Che cos'è il reddito operativo netto (NOI) nel settore immobiliare?

Il reddito operativo netto (NOI) nel settore immobiliare è il reddito totale di una proprietà generatrice di entrate meno le spese operative totali e le perdite da posti vacanti. Il NOI aiuta gli investitori a determinare la redditività della proprietà quando prendono una decisione di investimento. Però, il calcolo del NOI esclude le spese relative alle imposte, ammortamento, ammortamentoAmmortamento L'ammortamento si riferisce al processo di estinguere un debito attraverso programmati, rate predeterminate che includono capitale e interessi, e altre spese in conto capitale.

Le entrate totali generate dalla proprietà includono tutti i possibili flussi di entrate dalla proprietà. Il reddito principale delle proprietà immobiliari deriva dall'affitto dei locali. Però, ricavi aggiuntivi possono essere ricavati dalle tariffe di parcheggio, distributori automatici, macchine per la lavanderia, e altri servizi in loco.

Le spese di gestione totali (sottratte dalle entrate totali) provengono dal regolare funzionamento e manutenzione della proprietà, escluse eventuali spese in conto capitale. Le spese di esercizio comprendono i costi, come le commissioni addebitate dalla direzione, assicurazione, onorari addebitati per servizi legali, utenze Spese per utenze Il costo per utenze è il costo sostenuto per l'utilizzo di utenze quali elettricità, acqua, smaltimento dei rifiuti, il riscaldamento, e fognature., tasse di pulizia, e riparazioni di manutenzione generale.

Le spese in conto capitale sono incluse nelle spese operative. Le spese in conto capitale sono quelle migliorie che i proprietari dell'immobile decidono di apportare in tutto o in parte nei locali, cioè., sostituzione di un impianto di condizionamento.

Riepilogo

• Il reddito operativo netto (NOI) nel settore immobiliare è una metrica finanziaria utilizzata dai professionisti del settore immobiliare per determinare il valore di una proprietà generatrice di reddito.
• NOI aiuta gli investitori immobiliari a distinguere tra una buona opportunità di investimento da un investimento altrimenti non utile.
• Il calcolo del NOI non tiene conto della tassazione, deprezzamento dei beni, interessi pagati sui prestiti, e ammortamento.

Utile operativo netto vs. utile netto

Il reddito operativo netto è il reddito generato dalle operazioni quotidiane della proprietà meno le spese operative. Il totale dei ricavi presi in considerazione esclude i guadagni aggiuntivi da investimenti al di fuori della proprietà. Le spese operative totali escludono le spese aggiuntive al di fuori del normale funzionamento della proprietà, come le tasse, interessi pagati ai finanziatori, e altre spese in conto capitale.

D'altra parte, il reddito netto è l'ultima cifra ottenuta dopo che tutte le spese sono state sottratte dalle entrate totali. Le entrate totali includono tutti i canali di reddito, comprensivo di tutti i proventi operativi, reddito da investimento, interessi da prestiti offerti, ecc. I costi detratti comprendono le spese in conto capitale, le tasse, e tutte le spese di esercizio.

Tasso di capitalizzazione vs reddito operativo netto

Tasso di capitalizzazione (tasso massimo) e NOI vanno di pari passo nell'aiutare un investitore a prendere decisioni di investimento nel settore immobiliare. Insieme a NOI, un tasso limite viene utilizzato per valutare il valore di una proprietà. Aiuta l'investitore a stimare una valutazione in modo più accurato rispetto ai metodi convenzionali. Il tasso di cap, perciò, è il reddito operativo netto diviso per il valore di mercato stimato dell'immobile.

Tassi limite, così come il NOI, sono componenti cruciali per gli investitori in quanto sono benchmark storici per aiutare a stimare il valore di una proprietà, soprattutto nelle fasi iniziali del processo di investimento. Consentono il confronto degli investimenti per aiutare l'investitore a prendere decisioni e giudizi consapevoli.

Il tasso massimo assicura inoltre che i proprietari si concentrino sulla comprensione dei loro costi operativi in ​​dettaglio e intraprendano azioni adeguate per ridurre eventuali spese inutili, poiché ogni dollaro aggiunto a NOI aumenterà la valutazione della proprietà calcolata a tasso massimo.

Descrivere un tasso limite come buono o cattivo è relativo alla posizione geografica. Gli investitori non possono confrontare i tassi massimi ottenuti da regioni diverse, ma dovrebbero utilizzare tassi limite comparabili per proprietà di tipo simile nelle immediate vicinanze. Per esempio, due tassi di limite simili in cui uno proviene da una posizione urbana di fascia alta è diverso da uno rurale anche se sono proprietà di tipo simile.

Massimizzare il NOI

Massimizzare il risultato operativo netto si traduce in un aumento della redditività, che è l'obiettivo fondamentale dell'impresa. Poiché NOI viene utilizzato per valutare la salute finanziaria di un'azienda, più è alto, meglio per il business. Aiuta anche a individuare probabili modelli nel business per un periodo di tempo.

Per massimizzare il NOI, i proprietari dovrebbero tagliare le spese, ridurre i posti vacanti, e aumentare i canoni di locazione. Tagliare le spese può significare ridurre al minimo i costi possibili. Le strategie per ottenere riduzioni dei costi possono includere il lavoro in outsourcing, ridurre al minimo gli sprechi, ridurre le spese elettriche e ottimizzare i costi di manutenzione.

Altre risorse

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