Come acquistare una casa pignorata

L'investimento immobiliare spesso non è semplice. Forse hai trovato il quartiere perfetto, ma i prezzi sono fuori dal tuo budget. O forse ti sei stabilito su una proprietà, ma i finanziatori dicono che i rimborsi sarebbero alle stelle. Tuttavia, esiste un altro modo per acquisire una casa di valore equivalente.

Per risparmiare un po' di soldi in anticipo e potenzialmente aumentare i rendimenti, le case pignorate sono un ottimo modo per gli investitori di entrare nel mercato immobiliare. Come mai? Perché le case pignorate possono essere acquistate a molto meno del vero prezzo di mercato.

Diamo un'occhiata al motivo per cui è così e come puoi sfruttare l'opportunità.

Cos'è una casa pignorata?

Una casa pignorata è una proprietà che è stata recuperata da una banca o da un finanziatore. Quando un proprietario non riesce a tenere il passo con le rate del mutuo, la proprietà viene recuperata e passa sotto la proprietà dell'istituto finanziario che presta i fondi.

Per recuperare eventuali perdite che il prestatore potrebbe aver subito, la proprietà viene immessa sul mercato - e rapidamente. Il prestatore spesso vuole raccogliere fondi il più rapidamente possibile, quindi, per invogliare gli acquirenti, le case pignorate sono elencate con un forte sconto. E proprio lì c'è il vantaggio chiave. Grandi sconti creano più spazio per i profitti.

Il processo di preclusione può variare leggermente a seconda della proprietà. A volte pre-preclusione il proprietario può richiedere di completare una vendita allo scoperto. La proprietà è ancora quotata con uno sconto ma il proprietario si occupa del processo. Questo può essere vantaggioso per il proprietario in quanto offre loro un controllo leggermente maggiore.

In alternativa, se la casa viene recuperata, la proprietà sarà elencata dal prestatore. Queste sono talvolta denominate proprietà immobiliari o REO. Sono comunemente venduti tramite un servizio di inserzioni multiple o offerti in vendita tramite siti di aste.

Devo comprare una casa pignorata?

Questa è una domanda difficile a cui rispondere e probabilmente soggettiva per la maggior parte degli investitori. Tuttavia, alla fine dipenderà dal livello di rischio che sei disposto a correre. Quindi, quando stai pensando se una proprietà pignorata potrebbe essere adatta a te, ecco alcuni fattori da considerare.

In primo luogo, se il proprietario decide di optare per una vendita allo scoperto, richiederà un'autorizzazione scritta da parte del prestatore della proprietà. Ottenere questa autorizzazione può essere un processo lungo, il che significa che potresti essere in attesa in disparte mentre le cose avanzano. Anche in questo caso, non ci sono garanzie che il prestatore sarà d'accordo, il che potrebbe rendere il processo ancora più lungo.

Inoltre, in genere, non vi è alcuna divulgazione del venditore su cui fare affidamento. Questa divulgazione di solito contiene tutti i problemi noti che possono influenzare il valore di una proprietà. Senza di essa, un acquirente viene lasciato all'oscuro di quali problemi ha sofferto la proprietà in passato. E ora potresti pensare che questi problemi possono essere rilevati con un'ispezione della proprietà, beh...

In determinate situazioni, potresti non avere la possibilità di completare un'ispezione domestica o un sopralluogo edilizio prima dell'acquisto; una pratica comune quando si acquista qualsiasi altro immobile. Anche con un'ispezione, le proprietà pignorate vengono solitamente vendute "così come sono". Qualsiasi riparazione cade immediatamente con te.

Mentre dovresti essere consapevole dei rischi di cui sopra, ogni situazione è unica. Alcune proprietà potrebbero non avere questi rischi associati. Ma, innegabilmente, le case pignorate richiedono un po' più di cautela rispetto al tuo acquisto residenziale standard. Tuttavia, potrebbero esserci delle occasioni da trovare.

Guarda il video:Keith Jurow:The Housing Recovery Illusion

Acquisto di una casa pignorata in 6 passaggi

L'acquisto di qualsiasi proprietà può essere un pensiero scoraggiante, soprattutto per i nuovi investitori. Di solito ci sono molte scartoffie coinvolte e devi essere attento ai tuoi numeri. Tuttavia, il processo in realtà non deve essere difficile.

Sebbene l'acquisto di una casa pignorata sia simile all'acquisto di una proprietà residenziale media, ci sono alcune differenze chiave che ora ti mostreremo. Affronta ciascuno di questi sette passaggi logici e sarai in una buona posizione per iniziare a generare un sano profitto.

Fase 1:fai le tue ricerche (DYOR)

La ricerca è tutto quando si sceglie la proprietà giusta. Devi conoscere la tua posizione e la tua proprietà potenziale come il palmo della tua mano.

È utile iniziare ponendosi alcune domande di base. Dove vorresti che fosse collocato il tuo immobile? Vuoi che sia vicino a dove vivi? O sei soddisfatto in una città o stato diverso se significa che i rendimenti potrebbero essere più alti?

Per iniziare al meglio leggi "Come acquistare una proprietà in affitto", in particolare i passaggi 2 e 3 (il link è in fondo a questa sezione). Questi due passaggi ti guideranno attraverso tutte le analisi macro che ti aiuteranno a decidere una città e quindi come cercare i migliori quartieri all'interno di quella città. Questi sono i passaggi chiave della ricerca che ogni investitore dovrebbe completare per rendere un investimento immobiliare il più duro possibile.

Dopo aver stabilito una posizione, ora è tuo compito raccogliere quante più informazioni possibili sul mercato immobiliare locale. Acquisisci familiarità con i redditi da locazione, le tasse locali e, soprattutto, i prezzi degli immobili. Maggiore è la conoscenza che puoi acquisire durante questa prima fase del processo, maggiore sarà la tua preparazione all'acquisto di una casa pignorata.

Leggi la guida:Come acquistare una proprietà in affitto

Fase 2:organizza le tue finanze

Anche se non sei una persona con i numeri, non puoi assolutamente scremare le tue finanze. Le finanze sono il luogo in cui un affare precluso può essere vinto o perso.

Inizia determinando quanto denaro puoi permetterti di utilizzare per i costi iniziali come un deposito, spese legali e qualsiasi manutenzione che potrebbe essere richiesta. Acquisterai la proprietà a titolo definitivo o avrai bisogno di un finanziamento extra?

Se non stai acquistando una casa pignorata a titolo definitivo, dovresti ottenere una pre-approvazione del mutuo. Ciò consente ai venditori di vedere che sei un acquirente impegnato e non uno da ignorare alla leggera. Molte case pignorate vengono acquistate in contanti, da altri investitori immobiliari, quindi avere una pre-approvazione dimostra a un venditore che puoi muoverti altrettanto rapidamente. Inizia a lavorare sul tuo punteggio di credito il prima possibile per darti le migliori possibilità di pre-approvazione del mutuo.

Fase 3:ricerca come e dove acquistare il pignoramento

Mentre l'acquisto di una casa pignorata è simile all'acquisto di una proprietà residenziale, trovare opportunità è dove i due processi iniziano a divergere. Le case pignorate possono essere elencate negli stessi luoghi in cui si trovano le proprietà residenziali, ma non è l'unico posto in cui puoi cercare.

• Direttamente dal proprietario della casa. Come accennato in precedenza, alcuni proprietari di case possono scegliere di completare una vendita allo scoperto se hanno bisogno di trovare fondi per estinguere un mutuo. Sebbene non siano tecnicamente classificate come preclusione, le vendite allo scoperto possono comunque fornire un forte sconto rispetto ai prezzi di mercato. Queste proprietà potrebbero essere elencate direttamente dal proprietario della casa o tramite un agente immobiliare.
• Acquisto da un'asta. Le aste sono l'opzione più popolare che gli istituti di credito utilizzano per vendere le case pignorate il più rapidamente possibile. Il processo è rapido, ma le case d'asta spesso richiedono agli investitori di pagare in contanti. L'acquisto tramite asta significa anche che non è possibile completare in anticipo una valutazione o un'ispezione edilizia.

Sul lato positivo, comunemente le case d'asta dovranno commercializzare una proprietà, online o con altri mezzi. Possono elencare le proprietà pignorate sul proprio sito Web, tramite un giornale locale o apponendo un cartello davanti alla proprietà. Scopri le case d'asta vicino alla tua area di interesse.

• Acquisto dalla banca. Per recuperare le perdite in modo efficiente, le banche possono spesso vendere proprietà da sole. Come accennato in precedenza, queste proprietà sono spesso denominate "REO" o di proprietà immobiliare. Una volta che una banca ha rivendicato la proprietà come REO, il proprietario della casa verrà sfrattato e la proprietà sarà quotata presso un agente immobiliare locale.
• Acquisti dal governo. Le case pignorate possono anche essere vendute dal governo. Alcuni mutui ipotecari sono garantiti dal governo, il che significa che il governo ne assume la proprietà se il proprietario non può rimborsare. Il processo è molto simile a quello di una banca o di un prestatore. Sebbene le rivendite siano mirate agli acquirenti per la prima volta, ciò non significa che gli investitori non possano essere coinvolti.

Di solito, per completare l'acquisto è richiesto un agente immobiliare registrato dal governo. Tuttavia, ci sono anche esempi di proprietà vendute sui gradini dei tribunali locali. Denominati "giorni di preclusione", questi giorni si svolgono come un evento in stile asta con gli investitori che fanno offerte su diverse proprietà. Controlla se ci sono giorni di preclusione nel tuo Stato.

Fase 4:assumi esperienza

Navigare in vendite allo scoperto, case d'asta, banche e potenzialmente tribunali può essere opprimente per un investitore per la prima volta. È qui che un agente immobiliare professionista può semplificarti la vita. Con collegamenti locali e conoscenze di mercato aggiornate, un buon agente può spesso valere il suo peso in oro.

Tuttavia, ciò non significa che puoi scegliere chiunque. Assicurati che il tuo agente immobiliare abbia una buona esperienza in case di preclusione e proprietà REO. Hanno un track record che puoi vedere? Ci sono recensioni da altri investitori? Conosci qualcuno che può consigliare un agente?

Questo è un investimento significativo, il che significa che devi sentirti a tuo agio con la persona con cui stai lavorando. Se dopo la prima conversazione non ti senti bene, fidati del tuo istinto. Prenditi il ​​tempo e cerca di trovare qualcun altro.

Fase 5:fai un'offerta competitiva

Dopo aver collaborato con il tuo agente per trovare una proprietà adatta, il passo successivo è avvicinarti con un'offerta in linea con il tuo budget. Quando si investe in una proprietà, superare il proprio budget non è mai una buona idea.

Se la proprietà è stata quotata presso un agente immobiliare, contattalo per fare un'offerta. La banca o il prestatore avrà una buona idea di quale dovrebbe essere il valore equo della proprietà e probabilmente non si sposterà al di sotto di un certo limite. Allo stesso modo, anche il proprietario di una casa in vendita allo scoperto potrebbe non essere disposto a muoversi se ha bisogno di una certa somma per rimborsare i fornitori di mutui. Rendi l'offerta sensata. Se puoi, aggiungi una clausola che indichi che vorresti tempo per completare un'ispezione prima di concludere l'affare.

In alternativa, se stai affrontando un'asta, metti la tua faccia di gioco. Ricorda il tuo budget e rispettalo. Non farti trascinare dal calore dell'evento. A volte il tuo budget potrebbe non soddisfare il prezzo di riserva immesso sulla proprietà. Se ciò accade, passa alla prossima opportunità.

Fase 6:fai un'ispezione a casa

Una volta che è stata fatta un'offerta, si spera che ci sarà un periodo in cui sarà possibile effettuare le ispezioni. Se non ti sei già impegnato con la proprietà, questa è la tua occasione per trovare eventuali carenze e andartene con i fondi di investimento ancora intatti.

Le proprietà pignorate richiedono un controllo approfondito con un ispettore certificato. Può anche essere utile serrare eventuali controlli aggiuntivi che offrono come la valutazione della struttura, delle acque e delle acque reflue interne ed esterne e della sicurezza del gas e dell'elettricità.

Anche se non hai avuto la possibilità di eseguire un'ispezione a casa prima di acquistare la proprietà, è comunque consigliabile eseguirne una. Non ti lascerà dubbi su ciò con cui hai a che fare andando avanti. Ricorda, attraverso entrambi i processi stai acquistando la proprietà "così com'è". Tutte le riparazioni riposeranno sulle tue spalle.

In questa fase è utile anche risolvere eventuali gravami in sospeso. I privilegi sono rivendicazioni o diritti legali su un bene. A volte un proprietario può stipulare un altro prestito per rimborsare il primo, spesso indicato come "prestito sulle spalle". In questa fase assicurati che non ci siano prestiti in sospeso con altri finanziatori.

Passaggio 7:profitto 

Una volta che hai districato tutti i reclami sulla proprietà e sei soddisfatto delle ispezioni, ora sei pronto per chiudere. Questo processo è solitamente gestito dal tuo agente immobiliare.

Una volta che la proprietà si trasferisce a tuo nome, ora spetta a decidere come realizzare un profitto. Ci sono riparazioni chiave che devono essere eseguite? Inizia su di loro mentre capisci cosa farai dopo con la proprietà.

La maggior parte degli investitori immobiliari sceglie una delle tre opzioni:

• Noleggi a breve termine. Affittare una proprietà è una scelta popolare per gli investitori. Fornisce un flusso di cassa mensile consentendo allo stesso tempo di sfruttare l'apprezzamento del capitale a lungo termine.

Gli affitti a breve termine possono essere interessanti a causa del maggiore livello di controllo che offre a un investitore. Gli affitti possono durare da una settimana a diversi mesi. Potresti volere la flessibilità di utilizzare tu stesso la proprietà, magari come casa vacanza o base per lavoro? Il reddito da locazione a volte può essere più alto con gli affitti a breve termine e spesso si valuta come viene mantenuta la proprietà.

• Noleggi a lungo termine. D'altra parte, gli affitti a lungo termine offrono agli investitori una serie diversa di vantaggi. In primo luogo, i noleggi a lungo termine offrono la tranquillità che il flusso di cassa continuerà a fluire nelle tue tasche per un periodo prolungato. Puoi anche essere più selettivo sull'inquilino che vivi nella tua proprietà. Ciò potrebbe aiutare a ridurre i costi di riparazione in futuro.
  

Una volta trovato un inquilino, tutte le utenze e i costi di manutenzione su piccola scala possono essere trasferiti a lui. Sono richiesti pochissimi costi di marketing e c'è anche un minor rischio di avere posti vacanti a lungo termine. Dopotutto, se la proprietà è vuota, non ti fa guadagnare soldi.

• Capovolgilo. L'ultima opzione per la maggior parte degli investitori immobiliari pignorati è l'opzione di capovolgere la casa. Ciò comporta riparare la casa e riportarla al suo antico splendore. Questo processo funziona particolarmente bene con le proprietà più angosciate.
  

L'idea è quella di aggiungere abbastanza valore alla proprietà da poter poi vendere con profitto. Le case pignorate possono essere particolarmente adatte a questa opzione grazie agli sconti offerti.

Pensieri conclusivi

Le case pignorate sono un'opzione eccellente per gli investitori che lottano per soddisfare i costi di investimento iniziali richiesti per proprietà residenziali simili.

Sebbene il processo non sia dissimile dall'investimento immobiliare residenziale, gli investitori dovranno cercare in luoghi leggermente diversi per trovare le migliori opportunità.

Allineatevi con un agente immobiliare pignorato esperto e discutete presto delle vostre finanze. Acquisisci familiarità con le vendite allo scoperto, le proprietà REO e non aver paura di affrontare una o due case d'aste.

Le case pignorate comportano indubbiamente un livello di rischio maggiore, ma ci sono occasioni da trovare. Segui Real Vision per ulteriori suggerimenti sugli investimenti immobiliari e macro.

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