Che cos'è uno scambio 1031?

Uno dei vantaggi fiscali più importanti che gli investitori immobiliari dovrebbero conoscere è uno scambio 1031 - che, in parole povere, è un modo popolare (e legale) per aggirare le tasse sulle plusvalenze quando si vendono immobili da investimento.

In questo post, imparerai tutto su 1031 scambi, compreso come qualificarsi, quali sono i vantaggi, e altro ancora.

Perché tutti parlano di 1031 Exchange?

Gli investitori immobiliari possono risparmiare un sacco di soldi eseguendo uno scambio 1031. È così semplice.

Quando vendi un investimento immobiliare, l'obiettivo dovrebbe essere quello di trattenere il maggior numero possibile di profitti. La tua capacità di ridurre l'importo delle tasse dovute può creare o distruggere la tua esperienza immobiliare e avere un enorme impatto sulla tua redditività.

Ma ecco il trucco:quando trai profitto dalla vendita di un investimento immobiliare, devi pagare una tassa sulle plusvalenze all'Internal Revenue Service (IRS).

Uno scambio 1031 prende il nome dalla Sezione 1031 dell'Internal Revenue Code. Conosciuto anche come scambio simile, uno scambio 1031 ti consente di evitare le tasse sul capitale quando vendi un investimento immobiliare. Però, devi investire il ricavato della vendita in uno o più immobili dello stesso tipo, in quella che viene chiamata una transazione di scambio (ne parleremo più avanti).

Oltre alle plusvalenze, potresti anche dover affrontare una commissione di recupero dell'ammortamento nel caso in cui vendi una proprietà che hai utilizzato in precedenza per compensare il reddito imponibile per un profitto.

Basti dire che la tua dichiarazione dei redditi diventa più complicata quando diventi un investitore immobiliare.

Qualificarsi per uno scambio 1031

Prima ancora di pensare di andare avanti con uno scambio 1031, assicurati che la tua transazione sia qualificata. Non tutte le vendite sono idonee, e l'ultima cosa che vuoi è dover un sacco di soldi in tasse sulle plusvalenze quando inizialmente pensavi che l'accordo sarebbe stato esentasse.

La proprietà immobiliare può qualificarsi per uno scambio 1031 se è detenuta per investimento, commercio, o uso produttivo.

Questo è molto importante:la Sezione 1031 non si applica quando si capovolgono le case. È solo per le proprietà di investimento, non per le proprietà che rivendete immediatamente.

Ecco alcuni requisiti aggiuntivi da tenere a mente:

Il tipo di investimento deve corrispondere

Sia la proprietà ceduta che quella sostitutiva devono essere a scopo di investimento. In altre parole, non puoi prendere una proprietà aziendale e una proprietà personale come la tua residenza principale, scambiare proprietà, ed evitare di pagare le tasse sulle plusvalenze. Deve essere uno scambio simile.

Detto ciò, i tipi di utilizzo delle proprietà non devono essere esattamente gli stessi. Per esempio, potresti essere in grado di scambiare un edificio commerciale con un complesso di appartamenti residenziali (se non vivi lì).

La conclusione principale qui è che le proprietà scambiate devono essere investimenti e non per uso personale.

Limiti di tempo

Una volta chiusa una struttura, hai un limite di tempo di 45 giorni per identificare fino a tre proprietà che vuoi acquisire. Se entro la fine del periodo di 45 giorni gli immobili non sono identificati, il ricavato della vendita sarà restituito e l'imposta sulle plusvalenze sarà annullata. Come tale, è fondamentale disporre in anticipo dei dettagli associati all'acquisto della proprietà sostitutiva.

In uno scambio 1031, anche gli investitori devono seguire la regola dei 180 giorni. Questa regola impone che la transazione totale venga completata in sei mesi o non più di 180 giorni dopo la chiusura. Se superi il limite dei 180 giorni, lo scambio sarà annullato, e devi plusvalenze.

Facilitatori di scambio richiesti

Un facilitatore di scambio - che può anche essere chiamato un intermediario, intermediario qualificato, o accomodante - è una persona che facilita lo scambio di proprietà simili.

Secondo il codice fiscale IRS (IRC), devi assumere un facilitatore per condurre uno scambio 1031. In termini di base, questa persona funge da intermediario imparziale per la transazione. Ecco come funziona:

Primo, il facilitatore acquista la proprietà da te e addebita una commissione. Prossimo, trasferiscono la tua proprietà all'acquirente, e deposita i tuoi profitti in un conto di deposito a garanzia.

Il facilitatore acquisisce quindi la proprietà che desideri scambiare con la proprietà ceduta. Finalmente, l'intermediario ti trasferisce il bene acquisito, e diventi ufficialmente il proprietario dell'immobile.

Come potete vedere, uno scambio 1031 non è così semplice come "scambiare" proprietà di investimento!

Due tipi di scambi 1031 da conoscere

Ecco un'altra ruga da aggiungere al mix:se questo non sembra abbastanza complicato, ci sono due diversi tipi di processi di scambio 1031 di cui essere a conoscenza.

1. Scambio 1031 ritardato

In uno scambio 1031 ritardato, uno scambiatore cede - o cede - la proprietà prima di acquistarne un'altra. Quindi la nuova proprietà viene acquisita in un'altra transazione. È importante notare che lo scambiatore deve trovare un acquirente e completare una vendita prima che avvenga lo scambio ritardato.

2. Scambio inverso

In uno scambio inverso, uno scambiatore acquisisce prima una proprietà sostitutiva. Quindi la proprietà corrente viene scambiata. Ciò consente all'acquirente di ottenere la proprietà prima di dover vendere il proprio investimento. È un modo per eseguire una transazione e quindi acquistare tempo extra fino a quando il valore di mercato non aumenta, garantendo il miglior valore di ritorno possibile su una casa.

Vantaggi di uno scambio fiscalmente differito

Ecco alcuni dei motivi principali per cui potresti prendere in considerazione il completamento di un simile tipo di differimento delle tasse.

Responsabilità fiscale differita

Gli investitori immobiliari tendono ad apprezzare 1031 scambi a causa dei vantaggi fiscali a lungo termine. In uno scambio 1031, il differimento delle tasse dura fino alla morte. Non scade mentre sei ancora in vita e al comando della proprietà.

Se i tuoi eredi ricevono una proprietà ereditata tramite un 1031, il prezzo della proprietà aumenta al valore equo di mercato. Questo, a sua volta, estingue il debito dal differente. Detto ciò, se hai intenzione di trasferire qualsiasi proprietà dopo la tua morte, vale la pena lavorare con un consulente per accompagnare la famiglia attraverso la transizione.

Quanto a quanti soldi puoi risparmiare, che si riduce all'aliquota dell'imposta sulle plusvalenze.

Per calcolare le tue plusvalenze approssimative, prendi il prezzo di vendita del tuo immobile, e sottrai quanto l'hai pagato, insieme a eventuali costi di chiusura e investimenti non dichiarativi che hai inserito nella proprietà. Per esempio, un investimento non dichiarativo potrebbe essere una nuova scala o una piscina.

L'IRS imposterà le tue plusvalenze a un'aliquota dello 0%, 15%, o 20% a seconda del reddito imponibile o con un'aliquota fiscale di recupero dell'ammortamento non superiore al 25%.

Diciamo che la tua vecchia proprietà viene venduta per $ 1,2 milioni, e il tuo profitto dopo la chiusura dei costi e degli investimenti non dichiarativi è di circa $ 200, 000. Potresti avere un debito di $ 30, 000 a $ 50, 000 di tasse (senza utilizzare uno scambio 1031).

Migliora la tua posizione immobiliare

Partecipare a un contratto di scambio 1031 può anche aiutarti a ottenere un vantaggio di mercato. Invece di pagare le tasse sulla vendita di un immobile, puoi invece mettere quei soldi per l'acconto su una nuova proprietà, e potenzialmente uno che è ancora più prezioso, e un affare migliore rispetto alla tua proprietà precedente.

Come tale, gli investitori usano spesso lo scambio 1031 come trampolino di lancio per acquisire più immobili. Padroneggiare la regola 1031 è un modo per ottenere un punto d'appoggio più forte nel mercato, e, soprattutto, per aumentare il tuo patrimonio netto.

Migliora il tuo flusso di cassa

Uno scambio 1031 può portare a un flusso di cassa costante e un reddito residuo dalla tua nuova proprietà. Ma come?

Scambiando un terreno libero con un immobile in affitto, Per esempio, puoi entrare direttamente in un investimento che genera reddito. (Ma assicurati di avere un esperto qualificato che ti aiuti a condurre questa transazione).

Diversifica il tuo portafoglio

Un altro vantaggio di uno scambio 1031 è che è flessibile. Per esempio, puoi scegliere di vendere una grande casa per un portafoglio di proprietà in affitto in un altro mercato. Adottando questo approccio, puoi distribuire il tuo investimento in giro, ridurre il rischio, e potenzialmente fare più soldi.

È anche una strada per proteggersi dal deprezzamento.

Supponiamo di possedere una proprietà in affitto da più di 27,5 anni. A quel punto, non è più ammissibile per una detrazione di ammortamento annuale. Allo stesso tempo, il reddito netto da locazione può essere solo una piccola percentuale del patrimonio netto totale dell'edificio, il che significa che potrebbe avere più senso scambiare l'edificio con una o più proprietà che possono produrre rendimenti maggiori.

Suggerimenti per uno scambio 1031 senza interruzioni

Tirare fuori uno scambio 1031 non è impossibile. Un sacco di investitori immobiliari completano 1031 scambi, rendendolo un metodo provato e vero per fare soldi. Però, non è sempre una passeggiata nel parco.

Ecco alcune cose da tenere a mente prima di esplorare questo tipo di transazione.

Tieni traccia delle scadenze

Come probabilmente già saprai, un investimento immobiliare di successo spesso implica la gestione dei tempi e il controllo costante del calendario. Ciò è particolarmente vero quando si esegue uno scambio 1031.

Ricordare, hai solo 180 giorni dal momento della vendita per chiudere un immobile sostitutivo. Altrimenti, devi delle plusvalenze.

Cosa c'è di più, se il giorno fiscale rientra nel periodo di 180 giorni, dovrai chiudere quando ti sarai accordato con l'IRS. Nella maggior parte dei casi, questo cade il 15 aprile.

Anche se 180 giorni possono sembrare un'eternità quando concludi un affare, può insinuarsi rapidamente su di te. Le migliori pratiche richiedono che le potenziali proprietà sostitutive siano pronte per l'uso prima di eseguire un accordo 1031 per evitare potenziali errori.

Assicurati di acquistare abbastanza immobili sostitutivi

Per posticipare tutte le tue tasse, la tua proprietà sostitutiva deve essere di valore uguale o superiore alla proprietà che stai vendendo.

Come esempio, supponiamo che tu venda un complesso condominiale di 4 unità del valore di $ 750, 000. La proprietà che acquisti deve essere almeno $ 750, 000 o più di valore. Altrimenti, dovrai pagare un'imposta sulle plusvalenze sui tuoi profitti.

Inoltre, devi investire tutti i tuoi profitti dalla vendita nell'acquisto della tua prossima proprietà. Così, se inizialmente hai pagato $ 650, 000 per il tuo condominio di 4 unità, e lo vendi a 750 dollari, 000, non puoi intascare i $ 100, 000 profitto. Anziché, il profitto deve essere applicato alla tua prossima proprietà.

Trova un agente immobiliare di prim'ordine

La chiave per andare avanti nel settore immobiliare è avere un forte team di consulenti al tuo fianco. Avere un agente immobiliare qualificato che ti guidi attraverso ogni fase di uno scambio 1031 è essenziale (a meno che tu non sia un esperto immobiliare tu stesso).

Non solo il tuo agente immobiliare può aiutarti a trovare le migliori offerte, ma possono anche ritenerti responsabile delle scadenze di scambio 1031 tremendamente importanti.

SUGGERIMENTO:lavora con un agente che conosci e di cui ti fidi. Se non hai un agente immobiliare di fiducia, non assumere solo la prima persona che incontri.

Assumere un agente immobiliare come assumere un dipendente. Preparati a fare domande e assicurati che siano al top del loro gioco.

Assumi un avvocato esperto

Dovrebbe essere ovvio ormai che uno scambio 1031 è essenzialmente una complessa scappatoia fiscale. Come per qualsiasi complicata questione fiscale, assicurati di assumere un avvocato competente e un consulente fiscale che sarà dalla tua parte. C'è una tonnellata di scartoffie che devono essere archiviate, che pochissime persone sono in grado di gestire da sole.

Gli avvocati giusti e gli esperti fiscali dovrebbero anche avere molti anni di esperienza nel fare questi tipi di affari. Perciò, sanno già cosa cercare, e come eseguire in modo efficiente il processo.

Domande frequenti

Qual è la regola del 200%?

La regola del 200% è un'altra regola da tenere presente durante uno scambio 1031.

Sotto la regola del 200%, puoi identificare un numero illimitato di proprietà sostitutive se il valore totale non supera il 200% del valore equo di mercato di ciò per cui vende la tua proprietà ceduta.

Però, se mantieni il tuo elenco di proprietà identificate a tre o meno, la regola del 200% non si applica. Le migliori pratiche sembrano suggerire di mantenere il tuo elenco a tre proprietà o meno, quindi la regola del 200% probabilmente non si applica alla maggior parte degli investitori. Ciò nonostante, la regola del 200% è qualcosa a cui prestare attenzione.

Che cos'è il recupero dell'ammortamento?

Il recupero dell'ammortamento si riferisce a una plusvalenza dalla vendita di immobili patrimoniali ammortizzabili, ed è soggetto all'imposta sul reddito da parte dell'IRS.

Ciò si verifica quando il prezzo di vendita di un bene è superiore alla base di costo rettificata o alla base imponibile. In breve, l'IRS può usarlo per riscuotere le tasse su una vendita redditizia su un bene che è stato utilizzato per compensare il reddito imponibile.

Su un pezzo di proprietà immobiliare, il recupero dell'ammortamento è limitato al 25%.

I terreni liberi si qualificano per uno scambio 1031?

Sì. Il terreno libero si qualifica per uno scambio 1031. Come discusso sopra, puoi potenzialmente scambiare terreno libero con un lotto con un condominio su di esso e potenzialmente godere di guadagni immediati sotto forma di affitto. Però, il terreno deve corrispondere al valore della proprietà che stai acquistando per qualificarti.

Una casa vacanza si qualifica per uno scambio 1031?

Una casa per le vacanze può qualificarsi per uno scambio 1031 a condizione che la casa soddisfi i rigorosi requisiti dell'IRS per uno scambio. È importante che la casa sia un investimento immobiliare.

È qui che conviene avere un esperto agente immobiliare come partner. Il tuo agente immobiliare potrà verificare rapidamente se sei in linea con la normativa 1031.

Qual è il valore equo di mercato?

Il valore di mercato equo o FMV è un prezzo a cui la proprietà immobiliare venderebbe in condizioni di mercato standard. Il valore di mercato equo può essere determinato in base al costo aggiornato o al prezzo di vendita, costo di sostituzione, o da una perizia indipendente.

La linea di fondo

Se stai vendendo un redditizio investimento immobiliare, uno scambio 1031 può essere il tuo migliore amico. Il processo può aiutare a diversificare e aumentare il valore delle tue proprietà immobiliari proteggendo i tuoi proventi dall'imposta sulle plusvalenze. E siamo onesti:chi vuole pagare più di quanto deve?

Ricorda solo che uno scambio 1031 richiede una supervisione esperta da parte di diversi consulenti di fiducia. Anche, tieni presente che puoi qualificarti solo a determinate condizioni, e devi stare molto attento alle scadenze dell'IRS, e codici fiscali.

Come dice il proverbio, niente di buono viene facile .

Supponendo che ti qualifichi per uno scambio 1031 e che abbia senso per la tua situazione unica, saresti sciocco a non usarlo. Buona fortuna nei tuoi sforzi di investimento immobiliare!

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