Che cos'è uno scambio 1031 per immobili?

L'investimento immobiliare è stato a lungo un modo popolare di investire per far crescere la tua ricchezza. Ci sono ragioni per cui gli investimenti immobiliari sono popolari, comprese le agevolazioni fiscali che consentono di effettuare detrazioni fiscali, ammortamento, e in alcuni casi, anche rimandare i tuoi guadagni quando vendi un immobile, utilizzando uno scambio 1031.

Se possiedi un investimento o un immobile commerciale, potresti essere interessato a come venderlo senza pagare tasse. L'IRS offre un ottimo modo per differire l'imposta sulle plusvalenze immobiliari eseguendo uno scambio di imposte differite 1031. Ti darò una panoramica di chi ha diritto a questa esenzione fiscale e che tipo di proprietà si qualifica.

Che cos'è uno scambio 1031?

Ogni volta che vendi un immobile commerciale o un investimento immobiliare, di solito hai un guadagno o una perdita. Un guadagno è l'importo che supera la base rettificata della proprietà e una perdita è la base rettificata della proprietà che supera l'importo realizzato. La base rettificata è il costo originale più determinate aggiunte o meno determinate detrazioni. Vedere la pubblicazione IRS 551 per maggiori dettagli su come viene calcolata la base rettificata.

Gli utili derivanti dalla vendita di immobili sono soggetti all'imposta sulle plusvalenze; tuttavia, La sezione 1031 del codice fiscale consente di posticipare il pagamento dell'imposta se reinvesti i proventi della vendita in un simile, proprietà simile. Vendi una proprietà e acquisti una proprietà sostitutiva entro un certo periodo di tempo.

Che cos'è una proprietà simile?

Le proprietà sono simili se sono simili nel carattere o nell'uso, anche se non sono della stessa qualità. Entrambe le proprietà devono essere utilizzate per affari o come investimento, nessuna delle due può essere una residenza personale o una casa per le vacanze.

La sezione 1031 esclude specificamente gli scambi di:

• azioni, obbligazioni, o altri titoli
• debito o note
• interessi di partenariato
• certificati di fiducia
• inventario

Chi si qualifica per uno scambio 1031?

Individui, corporazioni, società a responsabilità limitata, partnership, si fida, e qualsiasi altro soggetto contribuente può effettuare uno scambio 1031 di attività o investimenti immobiliari.

Quali sono le regole per uno scambio 1031?

Ci sono 3 modi in cui puoi strutturare uno scambio immobiliare 1031:

1. Scambio simultaneo – è quando una proprietà viene immediatamente scambiata con un'altra.
2. Cambio differito – è quando vendi un immobile e poi acquisti uno o più immobili sostitutivi utilizzando un facilitatore di scambio.
3. Scambio inverso – è quando acquisti prima la proprietà sostitutiva, utilizzando un titolare di scambio, poi vendi la tua proprietà abbandonata.

Un intermediario qualificato o un facilitatore di scambio dovrebbe sempre essere utilizzato per scambi differiti o inversi perché non puoi prendere possesso di contanti o altri proventi dalla vendita prima che uno scambio sia completo.

Non puoi agire come il tuo facilitatore, né puoi usare un professionista che ha lavorato con te nei 2 anni precedenti. La violazione di queste regole può rendere tassabile tutto il guadagno derivante dalla vendita di un immobile.

Quali sono i limiti di tempo per uno scambio 1031?

Puoi anche attivare le tasse se non rispetti i limiti di tempo dell'IRS per completare uno scambio 1031. Ci sono 2 limiti di tempo di cui essere a conoscenza:

Il periodo di identificazione :hai 45 giorni di tempo dalla data di vendita di una proprietà ceduta per identificare potenziali proprietà sostitutive. Queste informazioni devono essere scritte e consegnate a un intermediario di scambio qualificato o ai venditori delle proprietà sostitutive che sei interessato ad acquistare.

Il periodo di scambio :Devi acquistare la proprietà sostitutiva e completare uno scambio differito entro 180 giorni dalla vendita della proprietà scambiata OPPURE entro la data di scadenza (con estensioni) della dichiarazione dei redditi per l'anno in cui hai venduto la proprietà scambiata, qualunque sia la prima. Per uno scambio inverso, hai 180 giorni per vendere la tua proprietà ceduta.

Esempio di scambio 1031

Diciamo che ho una proprietà in affitto vicino alla mia casa esistente a Orlando, ma voglio trasferirmi in spiaggia. Non voglio gestire il noleggio a distanza, quindi decido di venderlo e scambiarlo con un immobile in affitto vicino alla spiaggia. Se la mia base rettificata nella proprietà in affitto è di $ 50, 000, e realizzo $ 125, 000 dalla vendita, che normalmente si tradurrebbe in $75, 000 reddito imponibile. Ma se investo i miei guadagni di 125 dollari, 000 in un affitto in spiaggia in uno scambio 1031, Non devo pagare le tasse sui $75, 000 guadagno.

Quando si pagano le tasse su uno scambio 1031?

Puoi effettuare 1031 scambi a tempo indeterminato, ma quando la musica si interrompe e la proprietà sostitutiva viene venduta senza far parte di uno scambio, la plusvalenza differita deve essere realizzata e le imposte pagate. Ricorda che il guadagno è differito, ma mai perdonato in uno scambio 1031!

Devi pagare le tasse sul guadagno originale più qualsiasi guadagno aggiuntivo dall'acquisto della proprietà sostitutiva. Si segnala uno scambio 1031 sul modulo IRS 8824 e lo si invia con la dichiarazione dei redditi per l'anno in cui è stato completato lo scambio. Se sei interessato a fare uno scambio 1031, assicurati di consultare un professionista fiscale per assicurarti di seguire le regole e non finire con uno scambio fallito.