Investimenti immobiliari per principianti

Avere investimenti nel mercato azionario o nei fondi comuni di investimento può essere la chiave per il tuo futuro finanziario. Però, deve essere fatto in modo responsabile e dovrebbe essere iniziato presto per trarre vantaggio dall'interesse composto.

Per di più, Sono sicuro che molti di voi hanno pensato agli immobili come un altro strumento di investimento.

Sono convinto che sia un ottimo modo per gettare le basi per un solido futuro finanziario. Proprio come gli investimenti tradizionali, ci sono enormi vantaggi nell'iniziare prima nella vita.

È anche il modo più frainteso e facile da rovinare per investire.

Abbiamo tutti visto persone fare una fortuna con l'apprezzamento o sentito parlare di persone che sono passate dall'essere profondamente indebitate a milionarie usando strategie senza soldi.

Questo può essere fuorviante.

Ti darò la mia opinione sugli investimenti immobiliari oggi. Ti indicherò la giusta direzione e ti fornirò gli strumenti necessari per prendere decisioni intelligenti sul settore immobiliare.

Ricco di soldi (e investimenti immobiliari per principianti)

Sono stato nell'esercito negli ultimi 18 anni, attualmente vive a Seoul, Corea del Sud. Ho trascorso la maggior parte della mia carriera vivendo all'estero. Ho capovolto diverse case e investito in nuove costruzioni spostandomi ogni 1-3 anni. Ora possiedo 20 case unifamiliari in affitto che sono tutte pagate.

Sono arrivato dove sono oggi semplicemente vivendo frugalmente, investire bene, e fare investimenti immobiliari solidi. Ho sicuramente commesso degli errori lungo la strada. Forse posso aiutarti a evitarne alcuni!

Presenterò le basi dell'investimento immobiliare oggi e ti mostrerò alcuni malintesi prevalenti.

Quello che imparerai ti aiuterà a prendere decisioni finanziarie intelligenti su una proprietà che stai acquistando per vivere in te stesso o un investimento immobiliare.

Inizia con la comprensione dei numeri.

Conosci i numeri

Ti mostrerò alcune regole e concetti che cambieranno il tuo modo di guardare al settore immobiliare. Per i miei soldi, la regola più importante nel settore immobiliare è la regola dell'1%.

Una volta che conosci questa regola, avrai la possibilità di guardare istantaneamente il prezzo di una casa e sapere se ha la possibilità di essere un buon investimento. Sai anche se stai pagando più del dovuto o hai la possibilità di ottenere un buon affare.

Questa regola è così facile, può essere fatto nella tua testa.

Eccoci qui.

La regola dell'1% – Se una casa si affitta per almeno 1% del costo di acquisizione, potrebbe essere un buon investimento.

Il costo di acquisizione tiene conto della ristrutturazione o di altri costi per preparare il trasloco.

Un esempio potrebbe essere l'acquisto di una casa per $80, 000 e aggiustarlo per $ 20, 000 . Il suo costo di acquisizione è $ 100, 000 .

Secondo il 1% regola, dovrebbe affittare per almeno $ 1, 000 un mese ( 1% di $ 100, 000 ) per avere la possibilità di essere un buon investimento.

Questa regola è una stima. Una volta stabilito che questo potrebbe essere un buon affare, farai più ricerche, e ottieni tutte le informazioni possibili su entrate e spese effettive per avere una stima fedele di quale sarà il tuo futuro ritorno sull'investimento.

Alto costo delle aree abitative

Hai mai sentito qualcuno lamentarsi di vivere a San Francisco o a New York City, quindi non può investire in immobili?

direi che hanno ragione, e il 1% la regola ti mostra perché. Se compri casa per $ 900, 000 , ma si affitta per $ 3000 un mese, non sei neanche lontanamente vicino al passaggio 1% regola. È un investimento in perdita.

Alcuni sosterranno che compenserai con l'apprezzamento. Lo chiamo il mito dell'apprezzamento. Mentre l'apprezzamento a volte è maggiore nelle aree ad alto costo della vita (HCOL), è sporadico nei tempi, e a lungo termine, solo leggermente migliore del resto del paese. Non cadere nell'hype.

Molti sostengono che sia ancora meglio comprare e poi sprecare i soldi in affitto. Quando sgranocchia i numeri, scoprirai spesso che il noleggio può essere superiore all'acquisto in molte situazioni.

Una ragione è, per i primi anni del tuo prestito, in realtà stai pagando molto meno della parte principale del prestito di quanto ti rendi conto. È principalmente interesse. Ciò è dovuto al modo in cui funziona l'ammortamento sui prestiti.

Fa schifo.

Inoltre, alcuni sostengono che la rata del mutuo potrebbe essere più economica dell'affitto in alcune città. Potrebbe essere vero, ma ci sono molte spese da pagare ogni mese dopo la rata del mutuo (riparazioni, Manutenzione, spese in conto capitale, le tasse, assicurazione, HOA, eccetera).

Di solito non ci sono spese oltre l'affitto.

Il mito del flusso di cassa

Molte persone possiedono già una proprietà in affitto e pensano di guadagnarci sopra, quando in realtà potrebbero essere a malapena in pareggio o addirittura perdere denaro.

Per comprendere questo concetto, Ti presenterò la mia seconda regola immobiliare preferita, il regola del 50% .

Il Regola del 50% – Circa il 50% dell'affitto lordo di una casa unifamiliare andrà a spese.

Esempi di spese sono:tasse, assicurazione, riparazioni, HOA, spese in conto capitale, gestione della proprietà, eccetera.

Ricordare, una rata del mutuo NON è inclusa in questo 50%.

Questo è molto importante!

La quantità di denaro che porti a casa come reddito extra o "flusso di cassa" è dopo la spesa del 50% E dopo il pagamento del mutuo. La maggior parte delle persone lo ignora 50% spesa quando dicono alle persone qual è il loro flusso di cassa.

Esempio:

Hai comprato una casa per $ 100, 000 . Si affitta per $ 1000 al mese. $ 500 al mese sono considerate spese.

Diciamo che la rata del mutuo è di $ 600 al mese.

Dici ai tuoi amici che il tuo flusso di cassa è di $ 400 al mese a causa di $ 1000 di affitto - $ 600 di mutuo =$ 400 di profitto.

Destra???

In realtà , hai circa $ 500 di spese e un mutuo di 600 dollari. Le tue spese totali sono $1100 un mese. Con $ 1000 in affitto, hai un flusso di cassa negativo di $ 100 un mese.

Non spaventarti ancora. Ci sono diversi modi per rimediare a questo:

• Trova un modo per avere un mutuo più basso, che si tratti di un acconto più alto o di un tasso migliore
• Compra la casa a un prezzo più conveniente
• Trova un modo per aumentare l'affitto
• Gestisci tu stesso la proprietà (la regola del 50% presuppone che tu abbia una società di gestione)

Finanze

Voglio parlare di finanze. Quando sei pronto per acquistare una casa tutta tua? una casa di investimento?

Come forse ricorderai, Possiedo 20 case pagate. Non starò qui seduto a dirti che estinguere i mutui in anticipo è l'unica strada da percorrere, ma ha i suoi vantaggi.

Voglio parlare di ciò che considero un investimento immobiliare aggressivo o irresponsabile.

Credo che dovresti investire nel settore immobiliare da una posizione di solidità finanziaria. Dovresti mettere in ordine le tue finanze prima di tuffarti.

Sono sicuro che hai sentito persone che acquistano immobili senza o con pochi soldi e con un cattivo credito. Ci sono anche guru immobiliari che ti convinceranno a usare i soldi di altre persone, ottenere anticipazioni di contanti sulle tue carte di credito, prendere in prestito dal tuo 401k, o meglio ancora, prendi in prestito dal 401k di tua nonna per finanziare i tuoi affari.

Credo che l'idea di usare i soldi di altre persone, il meno possibile dei tuoi soldi, e avere più debiti su cui puoi mettere le mani non è necessariamente una solida strategia di investimento.

Alcuni si arricchiscono velocemente in questo modo, ma una discreta quantità di persone peggiora solo le cose per se stessi e le persone sfortunate che convincono a investire con loro (scusa nonna, Ho sentito che Walmart sta assumendo!).

Ancora, questa è una situazione in cui i media, libri, siti web immobiliari, e i guru esaltano troppo le cose.

Non crederci.

Nelle tue prime case, gioca sul sicuro.

Pagare il debito, soprattutto il debito della carta di credito prima di scherzare con il settore immobiliare.

Punti bonus per estinguere veicoli e prestiti studenteschi prima di investire in immobili. Questo è il mio stile personale, ma alcuni potrebbero considerarlo troppo estremo.

Mi piace risparmiare un anticipo del 20%, poi ottenere un mutuo a tasso fisso per 30 anni a tasso agevolato.

Meno del 20% in meno, e stai sprecando soldi per l'assicurazione ipotecaria privata (PMI). Inoltre, non hai alcuna equità nella proprietà se il mercato si rivolta contro di te e devi vendere. Almeno il 20% in meno è un modo sicuro per andare.

Cerco quindi un immobile da acquistare utilizzando le regole dell'1% e del 50% come punto di partenza. Una volta che la casa è stata acquistata e hai degli affittuari, ti assicuri che il flusso di cassa sia un po' (o forse molto) e poi inizi a risparmiare un secondo anticipo e, si spera, a ripetere il processo.

La chiave è, assicurati che la tua prima casa sia diventata un buon investimento prima di passare alla seconda. Anche, anche la tua seconda casa ha bisogno di un acconto. Alcuni di voi penseranno che un acconto del 20% sia irraggiungibile, ma l'ho fatto con un reddito militare, e vedo che molte persone lo fanno quando prendono sul serio il risparmio.

Anche, i prezzi delle case che ho comprato in Alabama variavano da $ 30, 000 a $ 60, 000. Questi rispettavano facilmente la regola dell'1%, flusso di cassa bene, e, se hai bisogno di un acconto del 20%, è qualcosa che è assolutamente fattibile!

Potresti non necessariamente comprare case così economiche, ma penso di aver spiegato che l'acquisto di immobili in aree ad alto costo della vita non è la strada intelligente da percorrere. I soldi sono fatti alle estremità inferiori. Non dovresti investire in case unifamiliari che costano $ 600, 000, perché non affittano per $ 6, 000 al mese! (Ricorda la regola dell'1%!)

Riserve in contanti

Un altro problema che ho con l'intero mantra di "niente soldi, nessun problema, comprare case senza soldi!" è l'idea di non avere riserve di liquidità. Credo nella pianificazione di scenari peggiori, e ci dovrebbero essere contanti in banca nel caso qualcosa vada storto.

Quanti contanti?

È una buona regola empirica mantenere sei mesi di riserve in contanti per tutti i soldi di cui avresti bisogno per pagare i tuoi mutui e tutte le spese correlate se non hai entrate. Questo include l'assicurazione e le tasse.

Tieni a mente, se hai un'ipoteca sulla tua abitazione principale, la casa in cui vivi ora, è altrettanto necessario avere una riserva di cassa per quella casa come lo è per i tuoi investimenti immobiliari.

Ci sono due ragioni per cui sei mesi è una buona regola pratica. Uno è, ti dà il tempo di superare la legge di Murphy. Potresti perdere il lavoro, le case potrebbero restare in affitto, costose riparazioni potrebbero avvenire tutte in una volta, chi lo sa.

L'altro motivo è, questo sembra essere ciò che la maggior parte delle banche richiedono di vedere per poter beneficiare di prestiti. Se possiedi immobili da investimento, vorranno vedere sei mesi di riserve di cassa per ciascuno, compresa la residenza primaria. Ciò ti consentirà di essere pronto a prendere in prestito denaro dalle banche quando arriverà il momento di acquistare la casa n. 3 o 4.

Questi sei mesi di riserve di cassa sono solo una regola empirica. Se le tue case circolano molto, come fanno i miei, la necessità di riserve di liquidità è inferiore. Se le tue case hanno un piccolo flusso di cassa, potresti aver bisogno di più per essere al sicuro.

L'importante è che tu possa dormire bene la notte sapendo di avere abbastanza soldi messi da parte per superare uno o due eventi imprevisti.

Educa te stesso

Devi scegliere un certo periodo di tempo, ma non troppo tempo, per educare te stesso sul settore immobiliare. Concediti da tre a sei mesi e immergiti in tutte le informazioni che puoi, quindi impegnati a intraprendere qualche azione (una volta che sei finanziariamente pronto). Alcune persone leggono blog e libri da sempre ma non intraprendono mai alcuna azione concreta.

Blog

Mi piacciono i blog più di qualsiasi altro forum per l'apprendimento. Passa attraverso il mio blog a fondo, concentrandosi prima sulla scheda immobiliare. Consiglio di leggere tutto su www.coachcarson.com. Ha usato il settore immobiliare in modo responsabile per andare in pensione presto e ora aiuta gli altri a fare lo stesso. Paula Pant di www.affordanything.com ha utilizzato il settore immobiliare per permetterle di perseguire le sue passioni. Sia il suo blog che il suo podcast sono fantastici.

Tasche più grandi

Biggerpockets è il più grande sito web immobiliare al mondo. Ha un abbonamento a pagamento, ma ci sono molti forum, podcast, e post a cui puoi accedere senza essere un membro pagante.

Con Tasche Più Grandi, Consiglio di ascoltare i loro podcast. Intervistano tutti i tipi di investitori immobiliari (me compreso) e si interessano davvero a come hanno costruito i loro portafogli. Ho imparato molto su diversi approcci agli investimenti immobiliari dal loro podcast.

Il mio avvertimento per Biggerpockets è che non insegnano necessariamente una certa filosofia di investimento immobiliare, introducono semplicemente tutto là fuori. Dovrai esercitare il tuo giudizio su quale approccio ti si addice.

Il podcast presenta spesso storie di persone che hanno costruito rapidamente grandi portafogli utilizzando in modo aggressivo il debito, utilizzando metodi di finanziamento creativi, ed evitando il più possibile di utilizzare i propri soldi.

Non sono sempre un grande fan di questo. Se una strategia ti permette di arricchirti velocemente, al contrario, ti permetterà di diventare povero rapidamente. Quando hai molti prestiti e poche o nessuna riserva di liquidità, sei molto sensibile alle flessioni del mercato o a eventi rari e imprevisti come la perdita del lavoro, gravi problemi di salute, allagamento, eccetera.

Per saperne di più:

Leggi la nostra recensione di Roofstock.

libri

Utilizzando i blog, podcast di investimento, e anche avere un mentore è probabilmente più importante che leggere un libro, ma è ancora un modo molto tradizionale per espandere le tue conoscenze. Nessun libro che ho letto mi ha lasciato senza fiato, ma alcuni sono abbastanza buoni.

lo consiglierò Il libro sugli investimenti immobiliari in affitto di Brandon Turner (di fama di Biggerpockets), e L'investitore immobiliare milionario di Gary Keller.

Mentori

Una volta che hai fatto i compiti e hai imparato qualcosa sul settore immobiliare attraverso la tua ricerca, è tempo di trovare un mentore o dei mentori. Hai bisogno di qualcuno che abbia avuto successo nel tipo di investimento immobiliare che vuoi fare. Avrai bisogno di qualcuno con cui rimbalzare idee mentre procedi al tuo primo acquisto, e qualcuno con cui parlare quando incontri problemi difficili.

Trovare un mentore è qualcosa che vedo le persone fare sempre nel modo sbagliato. Non basta trovare il tuo investitore preferito e inviargli un'e-mail chiedendo se sarà il tuo mentore. Questo succede molto, e credo che abbia una percentuale di successo dello 0%.

Brandon Turner l'ha detto meglio in uno dei suoi libri immobiliari. Ha detto che chiedere a qualcuno che non conosci di essere il tuo mentore è come chiedere a qualcuno di sposarti al primo appuntamento.

Consiglierei di cercare un mentore che non abbia già una presenza sui media. Probabilmente sono pieni di richieste.

La maggior parte delle città ha riunioni dell'associazione di investitori immobiliari (REIA) a cui puoi partecipare. Puoi anche utilizzare i forum su Biggerpockets.com per incontrare investitori immobiliari nella tua città.

Anche, devi trovare un modo per renderlo vantaggioso per loro. Trova un modo per offrire loro valore. Forse farai qualche tipo di lavoro per loro gratuitamente, e ti daranno consigli e indicazioni mentre ti muovi verso l'acquisto del tuo primo investimento immobiliare.

Eviterei di usare la parola mentore quando ho conversazioni con potenziali mentori. È una parola strana che implica molto impegno e tempo. Penso che la relazione mentore-allievo sia qualcosa che si forma naturalmente nel tempo, senza usare effettivamente la parola. Non forzarlo.

In sintesi

Sai abbastanza per essere pericoloso ora.

C'è ancora molto da imparare prima di uscire e acquistare effettivamente una proprietà.

Devi costruire un team di persone che ti aiutino, compreso il tuo agente immobiliare, società di gestione immobiliare, appaltatori, società del titolo, avvocato, prestatore, per dirne alcuni.

Devi imparare a fare offerte.

Oltre agli agenti immobiliari e al sistema di elenchi multipli (MLS), dove puoi trovare buoni affari?

Questi sono argomenti per un altro giorno.

Se sei interessato a saperne di più su questi argomenti, controlla la mia pagina web intitolata:La guida completa agli investimenti immobiliari

Cosa ne pensi del mio approccio agli investimenti immobiliari rispetto a quello che hai sentito in passato?

Voglio sentire i tuoi pensieri qui sotto.

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