'unico modo per cambiare l'affitto è fargli firmare un modulo che cambia il contratto di locazione ogni anno. È così che tieni sotto controllo i tuoi inquilini. Quando lo lasci scivolare così, può essere davvero difficile rimettere in carreggiata i tuoi inquilini, "dice Giorgio.

A seconda dello stato, i proprietari possono dare avviso di sfratto per un periodo determinato. In California, dove ha sede George, lo stato consente ai proprietari di dare un preavviso di 60 giorni per gli inquilini che hanno vissuto nella proprietà per più di un anno (o 30 giorni per meno di un anno), sebbene la situazione possa essere diversa nelle città a canone controllato. Il proprietario potrebbe anche offrire un nuovo contratto di locazione allo stesso tempo.

8. È tutta una questione di posizione, Posizione, posizione – una specie di

Quel vecchio mantra dell'agente immobiliare sull'importanza della posizione assume una svolta interessante quando viene applicato alle proprietà a reddito.

"Le migliori posizioni con il maggior apprezzamento sono quelle in cui potresti avere il peggior flusso di cassa con un noleggio, " dice Kisner.

Come mai? Gli investitori possono ottenere un rendimento in due modi:flusso di cassa e apprezzamento. In alcune aree gli investitori potrebbero volere un flusso di cassa più elevato per compensare un apprezzamento più lento. Ma se gli investitori si aspettano che un'area si apprezzi sostanzialmente, potrebbero essere disposti a rinunciare a parte del flusso di cassa per godere di tale apprezzamento. Il risultato:l'apprezzamento della casa supera la crescita degli affitti, e le case si apprezzano mentre producono un flusso di cassa relativamente basso.

"Di conseguenza, l'immobile deve valorizzarsi di più per poter competere come investimento con immobili in zone meno ambite, " dice Kisner.

La sua soluzione:sbagliare dalla parte dell'apprezzamento. Questo è quello che sta facendo con i suoi due affitti, quale, in un buon mese, a malapena in pareggio. "Ma se li tengo fino a quando compio 60 anni quando vengono pagati, anche dopo le tasse di proprietà e l'assicurazione, Raddoppierò il mio reddito di sicurezza sociale, " lui dice.

9. Vuoi inquilini a lungo termine? Considera la Sezione 8

La vacanza improvvisa dell'inquilino è la rovina di ogni proprietario in affitto.

“Ogni mese che un affitto rimane vacante, devi pagare il mutuo, utenze e manutenzione di tasca tua, quindi il turnaround è una delle cose che devi affrontare molto rapidamente, "Dice Hertzog.

Una soluzione popolare? Prova gli affittuari della Sezione 8.

Sezione 8, alias il programma di voucher per la scelta dell'alloggio del Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano, in genere limita l'affitto per gli americani a basso reddito che si qualificano al 30 percento del loro reddito mensile rettificato. Mentre alcuni proprietari sono scettici riguardo alle scartoffie e ai potenziali problemi di manutenzione presentati da alcuni affittuari della Sezione 8, Hertzog vede favorevolmente gli inquilini della Sezione 8.

“Le persone anziane e le persone con disabilità sono di solito ottimi inquilini. Si prendono cura della proprietà in modo eccellente perché questa è la loro casa. Questo è dove vogliono essere. Più, se non pagano l'affitto o ti rovinano la casa, rischiano di perdere il voucher della Sezione 8, " lei dice.

10. Non dimenticare la proprietà in affitto al momento delle tasse

C'è un singolare raggio di sole che si irradia sui proprietari di immobili a reddito ogni primavera mentre si accovacciano con il loro contabile per preparare la loro dichiarazione dei redditi federale.

“Quando hai la tua casa, puoi cancellare l'interesse e questo è tutto, "dice Giorgio.

“Ma quando possiedi un investimento immobiliare, il tuo modulo fiscale Schedule E ti consente di cancellare quasi tutto sotto il sole, dalla tinteggiatura della casa al cambio delle lampadine.

"Così, anche se hai un reddito da locazione da dichiarare, puoi mostrare un reddito inferiore a quello che stai effettivamente riscuotendo e cancellare la rata del mutuo e gli interessi mentre allo stesso tempo costruisci un patrimonio netto, "dice Giorgio.

È quella potente combinazione di vantaggi fiscali e rendimenti degli investimenti che aiuta a mantenere gli investitori interessati alle proprietà in affitto.

Linea di fondo

La proprietà in affitto può essere un ottimo investimento se la affronti in modo professionale. Ma vorrai capire (per quanto possibile) in cosa ti stai cacciando prima di spendere i tuoi soldi. Mentre l'attrattiva di generare un reddito mensile passivo con gli immobili è alta, è importante ricordare che spesso richiede molto lavoro per mantenere il flusso di reddito.

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— Jay McDonald ha scritto la versione originale di questa storia.